제주지방법원 2024타경14192. 제주시 한경면 청수리 ‘청수리포엘’ 101동 101호입니다. 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중이고, 사용승인일은 2024.09.06입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2024.09.20. 주식회사두올알엔씨 근저당권으로, 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 이보다 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 자체보다 눈여겨볼 지점은 유찰 횟수와 환금성입니다. 감정가 895,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 회차의 최저가가 306,985,000원까지 내려왔습니다. 시나리오상 감정가의 34% 구간이지만, 이 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 단지 규모가 총 15세대이고 감정평가상 주변이 농경지·임야·공동주택·단독주택이 혼재하는 지역이므로, 실제 매수층과 재매각 가능성을 함께 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 101호 (청수리포엘) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 고태삼 (단독소유) |
| 단지 / 사용승인 | 청수리포엘 · 총 15세대 · 2024.09.06 |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 두올알엔씨 / 3,850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 감정평가 반영 | 확장형 발코니 및 테라스 소재, 이를 고려하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.20. 을구 7번 근저당권입니다. 같은 날 기존 연수송도신용협동조합의 을구 6번 근저당권은 말소되었고, 이후 주식회사 건축사사무소이담의 가압류, 주식회사 두올알엔씨의 임의경매개시결정, 제주특별자치도의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 34%여도 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가는 306,985,000원입니다. 시나리오상 감정가 895,000,000원의 34% 구간입니다. 추가 유찰 시에는 4회 유찰 시 214,889,500원, 5회 유찰 시 150,422,650원으로 내려가는 구조가 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 4,283,812,790원 |
| 4회 유찰 시 | 214,889,500원 | 211,081,047원 | 4,374,618,953원 |
| 5회 유찰 시 | 150,422,650원 | 147,516,733원 | 4,438,183,267원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰자의 권리 인수액이 생기는 구조는 아니지만, 채권자 미배당액은 더 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 3,850,000,000원에 비해 배당 가능액이 크게 부족합니다. 이는 매수인이 미배당 채권을 승계한다는 뜻은 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,097,790원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 306,985,000원 중 집행비용 5,097,790원을 제외한 301,887,210원이 을구 7번 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 4,283,812,790원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2024.09.06입니다.
- 입지. 제주시 한경면 청수리 일대는 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재하는 지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 토지는 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 지형은 평지·자루형, 도로접면은 소로한면으로 정리되어 있습니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전구역·생태계보전지구·경관보전지구·가축사육제한구역 관련 사항이 표시되어 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 특이사항. 확장형 발코니 및 테라스가 소재하며 감정평가에 반영되었습니다.
- 환금성. 청수리포엘은 총 15세대이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 권리상 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 유찰 이유 확인. 현재 3회 유찰 상태입니다. 단순히 가격이 낮아졌다는 사실보다 건물 상태·입지·수요 측면에서 반복 유찰 원인을 점검하세요.
- 환금성 확인. 총 15세대 규모의 연립주택이므로 향후 재매각 시 매수층과 거래 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 4,283,812,790원이어도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계는 구분해서 보세요.
- 테라스·발코니 상태 확인. 확장형 발코니 및 테라스가 감정가에 반영되어 있으므로 현황과 유지 상태를 직접 확인하세요.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.11입니다. 입찰 판단 시 최신 등기와 매각 관련 원문을 다시 대조하세요.
- 절차 이력 확인. 2026.06.12 채권자 관련 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 해당 결정의 대상과 내용을 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성과 점유
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.20. 두올알엔씨 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 감정가 895,000,000원에서 최저가 306,985,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이미 3회 유찰되었고, 물건은 총 15세대의 연립주택입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 그러나 유찰 이유와 환금성을 확인해야 하는 물건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
