제주지방법원 2024타경14192. 제주시 한경면 청수리에 위치한 청수리포엘 제101동 제101호입니다. 공부상 집합건물이며, 물건 용도는 다세대, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 사용승인일은 2024년 9월 6일이고, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 2층 건물 중 제101호입니다. 확장형 발코니와 테라스가 있으며 감정평가에 해당 부분이 반영되었습니다.

이 사건의 특징은 감정가와 현재 최저매각가 사이의 큰 차이입니다. 감정가 8.95억에서 3회 유찰되어 약 3.07억까지 내려왔지만, 청수리포엘은 총 15세대 규모이고 비교 가능한 동일 면적 실거래가격은 확인되지 않습니다. 권리분석에서는 매각으로 소멸할 권리와 남을 위험을 구분하고, 가격분석에서는 감정가 할인율과 실제 시장가격을 별개로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당 말소, 두올알엔씨가 말소기준

현재 말소기준권리는 2024년 9월 20일 설정된 을구 7번 두올알엔씨 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며 채무자는 동진토건주식회사입니다. 이는 앞서 설정되었던 을구 3번 근저당권의 목적물에 이 건물을 추가한 형태의 공동담보 관련 등기입니다. 이 물건에서 을구 3번 근저당권은 이미 말소된 상태이므로 동일 채권최고액을 별도 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

말소기준보다 앞선 엘제이대부주식회사, 엘제이자산운용대부주식회사, 연수송도신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2023년 수지종합건설주식회사 가압류 역시 해제·말소되었습니다. 이후 설정된 건축사사무소이담 가압류, 경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 비교 — 66% 할인, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 감정평가금액은 실제 거래 가능한 가격과 반드시 일치하지 않습니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현 단계에서 시세 대비 할인율을 계산하거나 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 두올알엔씨 근저당권에 배당이 이루어집니다. 채권최고액에 비해 매각대금이 작아 근저당권자에게 상당한 미배당이 발생하며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다.

배당액은 집행비용 추정치와 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보의 실제 채권잔액·배당관계와 당해세 등은 최종 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시 자금·배당 시나리오

추가 유찰이 발생할수록 최저매각가는 낮아지지만, 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 수치는 등기상 권리와 현재 배당가정을 전제로 한 것이므로, 실제 점유관계 및 법정 인수사항은 입찰 전에 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 한경면 청수리 소재 가마오름 주변 지역으로, 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 2층 건물입니다. 외벽은 석재타일붙임 등, 내부는 벽지·타일·강화마루 등으로 마감되었으며, 보일러 난방·위생·급배수·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 확장형 발코니와 테라스가 감정평가에 반영되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며, 건축계획심의대상구역·경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 단지이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3회입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래가격을 확보하지 못한 상태이므로 재매각 가격과 매도 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 동일·유사 면적의 최근 거래와 현장 매물가격을 확인하세요.
• 실제 점유 및 임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대 확인과 현장 방문을 통해 대항력 관련 위험을 점검해야 합니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 을구 7번 두올알엔씨 근저당권과 기존 근저당권 말소 내역, 공동담보 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• 매각목록 및 대지권. 집합건물 제101호와 매각대상 토지의 범위를 구분하고, 농지취득자격증명 관련 감정평가 의견이 본건에 적용되는지 확인하세요.
• 발코니·테라스. 확장형 발코니와 테라스가 감정평가에 반영되어 있으므로 현황, 이용 범위, 공부와의 일치 여부를 확인하세요.
• 환금성 검증. 소규모 단지인 점과 반복 유찰 이력을 감안하여 실제 매수 수요 및 추후 매각 가능 가격을 확인하세요.
• 세금·관리비. 제주특별자치도 압류 관련 체납 내용과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요. 예상배당표의 세금 미반영에도 유의해야 합니다.
• 경매 진행상태. 기각결정정본 발송 이력이 있으므로, 매각기일 2026.10.13의 진행 여부와 최신 사건내역·매각물건명세서를 확인하세요.

맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”

제주 청수리포엘 101호는 감정가 895,000,000원에서 최저매각가 306,985,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 현재 등기상 말소기준권리 및 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 가격 판단에서는 별개의 문제가 남습니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았고, 임대관계는 미상이며, 15세대 소규모 단지의 환금성도 확인이 필요합니다. 특히 감정평가서의 농지취득자격증명 관련 의견은 실제 매각목록과 대조해야 합니다.

권리상 예상 인수액은 0원, 가격 적정성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 입찰의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체가 아니라 실제 시장가격, 점유관계 및 매각대상 범위를 확인하고 그에 맞는 응찰가격을 산정하는 것입니다.