제주지방법원 2024타경14192. 제주시 한경면 청수리 소재 청수리포엘 101동 103호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 2024년 9월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 확장형 발코니 및 테라스가 소재하고 감정평가에도 이를 반영했습니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 8.95억 원에서 3회 유찰되어 최저가가 약 3.07억 원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 현재 확인되는 거래정보만으로는 동일 면적 실거래 시세를 확정하기 어렵습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자를 실제 매입 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 103호 (청수리포엘) |
| 등기상 표시 | 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 제101동 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지상 2층 건물 |
| 사용승인일 | 2024.09.06 |
| 소유자 | 고태삼 (단독소유) |
| 감정가 | 895,000,000원 |
| 최저매각가 | 306,985,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 두올알엔씨 |
| 청구금액 | 3,850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특이사항 | 확장형 발코니 및 테라스가 소재하며 감정평가에 반영됨 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 현존 근저당이 기준
이 사건은 과거 설정되었던 근저당권들이 이미 말소되고, 2024년 9월 20일 접수된 을구 7번 주식회사두올알엔씨 근저당권이 현재 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며, 채무자는 동진토건주식회사입니다.
이후 설정된 주식회사 건축사사무소이담의 가압류와 제주특별자치도의 압류, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 앞서 설정됐던 엘제이대부, 엘제이자산운용대부, 연수송도신용협동조합의 근저당권 및 기존 두올알엔씨 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
청수리포엘은 총 15세대 규모로 확인됩니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 동일 면적 실거래 매칭이 확인되지 않은 만큼 객관적인 시장가격을 기준으로 한 할인율은 산정하기 어렵습니다.
| 가격 지표 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 895,000,000원 | 경매 최초 가격 기준 |
| 현재 최저가 | 306,985,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 다음 유찰 시 | 214,889,500원 | 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
| 추가 유찰 시 | 150,422,650원 | 5회 유찰 · 감정가의 16.81% |
| 단지 평균 유찰 | 3.0회 | 현재 회차와 동일한 수준 |
| 단지 낙찰률 | 0.0% | 확인된 통계 기준 |
| 동일 면적 실거래 | 매칭 미확인 | 시장가격 검증 필요 |
현재 최저가는 최초 감정가에서 상당히 낮아졌지만, 이는 입찰 가능 가격의 하락을 뜻할 뿐 시장가치가 검증되었다는 의미는 아닙니다. 특히 15세대 규모의 공동주택은 같은 단지 내 거래사례를 확보하기 어려울 수 있어, 인근의 면적·건축연도·구조·테라스 조건이 유사한 거래사례까지 교차 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,097,790원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 집행비용을 제외한 매각대금은 주식회사두올알엔씨에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 실제 배당은 채권확정액·공동담보 배당관계·당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 4,283,812,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 214,889,500원 | 211,081,047원 | 4,374,618,953원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 150,422,650원 | 147,516,733원 | 4,438,183,267원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 내려간다고 해서 채권자의 미회수 금액이 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다. 다만 다음 회차의 실제 매각조건과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한경면 청수리 소재 가마오름 서측 근거리 일대입니다. 주변은 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재하는 지역으로 조사되었습니다.
- 교통. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 2024.09.06 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 외벽은 석재타일붙임 등으로 마감되었으며, 보일러 난방과 위생·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 발코니·테라스. 확장형 발코니 및 테라스가 소재하며, 이 부분을 고려하여 감정평가가 이루어졌습니다. 실사용 면적과 공부상 표시, 현장 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 토지 및 규제. 토지정보상 계획관리지역으로, 건축계획심의대상구역과 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 규제가 확인됩니다. 규제별 적용 범위는 개별 필지 기준으로 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당 사항이 없으며, 위반건축물 여부도 별도로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 공동주택입니다. 동일 면적 거래사례가 확인되지 않았으므로 주변 유사 물건의 거래가격과 실제 매도 가능성을 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 895,000,000원과 현재 최저가 306,985,000원 사이의 차이보다 실제 시장가격이 중요합니다. 동일·유사 면적의 최근 거래와 현재 매도 호가를 직접 대조하세요.
- 환금성 확인. 15세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 확인된 낙찰률 0.0%라는 지표를 고려하여 실제 매수 수요와 매각 소요기간을 검토하세요.
- 점유·명도. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부, 임차권 주장 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 을구 7번 근저당권은 기존 근저당권의 목적물에 추가 설정된 이력이 있습니다. 공동담보 관계와 채권확정액, 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 압류·조세 확인. 제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸할 등기로 분류되어 있지만, 당해세 등 우선배당 가능성이 있는 금액은 실제 배당 시 달라질 수 있습니다.
- 토지 관련 조건. 감정요항표에 기재된 농지취득자격증명 관련 의견의 본건 적용 여부를 매각목록과 관할 관청에 확인하세요.
- 발코니·테라스 확인. 감정평가에 반영된 확장형 발코니 및 테라스의 실제 상태와 건축물대장·현황의 일치 여부를 점검하세요.
- 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비와 공용부분 부담, 누수·결로·설비 상태 및 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 기일 및 매각조건 재확인. 매각기일은 2026.10.13로 기재되어 있습니다. 입찰 전 사건 진행상태, 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 특별매각조건을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 기존 근저당권들은 이미 말소되었고, 현존하는 두올알엔씨 근저당권과 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 8.95억 원이 3회 유찰로 약 3.07억 원까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 시세가 확인되지 않아 실제 가격 경쟁력을 입증하기 어렵습니다. 15세대 규모의 소규모 공동주택이며, 현재까지 확인되는 경매통계도 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 0.0%를 나타냅니다.
여기에 임대관계 미상, 발코니·테라스 현황 확인, 농지취득자격증명 관련 감정평가 의견까지 입찰 전에 확인해야 할 사항이 남아 있습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 아직 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격과 매각조건을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
