제주지방법원 2024타경14192. 제주시 한경면 청수리 ‘청수리포엘’ 101동 103호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 사용승인일은 2024.09.06이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물입니다. 감정가 895,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 306,985,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.09.20. 설정된 주식회사두올알엔씨 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이고, 이 권리 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이므로, ‘등재 임차인이 없다’는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 103호 (청수리포엘) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 고태삼 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 두올알엔씨 / 3,850,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.20. 을구 7번 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 · 채권최고액 4,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2024.09.06 |
| 단지 규모 | 청수리포엘 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2023년에 설정됐던 가압류와 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.09.20. 을구 7번 근저당권이며, 이후 2024.11.26. 주식회사 건축사사무소이담 가압류 85,700,000원, 2025.01.07. 임의경매개시결정, 2025.11.18. 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 65.7% 하락했지만 시세 메리트는 미확인
감정가 895,000,000원에서 현재 최저가 306,985,000원으로 내려와, 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다.
청수리포엘의 단지 정보는 15세대, 사용승인일 2024.09.06이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 하나만 근거로 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 실질취득 306,985,000원 자체를 주변 실거래와 대조할 자료가 없다는 점이 가격 판단의 핵심 제한입니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,097,790원 |
| 2. 근저당 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권 4,585,700,000원 중 301,887,210원이 배당되고, 미배당액은 4,283,812,790원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 4,283,812,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 214,889,500원 | 211,081,047원 | 4,374,618,953원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 150,422,650원 | 147,516,733원 | 4,438,183,267원 | 0원 |
배당 부족액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수로 연결되는 것은 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 승계 부담은 구분해서 판단해야 합니다.
⑤ 임차인·점유 체크
| 점유 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 계산상 0원 |
보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 특정 임차인의 대항력이나 우선변제권을 인정할 자료도 없습니다. 동시에 감정평가의 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유자가 확인되기 전에는 대항력 여부 자체를 확정적으로 표현하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 제주시 한경면 청수리 일대는 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 사용승인일 2024.09.06. 외벽 석재타일, 내부 벽지·타일, 강화마루·타일 마감이며 보일러 난방·위생·급배수·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 108,300원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전 관련 등급, 생태계보전지구, 경관보전지구, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 특이사항. 확장형 발코니 및 테라스가 소재하며 이를 고려하여 감정평가했습니다.
- 환금성 지표. 청수리포엘은 15세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인이 최우선. 현재 자료만으로는 실질취득 306,985,000원이 주변 시세보다 낮은지 검증할 수 없습니다.
- 감정가 할인율에 과신 금지. 34.3%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐, 실거래 대비 할인율이 아닙니다.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.09.20. 주식회사두올알엔씨 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 발코니·테라스 확인. 확장형 발코니 및 테라스가 감정가에 반영되어 있으므로 실제 현황과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 15세대 규모와 평균 3회 유찰, 매각률 0.0%라는 경매 통계를 가격 결정에 반영할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 물건은 등기 권리 계산만 보면 비교적 단순합니다. 2024.09.20. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 감정가 895,000,000원이 세 차례 유찰돼 306,985,000원까지 내려왔어도, 비교할 최근 실거래가가 없기 때문에 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 15세대 규모, 평균 3회 유찰, 매각률 0.0%, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·점유·환금성 검증 없이는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
