제주지방법원 2024타경14192. 제주시 한경면 청수리 ‘청수리포엘’ 101동 102호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층이며 사용승인일은 2024.09.06입니다. 등기상 소유자는 고태삼입니다.
이 사건의 핵심은 감정가에서 크게 내려온 숫자 그 자체가 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 34% 수준이지만, 청수리포엘의 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았고 단지 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꾸어 해석할 수 없습니다. 권리는 비교적 정리가 되지만 가격 판단에는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 102호 (청수리포엘) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 |
| 소유자 | 고태삼 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지상 2층 · 사용승인일 2024.09.06 |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 감정 참고사항 | 확장형발코니 및 테라스가 소재하며 이를 고려하여 감정평가함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.09.20 접수된 을구 7번 주식회사두올알엔씨 근저당권으로, 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 이 근저당은 동진토건주식회사를 채무자로 한 추가설정계약입니다. 이후 주식회사 건축사사무소이담 가압류 85,700,000원, 주식회사 두올알엔씨의 임의경매개시결정, 제주특별자치도의 압류가 이어졌으며 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%와 ‘시세 대비 저렴’은 다른 말
현재 회차는 3회 유찰되어 최저매각가가 306,985,000원까지 내려왔고, 시나리오상 감정가의 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 214,889,500원, 그 다음은 150,422,650원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 4,283,812,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 214,889,500원 | 211,081,047원 | 4,374,618,953원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 150,422,650원 | 147,516,733원 | 4,438,183,267원 | 0원 |
중요한 것은 이 가격이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 별개의 문제라는 점입니다. 청수리포엘은 제공된 단지 정보상 15세대이고 사용승인일은 2024.09.06이며, 최근 거래금액 자료가 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0으로 제시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 이유만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,097,790원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 306,985,000원 가정에서는 집행비용 5,097,790원을 제외한 301,887,210원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권 미배당은 4,283,812,790원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 건물입니다.
- 준공. 사용승인일은 2024.09.06로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 주변은 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재하는 지대로 조사됐습니다.
- 교통. 감정요항표상 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 6,516.0㎡, 공시지가 108,300원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전·생태계보전·경관보전·가축사육제한 관련 지정이 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지규모. 청수리포엘은 15세대로 집계돼 있어 가격과 환금성은 주변 유사 물건까지 함께 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 306,985,000원을 ‘저가’로 단정하지 말고 주변 연립주택·다세대 실거래와 호가를 별도로 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·확정일자·매각물건명세서를 확인하세요.
- 공동담보 구조. 말소기준 근저당권은 추가설정계약으로 잡힌 4,500,000,000원 규모의 담보권입니다. 배당표 금액과 실제 채무잔액은 다를 수 있으므로 원본을 대조하세요.
- 압류·세금. 제주특별자치도 압류가 존재하므로 실제 배당 단계에서 조세채권의 성격과 우선순위를 확인하세요.
- 발코니·테라스. 확장형발코니와 테라스가 감정가에 반영돼 있으므로 현황과 사용상태를 직접 확인하세요.
- 매각기일 결과. 사건 데이터의 매각기일은 2026.07.28로 표시돼 있으므로 실제 진행·변경·낙찰 여부는 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 ‘시장가가 얼마냐’다
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산되는 점이 장점입니다. 반면 감정가 895,000,000원에서 3회 유찰돼 306,985,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 증명되지는 않습니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 단지 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회이며 임대관계 또한 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 시세 검증과 실제 점유 확인이 승부처입니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 보류, 점유는 확인 필요. 감정가 할인율이 아니라 실제 시장가와의 차이를 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
