제주지방법원 2024타경14192. 제주시 한경면 청수리 ‘청수리포엘’ 101동 102호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 감정가는 895,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 306,985,000원까지 내려왔습니다. 다만 가격이 크게 내려왔다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다. 제공된 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2024.09.20. 설정된 주식회사두올알엔씨 근저당권으로, 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞선 근저당권들과 가압류 일부는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 102호 (청수리포엘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 고태삼 |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2024.09.06 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 |
| 특이사항 | 확장형발코니 및 테라스 소재, 이를 고려하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2024.09.20. 주식회사두올알엔씨 근저당권입니다. 이후 2024.11.26. 주식회사 건축사사무소이담 가압류, 2025.01.07. 임의경매개시결정, 2025.11.18. 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 — 감정가 대비 34.3%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 306,985,000원으로 감정가 895,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 214,889,500원, 5회 유찰 시 시나리오는 150,422,650원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 306,985,000원 | 34.3% | 4,283,812,790원 |
| 4회 유찰 시 | 214,889,500원 | 24.01% | 4,374,618,953원 |
| 5회 유찰 시 | 150,422,650원 | 16.81% | 4,438,183,267원 |
청수리포엘은 15세대 규모이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 실거래가나 최근 낙찰가가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 비교할 자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,097,790원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,585,700,000원 중 301,887,210원이 배당되고, 4,283,812,790원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 한경면 청수리 소재 가마오름 서측 근거리 일대이며, 주변은 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물이며, 사용승인일은 2024.09.06입니다.
- 설비. 보일러 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·자루형, 소로한면으로 정리되어 있습니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전구역·생태계보전지구·경관보전지구·가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
- 단지 규모. 청수리포엘은 15세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입 관련 자료를 대조해 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 306,985,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 물건 특성·수요·접근성·가격 형성 원인을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 발코니·테라스. 확장형발코니 및 테라스가 소재하며 감정가에 반영되어 있으므로 실제 상태와 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 4,283,812,790원 발생하지만, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “많이 떨어졌다”와 “싸다”는 다르다
이 물건은 감정가 895,000,000원에서 3회 유찰돼 306,985,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 시장가격 대비 저평가라고 단정할 근거는 없습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 소멸구조와 실제 점유·임대관계를 분리해 확인하고, 감정가가 아닌 실제 시장가격으로 현재 306,985,000원을 다시 검증하는 것입니다.
