제주지방법원 2024타경14192. 제주시 한경면 청수리의 청수리포엘 102동 101호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2024.09.06이고 단지는 15세대입니다. 등기부상 소유자는 고태삼이며, 현재 권리분석의 기준은 2023.10.05 접수된 주식회사두올알엔씨 근저당권 4,500,000,000원입니다.
기준보다 앞서 존재했던 엘제이대부주식회사·엘제이자산운용대부주식회사의 근저당권은 2023.10.06 말소됐고, 2023.09.18 수지종합건설주식회사의 가압류도 2024.09.26 말소됐습니다. 반면 말소기준 이후 남은 두올알엔씨의 추가 근저당, 건축사사무소이담 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권자 미배당 규모가 크더라도 그 금액 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 102동 101호 (청수리포엘) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 중 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 · 2024.09.06 |
| 소유자 | 고태삼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 두올알엔씨 / 3,850,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.05 을구 3번 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 · 채권최고액 4,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 회차 306,985,000원에서 집행비용 5,097,790원을 제외한 301,887,210원이 을구 3번 근저당권에 배당되고 나머지 채권은 미배당으로 남습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 306,985,000원으로 감정가 895,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰됐고, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 214,889,500원, 5회 유찰 시 150,422,650원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 8,783,812,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 214,889,500원 | 211,081,047원 | 8,874,618,953원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 150,422,650원 | 147,516,733원 | 8,938,183,267원 | 0원 |
중요한 점은 유찰률과 시세 할인율을 같은 것으로 보면 안 된다는 것입니다. 청수리포엘은 15세대이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체를 근거로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 매수 가능한 가격대와 환금성을 별도로 검증하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,097,790원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,085,700,000원 중 채권자 예상 배당은 301,887,210원, 미배당액은 8,783,812,790원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물입니다. 사용승인일은 2024.09.06입니다.
- 주위환경. 제주시 한경면 청수리 가마오름 서측 근거리 및 북서측 원거리 일대로, 주변은 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 용도지역은 계획관리지역, 지목은 대, 토지이용상황은 연립이며 공시지가는 108,300원/㎡입니다. 지형은 평지·자루형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전·생태계보전·경관보전·가축사육제한 관련 구역이 포함·저촉·접함으로 표시됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재타일붙임 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일, 창호는 샷시창호·시스템창호이며 보일러 난방·위생·급배수·화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 감정 반영. 확장형 발코니 및 테라스가 소재하고 이를 고려해 감정평가했습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 청수리포엘은 15세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.10.05 을구 3번 두올알엔씨 근저당을 기준으로 실제 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자·점유원인을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 306,985,000원의 실제 환금 가능성을 따로 검토하세요.
- 소규모 단지 리스크. 청수리포엘은 15세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 재매각 수요와 거래 유동성을 보수적으로 보세요.
- 농지취득자격증명. 감정평가에 기재된 토지 기호 (7)~(10)의 매각대상 포함 여부와 농지취득자격증명 필요 여부를 해당 관청에 재확인하세요.
- 발코니·테라스. 확장형 발코니와 테라스는 감정에 반영됐으므로 현황·면적·이용 상태를 직접 확인하세요.
- 절차 문서 대조. 2026.06.12 채권자 주OOO OOOOO에 기각결정정본이 발송되고 2026.06.17 도달한 기록이 있으므로 사건 진행기록과 매각기일 관련 최신 법원 문서를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 기준권리는 2023.10.05 두올알엔씨 근저당이고, 앞선 주요 부담은 이미 말소됐으며 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 현재 306,985,000원, 4회 유찰 시 214,889,500원, 5회 유찰 시 150,422,650원 어느 시나리오에서도 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고 청수리포엘은 15세대 연립주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 게다가 감정평가에는 임대관계 미상과 일부 토지의 농지취득자격증명 확인 필요성이 함께 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 가격·점유·환금성·매각대상 범위를 보수적으로 확인해야 하는 유형입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자 하나만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 접근은 피하는 편이 맞습니다.
