제주지방법원 2024타경14192. 제주시 한경면 청수리 소재 청수리포엘 제102동 제101호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가서상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 철근콘크리트구조의 건물로, 사용승인일은 2024년 9월 6일입니다.
등기상 소유자는 고태삼이며, 이번 경매의 신청채권자는 주식회사 두올알엔씨입니다. 신청채권자의 청구액은 3,850,000,000원, 말소기준 근저당의 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 해당 근저당에는 공동담보가 설정되어 있으며, 이후 담보추가 기록도 존재합니다.
현재 최저매각가는 감정가에서 크게 낮아졌지만, 감정가와 실제 매매 가능한 가격은 별개의 문제입니다. 특히 청수리포엘은 총 15세대 규모이고 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어, 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자수익률이나 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 102동 101호 (청수리포엘) |
| 등기상 표시 | 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 제102동 제101호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대 / 감정 이용상태: 공동주택(연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 · 지상 2층 |
| 사용승인 | 2024.09.06 |
| 단지 규모 | 청수리포엘 · 15세대 |
| 소유자 | 고태삼 (단독소유) |
| 감정가 | 895,000,000원 |
| 최저매각가 | 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 두올알엔씨 |
| 청구액 | 3,850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 공동담보 관계
말소기준권리는 2023.10.05 접수된 을구 3번 주식회사두올알엔씨 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-1184호가 기재되어 있습니다.
이보다 먼저 설정되었던 엘제이대부주식회사 및 엘제이자산운용대부주식회사의 근저당은 2023.10.06 일부포기를 원인으로 말소되었습니다. 선순위 가압류 역시 2024.09.26 말소되었으므로, 이들 등기는 현재 별도로 인수할 선순위 부담으로 계산하지 않습니다.
을구 6번 연수송도신용협동조합 근저당 역시 2024.09.20 해지로 말소되었습니다. 을구 7번은 두올알엔씨가 설정한 기존 3번 근저당의 담보를 추가한 기록입니다. 동일한 채권최고액 4,500,000,000원이 기재되어 있으나 독립된 채무가 새로 발생했다고 단정하여 중복 합산해서는 안 됩니다. 공동담보목록과 실제 피담보채권 잔액을 함께 대조해야 합니다.
이후 건축사사무소이담의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 현재 권리관계에 따르면 등기상 별도 인수권리가 확인되지는 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 34%가 실제 시세 34%는 아니다
이 물건은 3회 유찰된 상태로, 현재 최저매각가는 306,985,000원입니다. 최초 감정가 895,000,000원과 비교하면 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 최초 감정가 | 895,000,000원 | 100% | 가격 기준 |
| 현재 회차 | 306,985,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 214,889,500원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 150,422,650원 | 16.81% | 가정 시나리오 |
단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 다만 평균 낙찰률과 최근 낙찰가격을 근거로 가격 적정성을 검증할 수 있는 상황은 아닙니다. 15세대 규모의 공동주택이라는 점까지 고려하면, 감정가 대비 할인율 하나만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,097,790원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 두올알엔씨(기존 담보추가) | 4,500,000,000원* | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 을구 7번은 기존 근저당에 담보를 추가한 기록이므로, 동일한 채권최고액을 별도의 독립채무로 중복 확정해서는 안 됩니다. 위 표는 제시된 배당 추정값을 표시한 것이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용으로 5,097,790원을 공제하고, 두올알엔씨 근저당에 301,887,210원이 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당 및 가압류에 대한 추가 배당이나 소유자 잔여금은 없습니다.
이는 채권자에게 배당될 금액이 부족하다는 의미이지, 그 부족분 전체가 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유관계와 배당요구 및 법정 우선권은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한경면 청수리 가마오름 인근 지역으로, 농경지·임야·공동주택·단독주택이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통이며, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 공동주택으로, 외벽은 석재타일붙임 등으로 마감되어 있습니다. 보일러 난방, 위생·급배수 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 부대공간. 확장형 발코니와 테라스가 소재하며, 해당 사항을 고려하여 감정평가되었습니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 건축계획심의대상구역·경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전 관련 규제가 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가서상 공부와의 차이도 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 15세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 최근 거래가격과 낙찰가격을 확인하기 어려워 향후 매각 가능 가격 및 매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치에만 의존하지 말고, 청수리포엘 및 인근 유사 공동주택의 실제 거래가격과 현재 매도호가를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 두올알엔씨 근저당의 피담보채권 잔액과 공동담보목록을 확인하여 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 하세요.
- 실제 점유관계. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 현황조사·전입세대 확인 등을 통해 임차인 존재 및 인도 부담을 확인하세요.
- 발코니·테라스. 감정에 반영된 확장형 발코니와 테라스의 실제 이용상태, 권리범위 및 건축 관련 사항을 대조하세요.
- 토지 및 인허가. 대지권 범위, 토지이용 규제 및 농지취득자격증명 관련 기재가 실제 매각대상에 적용되는지 확인하세요.
- 매각 진행상태. 기각결정 관련 송달기록의 대상과 2026.10.13 매각기일의 진행 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.
- 관리비·추가비용. 미납 공용관리비, 취득세, 명도 및 기타 비용을 낙찰가와 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가가 34% 시세를 의미하지 않는다”
청수리포엘 102동 101호는 3회 유찰로 최저매각가가 306,985,000원까지 내려온 물건입니다. 기존 선순위 등기는 이미 말소되었고, 현재 배당 추정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 총 15세대의 소규모 공동주택이고 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 큰 할인율만을 이유로 입찰가를 결정하는 것은 위험합니다.
아울러 임대관계 미상, 공동담보 채권액의 중복 계상 가능성, 토지 관련 확인사항 및 기각결정 송달기록도 입찰 전에 정리해야 합니다. 등기상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 가격의 적정성은 아직 검증되지 않았습니다. 현 시점에서는 시세·점유·매각조건의 원본 확인을 먼저 진행하는 보수적인 접근이 적절합니다.
