제주지방법원 2024타경14192. 대상은 제주 한경면 청수리포엘 101동 104호로, 사건상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 사용승인일은 2024.09.06이며, 감정자료에는 확장형 발코니와 테라스가 소재하고 이를 고려해 평가했다고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 고태삼이고, 감정가 895,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 306,985,000원까지 내려온 상태입니다.
권리 구조의 핵심은 2024.09.20 주식회사두올알엔씨 근저당권입니다. 그보다 앞선 엘제이대부·엘제이자산운용대부·두올알엔씨·연수송도신용협동조합의 근저당권과 수지종합건설 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리 이후의 건축사사무소이담 가압류, 경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 104호 (청수리포엘) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 중 · 사용승인일 2024.09.06 |
| 소유자 | 고태삼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 두올알엔씨 / 3,850,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.09.20 을구 7번 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 · 채권최고액 4,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액 0원
등기상 현재 기준점은 2024.09.20 설정된 주식회사두올알엔씨 근저당권 4,500,000,000원입니다. 2024.11.26 건축사사무소이담 가압류 85,700,000원, 2025.01.07 임의경매개시결정, 2025.11.18 제주특별자치도 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 ‘시세’는 다른 문제
현재 최저가 306,985,000원은 감정가 895,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 청수리포엘의 동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래가격은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 4,283,812,790원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 214,889,500원 | 211,081,047원 | 4,374,618,953원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 150,422,650원 | 147,516,733원 | 4,438,183,267원 |
유찰이 진행될수록 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 채권자의 미배당액은 4,283,812,790원에서 4,374,618,953원, 4,438,183,267원으로 커집니다. 즉 이 사건의 낮아진 최저가는 채권 회수 부족을 반영하는 경매 진행 결과일 뿐, 그것 자체가 시장가격 대비 할인폭을 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,097,790원 |
| 1. 근저당 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,097,790원을 제외한 301,887,210원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 4,585,700,000원 대비 미배당액은 4,283,812,790원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 건물의 구분건물입니다.
- 위치. 제주시 한경면 청수리 일대이며 주변은 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 감정자료상 제반 교통사정은 보통이고, 토지는 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 연립이며 공시지가는 108,300원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전·생태계보전·경관보전 관련 구역과 가축사육제한구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 보일러 난방, 위생·급배수, 화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 청수리포엘은 15세대 규모이며 최근 낙찰가 자료가 없습니다. 실거래 비교표본 없이 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금·확정일자 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최저가 306,985,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 보지 말고, 인근 연립·다세대 및 동일 단지의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2024.09.20 을구 7번 주식회사두올알엔씨 근저당권을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 테라스·발코니. 확장형 발코니 및 테라스가 감정에 반영돼 있으므로 실제 현황과 관리·사용 상태를 확인하세요.
- 토지 관련 문구 확인. 감정자료에는 일부 토지 기호에 농지취득자격증명 관련 재확인 문구가 있으므로, 해당 토지가 본 호 매각대상에 포함되는지 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당과 체납. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 지방세 압류도 존재하므로 실제 배당요구 및 조세채권 내용을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 과거 선순위 권리 중 다수는 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 다른 문제입니다.
감정가 895,000,000원에서 3회 유찰되어 306,985,000원까지 내려왔지만, 비교할 실제 거래가격이나 최근 낙찰가격이 없습니다. 여기에 15세대 규모와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기 인수 위험은 낮지만, 시세·점유·환금성 검증이 끝나기 전에는 가격 매력을 단정하기 어려운 사건”으로 보는 것이 자료와 가장 일치합니다.
