제주지방법원 2024타경14192. 제주 제주시 한경면 청수리 ‘청수리포엘’ 101동 104호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 소유자는 고태삼이고, 현재 유효권리 흐름에서 핵심은 2024.09.20. 설정된 주식회사두올알엔씨의 채권최고액 4,500,000,000원 근저당권입니다. 이후 건축사사무소이담의 가압류, 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
겉으로 보이는 가격 낙폭은 큽니다. 감정가 895,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 306,985,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순 할인율보다 권리의 현재 상태와 실제 환금성입니다. 기존 을구 1·2·3·6 근저당권과 갑구 2 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 을구 7번 근저당권입니다. 반면 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경14192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 104호 (청수리포엘) |
| 등기상 부동산 | [집합건물] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 제101동 제104호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 고태삼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사두올알엔씨 / 3,850,000,000원 |
| 사용승인일 | 2024.09.06 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 현재 유효 말소기준은 을구 7번
초기 권리만 보면 선순위 근저당과 가압류가 여러 건 보이지만, 등기부상 이미 말소된 권리와 현재 유효권리를 구분해야 합니다. 2023.09.18. 수지종합건설주식회사 가압류 2,834,400,000원은 2024.09.26. 해제로 말소됐고, 을구 1·2·3 및 2024.07.19. 연수송도신용협동조합 근저당권도 이미 말소 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2024.09.20. 을구 7번 주식회사두올알엔씨 근저당권 4,500,000,000원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 할인율만 보지 않는다
현재 최저매각가는 306,985,000원으로 감정가 895,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰 이후 가격이 크게 낮아졌고, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 214,889,500원, 5회 유찰 시 150,422,650원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 4,283,812,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 214,889,500원 | 211,081,047원 | 4,374,618,953원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 150,422,650원 | 147,516,733원 | 4,438,183,267원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 내려가지만, 이 사건에서는 현재 산정상 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 회차 기준 306,985,000원입니다. 다만 청수리포엘은 총 15세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%로 나타나므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘싸다’고 단정하는 접근은 피하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,097,790원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사두올알엔씨 | 4,500,000,000원 | 301,887,210원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 건축사사무소이담 | 85,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,585,700,000원 중 현재 매각가 가정에서 301,887,210원이 배당되고, 미배당은 4,283,812,790원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청수리 소재 가마오름 서측 근거리 일대로, 주변은 농경지·임야·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물입니다.
- 설비. 보일러 난방, 위생·급배수설비, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 건축계획심의대상구역·지하수자원보전·생태계보전·경관보전·가축사육제한 관련 지정이 확인됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2024.09.06이고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 특이사항. 확장형 발코니 및 테라스가 소재하며 감정평가에 이를 반영했습니다.
- 환금성. 청수리포엘은 총 15세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 현재 유효한 기준은 2024.09.20. 을구 7번 주식회사두올알엔씨 근저당권입니다. 과거 을구 1·2·3·6 권리와 갑구 2 가압류는 이미 말소된 권리와 구분해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인한 뒤 인도·명도 가능성을 판단해야 합니다.
- 환금성 확인. 15세대 단지이고 경매 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
- 배당 한계. 현재 가정에서도 채권 미배당이 4,283,812,790원 발생합니다. 매수인 인수 산정은 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인해야 합니다.
- 토지 관련 참고사항. 감정평가 기타 참고사항에는 기호(7)·(8)·(9)·(10) 토지에 농지취득자격증명 필요 여부를 해당 관청에 재확인하도록 기재돼 있으므로, 실제 매각대상과의 포함관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 먼저 볼 것은 환금성”
이 물건은 현재 권리 계산만 놓고 보면 매수인 인수 0원이고, 을구 7번 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 감정가 895,000,000원에서 3회 유찰돼 306,985,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다. 그러나 청수리포엘은 15세대이고 단지 경매 통계가 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%이며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”과 “가격·환금성상 안전”을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 권리 자체보다 실제 점유관계와 매수수요를 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
