서울동부지방법원 2024타경56259. 천호동 나비빌딩 3층 319호입니다. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가서의 이용상태는 상가(판매 및 영업시설)이며 현재 공실로 조사됐습니다. 등기부상 근저당권과 압류는 확인되지 않고, 현재 소유자는 주심부동산중개법인주식회사입니다. 2021.12.30. 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 20,000,000원입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준으로 산정된 권리는 2024.05.23. 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정이고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구금액 60,894,803원에 비해 현재 최저가가 매우 낮아 채권 미배당은 크게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14, 3층319호 (천호동,나비빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 상가(판매 및 영업시설) · 공실 |
| 소유자 | 주심부동산중개법인주식회사 (2021.12.30. 소유권이전 · 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 20,900,000원 / 6,849,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 쇼핑몰나비관리단 / 60,894,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 확인되지 않는다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 등기부에는 근저당권이나 압류도 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
현재 최저매각가는 6,849,000원으로 감정가 20,900,000원의 32.77%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 현재 비교할 수 있는 최근 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다.
오히려 가격에서 가장 중요한 신호는 이미 5회 유찰됐다는 사실입니다. 다음 회차 시나리오상 6회 유찰 시 5,479,200원, 7회 유찰 시 4,383,360원까지 내려갑니다. 반복 유찰은 현재 시장에서 이 물건의 상가 용도·공실·경계 형태 등에 대해 응찰 수요가 제한적일 가능성을 점검하게 하는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 523,282원 |
| 2. 경매개시결정 · 쇼핑몰나비관리단 | 60,894,803원 | 6,325,718원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 6,849,000원 가정 시 신청채권자에게 6,325,718원이 배당되고, 54,569,085원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 환금성 검증은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 6,849,000원 | 6,325,718원 | 54,569,085원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 5,479,200원 | 4,980,574원 | 55,914,229원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 4,383,360원 | 3,904,460원 | 56,990,343원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 ‘인수금이 늘어 실질취득가가 고정되는’ 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 다만 가격이 내려가는 것과 되팔기 쉽고 임대가 잘 되는지는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선·8호선 천호역 동측 인근으로, 주변은 각종 판매시설·오피스빌딩·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 천호역과 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 상가(판매 및 영업시설)이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 내 3층 319호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화전·화재경보설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 인접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 26,460,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 실거래 비교자료가 없고 5회 유찰된 공실 오픈상가라는 점에서, 가격 자체보다 실제 수요와 재매각 가능성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 오픈상가 특성상 319호의 바닥 경계, 간이벽, 호별 번호 표시와 실제 점유 범위를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- ‘32.77%’ 착시 경계. 감정가 대비 할인율이 크더라도 최근 실거래 시세가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 공실 상태, 상가 수요, 호실 독립성, 건물 내 실제 영업환경과 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 확인. 현재 공실이고 임대관계가 미상인 만큼 주변 동일·유사 상가의 실제 임대수요와 공실 수준 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 쇼핑몰·상가 건물은 관리비 구조와 체납 여부가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리단을 통해 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 것은 팔릴 물건인가
이 사건의 권리분석만 보면 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 확인되지 않아 복잡한 대항력 계산은 없습니다. 문제는 권리보다 상품성입니다. 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만 감정평가상 실제 이용은 공실 상가이고, 인접 호수와의 경계도 간이 구조물과 바닥 표시, 호별 번호로 구분되는 오픈상가입니다.
현재 최저가는 6,849,000원까지 내려왔지만 이미 5회 유찰됐습니다. 최근 실거래 시세가 없어 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·환금성 판단은 보수적으로 해야 하는 유형입니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 319호가 실제로 독립적인 상가로 사용·임대·재매각될 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
