서울동부지방법원 2024타경56259. 서울 강동구 천호동 나비빌딩 3층 357호입니다. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 상가(판매 및 영업시설)로 기재되어 있고 현재는 공실입니다. 등기부에는 현재 소유자로 주심부동산중개법인주식회사가 표시돼 있으며, 2021년 12월 2일 매매를 원인으로 23,500,000원에 취득한 이력이 확인됩니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 국민은행·중소기업은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.05.23 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 “해당사항없음”으로 기재되어 있어, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 문제는 권리보다 현황과 환금성 쪽입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14, 3층357호 (천호동,나비빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가서상 상가(판매 및 영업시설) · 공실 |
| 소유자 | 주심부동산중개법인주식회사 (2021.12.02 매매, 거래가액 23,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 25,600,000원 / 8,389,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 쇼핑몰나비관리단 / 60,894,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원
신고·조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 현재 공실로 기재하면서도 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유·임대관계를 임의로 단정하기보다 입찰 전 현장점유 상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 67% 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 25,600,000원, 현재 최저가는 8,389,000원으로 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 시세 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 8,389,000원 | 32.77% | 53,056,805원 |
| 6회 유찰 시 | 6,711,200원 | 26.22% | 54,704,405원 |
| 7회 유찰 시 | 5,368,960원 | 20.97% | 56,022,484원 |
③ 예상배당표 (매각가 8,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,002원 |
| 2. 경매개시결정 · 쇼핑몰나비관리단 | 60,894,803원 | 7,837,998원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 8,389,000원 가정 시 신청채권자 청구액 60,894,803원 중 7,837,998원이 배당되고 53,056,805원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강동구 천호동, 지하철 5호선·8호선 천호역 동측 인근입니다. 주변은 판매시설·오피스빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 천호역과 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·이용. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 내 3층 357호이며, 감정평가서상 상가(판매 및 영업시설)·공실입니다.
- 경계. 감정평가서에는 오픈상가로서 간이 구조물 벽·바닥 경계·호별 번호 표시가 있다고 적혀 있으나, 현황조사서는 357호와 351호 사이 경계벽이 없다고 기재했습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 서측으로 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 도시계획. 2024.06.12 공람을 전제로 한 도시관리계획 입안중 사항이 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 357호와 351호 사이 경계벽 부재 기재를 현장에서 직접 확인하고, 실제 점포 경계·호별 표시·독립 사용 가능 상태를 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이나 감정 이용상태는 상가(판매 및 영업시설)입니다. 실제 사용·공부상 용도와 입찰 목적의 적합성을 원본 서류에서 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 32.77%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요. 5회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 회차 기준 채권 미배당 53,056,805원은 배당 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 예상 인수는 0원입니다.
- 관리·공용비용 확인. 쇼핑몰·상가형 집합건물인 만큼 관리단을 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체가 쉽지는 않다”
이 물건의 권리 포인트는 명확합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정상 이용상태가 상가이고 현재 공실이며, 357호와 351호 사이 경계벽이 없다는 현황조사 기재가 있습니다. 여기에 5회 유찰까지 겹쳤습니다.
따라서 현재 8,389,000원이라는 숫자를 감정가 25,600,000원과만 비교해 “67% 할인된 저가 매물”로 보는 것은 위험합니다. 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 확정하기 어렵고, 반복 유찰과 오픈상가의 물리적 경계 확인 필요성이 환금성에 부담이 될 수 있습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 입찰 판단의 승부처는 경계·용도·점유·환금성 확인입니다.
