서울동부지방법원 2024타경56259. 천호동 나비빌딩 3층 369호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가서의 실제 이용상태 기재는 상가(판매 및 영업시설), 공실입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 잡혀 있지 않고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.05.23. 접수된 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
이 물건의 관건은 권리보다 물건의 형태와 환금성입니다. 감정평가서에는 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한·두 면의 간이 약식 구조물 벽이 있고, 바닥 경계 및 점포 상단부의 호별 번호 표시로 구분되는 오픈상가라고 기재돼 있습니다. 여기에 현재 공실이며 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 5회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 배경을 단순히 가격 할인만으로 해석하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14, 3층369호 (천호동, 나비빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 상가(판매 및 영업시설) · 공실 |
| 소유자 | 주심부동산중개법인주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 34,800,000원 / 11,403,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 쇼핑몰나비관리단 / 60,894,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항이 없고 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2004년 한국토지신탁 명의의 신탁등기와 2006년 노일래의 가처분은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 소유권은 이광옥, 신동헌을 거쳐 2021.09.06. 주심부동산중개법인주식회사로 이전됐고, 2024.05.23. 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 5회 유찰 — 가격보다 ‘왜 안 팔렸나’를 봐야 한다
감정가는 34,800,000원이지만 5회 유찰을 거친 현재 회차 최저매각가는 11,403,000원, 감정가의 32.77%입니다. 한 번 더 유찰되면 9,122,400원, 7회 유찰 시에는 7,297,920원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 11,403,000원 | 10,797,746원 | 50,097,057원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 9,122,400원 | 8,558,197원 | 52,336,606원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 7,297,920원 | 6,766,557원 | 54,128,246원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 605,254원 |
| 2. 경매개시결정 · 쇼핑몰나비관리단 | 60,894,803원 | 10,797,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 11,403,000원 가정 시 집행비용 605,254원을 제외한 10,797,746원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 기준 50,097,057원이 미배당으로 남습니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선·8호선 천호역 동측 인근이며, 주위는 각종 판매시설·오피스빌딩·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 천호역과 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 상가(판매 및 영업시설)이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 경계. 오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한·두 면 간이 약식 구조물 벽과 바닥 경계가 있고, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물이며 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 26,460,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 인접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 상가(판매 및 영업시설)입니다. 실제 사용 가능 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 369호의 정확한 위치·바닥 경계·간이 구조물·호별 번호를 현장과 건축물 관련 원본에서 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 조사됐으므로 실제 점유 여부와 인도 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 임대 가능성 확인. 임대관계가 미상이고 이미 5회 유찰됐습니다. 예상 임대료·공실 기간·관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 신청채권자가 쇼핑몰나비관리단이고 청구액이 60,894,803원입니다. 관리비 등 실제 부담 범위는 관련 원본과 관리단을 통해 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “싸진 가격보다, 5회 유찰의 원인을 먼저”
이 물건은 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 최저가는 감정가 34,800,000원에서 11,403,000원까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐습니다. 감정평가상 공실 상가이며 인접 호수와 간이 구조물·바닥 경계 등으로 구분되는 오픈상가라는 점을 빼놓고 가격만 평가하면 안 됩니다. 권리는 단순하지만 환금성과 실제 사용성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 감정가의 32.77%라는 숫자보다 실제 점포 경계, 사용 가능성, 임대 가능성, 관리비 관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
