서울동부지방법원 2024타경56259. 사건 대상은 천호동 나비빌딩 지하층190호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가의 이용상태는 상가(판매 및 영업시설)이며 현재 공실상태로 조사됐습니다. 감정평가서에는 오픈상가로서 인접 호수와의 경계를 한두 면의 간이 약식 구조물과 바닥 경계로 확인할 수 있고, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착돼 있다고 기재돼 있습니다.
권리 쪽은 비교적 단순합니다. 과거 국민은행·삼정석유 근저당과 가압류·압류·종전 경매등기는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 등기부 집계상 근저당과 압류는 없습니다. 현 경매의 기준은 2024.05.23 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있어, 제공된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14, 지하층190호 (천호동,나비빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 상가(판매 및 영업시설) · 공실 |
| 소유자 | 주심부동산중개법인주식회사 (2021.10.01 소유권이전 · 거래가액 12,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 16,500,000원 / 5,406,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 쇼핑몰나비관리단 / 60,894,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 현재 확인되는 인수는 0원
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가상 해당 호실은 공실이고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 과거 설정됐던 근저당·가압류·압류 등은 이미 말소됐으며, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 낮은 최저가보다 ‘5회 유찰’이 먼저 보인다
현재 최저매각가는 5,406,000원으로 감정가 16,500,000원의 약 32.8% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 현재까지 5회 유찰됐다는 사실과 지하 오픈상가·공실이라는 이용 특성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 5,406,000원 | 4,908,692원 | 55,986,111원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 4,324,800원 | 3,846,954원 | 57,047,849원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 3,459,840원 | 2,997,563원 | 57,897,240원 | 0원 |
추가 유찰로 가격이 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 변하는 것은 신청채권자의 미배당 규모입니다. 현재 회차에서 이미 60,894,803원의 청구금액 중 배당 추정액은 4,908,692원이고, 55,986,111원이 미배당으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 497,308원 |
| 2. 경매개시결정 · 쇼핑몰나비관리단 | 60,894,803원 | 4,908,692원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,406,000원 가정 배당 추정입니다. 신청채권자 청구액 전액을 충족하지 못하며 미배당 55,986,111원이 발생합니다. 제공된 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선·8호선 천호역 동측 인근으로, 주위는 각종 판매시설·오피스빌딩·근린생활시설 등이 혼재돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 천호역과 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 상가(판매 및 영업시설)이며 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 호실 경계. 오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한두 면의 간이 약식 구조물 벽이 있고, 바닥에서도 경계를 확인할 수 있으며 점포 상단에 호별 번호 표시가 부착돼 있습니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물이며, 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화전·화재경보 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 기재돼 있고 공시지가는 26,460,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌음에도 5회 유찰된 상태이므로, 입지와 별개로 해당 호실의 수요·활용 가능성·재매각 용이성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오픈상가 경계 확인. 감정평가서에 기재된 간이 약식 구조물·바닥 경계·호별 번호가 현장에서도 동일하게 확인되는지 직접 대조해야 합니다.
- 공실 및 사용 가능성. 현재 공실로 평가돼 있으므로 실제 내부 상태와 독립적 사용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세를 별도로 검증. 이 사건에는 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 5,406,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 지하상가의 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 5회 유찰 사실 자체가 핵심 지표입니다. 권리 문제 외에도 상품성·활용성·호실 경계·상가 수요가 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 관리단 관련 확인. 신청채권자가 쇼핑몰나비관리단이고 청구금액이 60,894,803원이므로, 경매 원인이 된 관리단 채권과 현장 관리 상태를 원문 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상품성은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가 5,406,000원이 곧 권리상 실질취득액으로 연결됩니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 16,500,000원에서 5회 유찰돼 5,406,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘저평가’라고 결론내릴 수 없습니다. 감정평가상 실제 이용상태는 지하층 상가·공실이고, 오픈상가 형태의 호실 경계가 기재돼 있으며 실거래 비교 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 단순하되 환금성과 실제 활용성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 최저가의 낮은 숫자보다 5회 유찰의 이유를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
