서울동부지방법원 2024타경56259. 천호동 나비빌딩 3층 338호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가의 실제 이용상태는 상가(판매 및 영업시설)이며 현재 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 주심부동산중개법인주식회사이고, 2022.02.10. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 20,000,000원으로 기재되어 있습니다.
권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 과거 국민은행 근저당권 42,300,000원이 있었지만 2014.03.06. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 등기는 2024.05.23. 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56259 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14, 3층338호 (천호동,나비빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 상가(판매 및 영업시설) · 공실 |
| 소유자 | 주심부동산중개법인주식회사 · 2022.02.10. 소유권이전 · 거래가액 20,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 18,000,000원 / 5,898,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 쇼핑몰나비관리단 / 60,894,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가상 현재 공실이고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 매각물건명세서상 인수권리 역시 해당사항 없음입니다. 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 근거는 없다
감정가는 18,000,000원이고 현재 최저매각가는 5,898,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰·감정가 33%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 4,718,400원(감정가 26%), 7회 유찰 시 3,774,720원(감정가 21%)입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가 5,898,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이 호실은 오픈상가로서 인접 호수와의 경계를 한두 면의 간이 약식 구조물 벽과 바닥 경계로 확인하며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착된 형태입니다. 5회 유찰이라는 결과 자체가 가격뿐 아니라 이용성·매수수요·환금성을 함께 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,898,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,164원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 쇼핑몰나비관리단 | 60,894,803원 | 5,391,836원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,898,000원 가정 시 신청채권자에게 5,391,836원이 배당되고, 미배당액은 55,502,967원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선·8호선 천호역 동측 인근이며, 주변은 각종 판매시설·오피스빌딩·근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 천호역과 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 상태. 감정평가상 상가(판매 및 영업시설)로 이용되는 호실이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 호실 경계. 오픈상가로 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한두 면의 간이 약식 구조물 벽이 있고, 바닥에서도 경계를 확인할 수 있으며 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물이며 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 상업용 건부지로 이용 중이며 서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 인접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역· 비행안전제3구역 등이 포함되며, 공장설립제한지역·공장설립승인지역에 저촉됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오픈상가 경계 확인. 간이 약식 구조물 벽·바닥 경계·호별 번호 표시 상태를 현장에서 직접 확인하고, 338호만의 독립적인 점유·사용 범위를 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건상 용도 표시와 감정평가상 이용상태를 함께 확인하고, 현재 상가·공실 상태에서 실제 활용 가능한 범위를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰로 최저가가 5,898,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 공실·임대관계. 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 여부와 관리 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음이지만, 입찰 직전 등기사항과 매각 관련 서류의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 가격 기준 신청채권자 청구액 60,894,803원 중 55,502,967원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “환금성 할인”을 봐야 한다
이 물건은 현재 확인되는 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 매각물건명세서상 인수할 권리는 없고, 법정지상권도 없으며, 임차인 인수액도 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 감정가 18,000,000원에서 이미 5회 유찰되어 5,898,000원까지 내려왔다는 사실은 별개의 문제입니다.
감정평가상 실제 이용상태가 상가(판매 및 영업시설)·공실이고, 오픈상가 형태로 인접 호수와의 경계가 간이 구조물과 바닥 표시로 구분됩니다. 여기에 비교 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 얼마나 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·이용성·환금성은 현장 확인 후 판단입니다. 5회 유찰이라는 숫자를 단순한 할인율이 아니라 시장의 경고 신호로 함께 봐야 합니다.
