대전지방법원 2025타경2491. 도안동 오아시스타워 1동 1층111호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 317,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,277,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 유치권 신고와 복잡한 점유관계입니다.
말소기준권리는 2016.10.26. 설정된 청양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 가압류·압류·근저당권·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 소멸과 현장 점유·유치권 문제는 서로 다른 층위입니다. 배당표가 매수인 인수액을 0원으로 계산하더라도, 신고된 유치권의 성립 여부와 점유의 계속성, 공사대금채권과 목적물의 견련성은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2491 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1583 오아시스타워 1동 1층111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 53,277,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가의 16.81% |
| 신청채권 관련 청구액 | 3,546,010,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2016.10.26. 청양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,550,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 현장 리스크는 별도
2016.10.26. 청양농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2017년 이후 설정된 유문안·조시연·박길석·주식회사 한국이엔지·주식회사 윤진엔지니어링· 주식회사 유림플랜트 등의 가압류와 각종 압류, 이재경 근저당권, 2025.04.17. 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 2016년 가압류와 경매개시결정 다수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 관계 — 12명 중 6명은 대항력 판단 미상
| 점유·임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유림플랜트 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 우암석재 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 윤진엔지니어링 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 한국이엔지 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 클린건설산업 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 성화환경건설 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 오아시스여행사 | 112호 | 2017.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 마무리테크 주식회사 | 112호 | 2017.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 다온건설산업 주식회사 | 113호 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 인성산업개발 주식회사 | 115호 | 2019.01.15 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 윤정희 | 117호 | 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 |
| WU HAO | 117호 | 2022.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 |
전입일이 확인된 주식회사 오아시스여행사, 마무리테크 주식회사, 다온건설산업 주식회사, 인성산업개발 주식회사, 윤정희, WU HAO는 모두 2016.10.26. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 유림플랜트·우암석재·윤진엔지니어링·한국이엔지· 클린건설산업·성화환경건설은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,277,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,358,986원 |
| 2. 청양농업협동조합 근저당 | 3,550,000,000원 | 51,918,014원 |
| 3. 이재경 근저당 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 유문안 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 조시연 가압류 | 190,000,000원 | 0원 |
| 6. 박길석 가압류 | 91,660,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사 한국이엔지 가압류 | 22,000,000원 | 0원 |
| 8. 주식회사 윤진엔지니어링 가압류 | 237,184,600원 | 0원 |
| 9. 주식회사 유림플랜트 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 10. 박은희 가압류 | 56,270,000원 | 0원 |
| 11. 동양기전 주식회사 가압류 | 10,080,000원 | 0원 |
| 12. 이순구 가압류 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,689,194,600원 중 예상 배당액은 51,918,014원이며, 미배당액은 4,637,276,586원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도안18단지풀하우스 남서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 다가구주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 운행횟수 등을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정평가 대상 중 기호 6·7은 벽체구분 없이 이용 중이고, 기호 9는 내부 공사 중으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 일반철골구조·경량철골구조 증축 및 철근콘크리트지붕 구조이며, 기본 전기·위생설비, 승강기, 주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 남측 약 10m 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 유의사항. 감정평가 기타참고사항에 유치권 표시가 있어 경매 진행 시 유의하라는 내용이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 유림플랜트의 2025.06.02. 유치권신고서, 신고금액 1,083,060,000원, 관련사건 대전지방법원 2018가합104294의 내용과 결과를 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 주식회사 성화환경건설 등 유치권자인 점유자로 조사된 자들의 실제 점유 부분과 현재 점유 지속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 6명 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주식회사 유림플랜트·우암석재·윤진엔지니어링·한국이엔지·클린건설산업·성화환경건설은 대항력 가능 여부를 확정하지 말고 추가 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당액은 4,637,276,586원이며, 추가 유찰 시 미배당액은 더 커집니다.
- 가격보다 권리 선확인. 최저가가 감정가의 16.81%라는 할인폭보다 유치권·점유·명도 리스크를 먼저 해소해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가”만 보면 안 되는 물건
이 사건은 감정가 317,000,000원이 53,277,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 하지만 5회 유찰이라는 결과 자체가 경고이기도 합니다. 등기상으로는 청양농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현장에는 다수 점유자가 있고, 6명은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 주식회사 유림플랜트는 1,083,060,000원의 유치권을 신고했습니다. 가격은 매우 낮아졌지만 권리·명도 리스크는 낮아졌다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “싼 물건”보다 “유치권과 점유관계를 먼저 풀어야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
