대전지방법원 2025타경2491. 대전 서구 도안동 오아시스타워 1동 1층 113호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 감정가 286,000,000원이 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 48,067,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 유치권과 다수 점유자 확인이 먼저입니다.
현재 말소기준권리는 2017.02.23. 박길석의 근저당권 91,000,000원입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기 밖의 권리인 유치권은 별개의 문제입니다. 매각물건명세서 비고에는 (주)유림플랜트의 유치권 신고와 유치권자인 점유자들이 명시되어 있어, 등기상 인수 0원과 실질 위험 0원을 동일하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2491 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1583 오아시스타워 1동 1층113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 장현영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 48,067,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,546,010,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2017.02.23. 을구 3번 근저당권 · 박길석 · 채권최고액 91,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권 위험을 분리해야 한다
말소기준 이후 등기된 유문안·조시연·주식회사 한국이엔지·주식회사 윤진엔지니어링·주식회사 유림플랜트·박은희·동양기전 주식회사·이순구의 가압류와 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 조사대상 12명·법인
현황조사에는 총 12명·법인이 나타납니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 모두 실제 조사된 점유·임차 관련 당사자로 봅니다. 다만 일부는 112호·115호·117호로 특정되어 있고, 상당수는 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 / 법인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유림플랜트 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 우암석재 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 윤진엔지니어링 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 한국이엔지 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 클린건설산업 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 성화환경건설 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 오아시스여행사 | 112호 | 2017.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 마무리테크 주식회사 | 112호 | 2017.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 다온건설산업 주식회사 | 113호 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 인성산업개발 주식회사 | 115호 | 2019.01.15 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정희 | 117호 | 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WU HAO | 117호 | 2022.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 48,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,265,206원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 박길석 | 91,000,000원 | 46,801,794원 |
| 3. 갑구 30번 가압류 · 유문안 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 31번 가압류 · 조시연 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 32번 가압류 · 주식회사 한국이엔지 | 22,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 33번 가압류 · 주식회사 윤진엔지니어링 | 237,184,600원 | 0원 |
| 7. 갑구 34번 가압류 · 주식회사 유림플랜트 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 35번 가압류 · 박은희 | 56,270,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 36번 가압류 · 동양기전 주식회사 | 10,080,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 38번 가압류 · 이순구 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 888,534,600원 중 예상배당은 46,801,794원, 미배당은 841,732,806원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 48,067,000원 | 46,801,794원 | 841,732,806원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 33,646,900원 | 32,641,256원 | 855,893,344원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 23,552,830원 | 22,728,879원 | 865,805,721원 | 0원 |
매각가는 현재 48,067,000원에서 6회 유찰 시 33,646,900원, 7회 유찰 시 23,552,830원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없고 유치권 위험도 해소되지 않았습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도안18단지풀하우스 남서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 다가구주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 운행횟수 등을 기준으로 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정 대상 중 일부는 벽체 구분 없이 이용되고, 일부는 내부 공사 중인 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조·경량철골구조(증축), (철근)콘크리트지붕이며 기본적인 전기·위생설비, 승강기와 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 1,017.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이고, 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. (주)유림플랜트의 신고금액 1,083,060,000원과 대전지방법원 2018가합104294 관련 자료를 확인해 피담보채권의 존재·범위를 검토해야 합니다.
- 점유의 계속성 확인. 유치권은 점유가 핵심이므로 현재 누가 어느 공간을 실제 점유하는지, 점유가 중단된 적은 없는지 현장을 확인해야 합니다.
- 113호 점유관계 특정. 현황조사에는 112호·115호·117호 등 다른 호수가 함께 나타납니다. 113호에는 다온건설산업 주식회사가 기재돼 있으므로 해당 호수의 실제 점유범위를 구체적으로 대조해야 합니다.
- 미상 임차관계 보완. 주식회사 유림플랜트·우암석재·윤진엔지니어링·한국이엔지· 클린건설산업·성화환경건설은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “16.81% 낙폭보다 유치권 10.83억이 먼저다”
이 물건은 감정가 286,000,000원에서 최저가 48,067,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 할인율이 판단의 중심이 되어서는 안 됩니다. 등기상 권리는 박길석 근저당을 기준으로 후순위가 소멸해 매수인 인수액이 0원이지만, (주)유림플랜트의 1,083,060,000원 유치권 신고와 다수 유치권 점유자 조사가 별도로 존재합니다.
더구나 12명·법인의 점유·임차 관련 조사 내역 중 상당수는 보증금과 전입일이 확인되지 않고, 일부 법인은 등기부의 가압류 권리자와 동일합니다. 실거래 시세도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 등기 권리는 정리되지만 현장 권리는 정리됐다고 볼 수 없는 물건입니다. 유치권의 성립 여부와 실제 113호 점유관계를 해소하기 전에는 낮은 최저가를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
