대전지방법원 2025타경2491. 사건 표시는 대지이고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정요항에는 오아시스타워 제1층 제111·112·113·115·116·117호와 제2층 제201호가 기재되어 있으며, 기호(6,7)은 벽체 구분 없이 이용 중이고 기호(9)는 내부 공사 중으로 조사됐습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순한 임차·명도 구조를 전제해서는 안 되며, 실제 점유 범위와 유치권 표시가 핵심입니다.

등기상 말소기준은 2016.10.26. 청양농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,550,000,000원이고, 2017.02.08. 변경등기에는 채권최고액 4,670,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 가압류·근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 등기 밖 점유를 기초로 한 유치권 신고는 이 말소 구조와 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 별도

말소기준보다 뒤에 설정된 현춘희·강운구·박길석·한국이엔지·윤진엔지니어링·박은희·동양기전· 이순구의 가압류, 주식회사유림플랜트의 후순위 근저당, 국·대전광역시서구·대전광역시유성구의 압류, 2025.04.17. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 6건으로 지적돼 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

② 점유·임차 — 확정된 대항력자는 없지만 ‘미상’이 남는다

현황조사에는 여러 법인과 개인의 점유·임차 관련 내용이 기재돼 있습니다. 전입일이 확인된 오아시스여행사·마무리테크·다온건설산업·인성산업개발·윤정희·WU HAO는 모두 2016.10.26. 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 대항력이 있다고 단정할 수도, 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.

③ 가격 구조 — 5회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다

현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가는 363,031,000원으로 감정가 2,160,000,000원의 17% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 254,121,699원, 7회 유찰 시 177,885,189원으로 제시돼 있습니다.

하지만 유찰률은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 이 물건은 근린생활시설로 이용되고, 점유·유치권 문제가 겹쳐 있으며 현재 확인되는 거래가격 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 실질취득비용이 확정되지 않은 상태에서는 최저가만 낮아져도 위험요인이 함께 사라지는 것이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 363,031,000원 가정)

채권자 총 청구액 5,507,619,257원 중 예상배당은 357,148,566원, 미배당은 5,150,470,691원입니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있으며 유치권 문제는 이 배당표와 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 도안동 ‘도안18단지풀하우스’ 남서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·다가구주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대입니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 운행횟수 등을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 근린생활시설로 이용 중이고, 일부는 벽체 구분 없이 사용되며 일부는 내부 공사 중입니다.
• 설비. 기본적인 전기·위생설비, 승강기, 주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,017.6㎡, 공시지가 1,777,000원/㎡, 제2종일반주거지역이며 상업용으로 이용 중입니다.
• 도로. 남서측 약 8m 내외, 남측 약 10m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 규제. 지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 일반철골구조·경량철골구조(증축), (철근)콘크리트지붕이며 관리상태는 보통으로 평가됐고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 주식회사 유림플랜트의 2025.06.02. 신고금액 1,083,060,000원과 관련사건 대전지방법원 2018가합104294의 내용, 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 다른 유치권 점유자 확인. 주식회사 성화환경건설 등 유치권자인 점유자가 조사되고 유치권행사 중 표시가 부착된 만큼 신고 주체와 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주식회사 유림플랜트·우암석재·윤진엔지니어링· 한국이엔지·클린건설산업·성화환경건설은 대항력 가능 여부를 확정하지 않은 채 접근해야 합니다.
• 관계인 임차 여부 확인. 윤진엔지니어링과 한국이엔지는 등기상 가압류권자이기도 하므로 실제 임대차와 점유관계를 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건이 지적돼 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 근저당 변경 확인. 2016.10.26. 채권최고액 3,550,000,000원에서 2017.02.08. 4,670,000,000원으로 변경된 기록과 배당표 기준의 관계를 대조해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로. 5회 유찰·감정가 17%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 점유·유치권 검증 이후에 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — “17% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 점유와 유치권”

표면만 보면 감정가 2,160,000,000원이 363,031,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건은 낮은 최저가가 곧 안전마진을 뜻하지 않습니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 주식회사 유림플랜트의 1,083,060,000원 유치권 신고와 성화환경건설 등 유치권 점유, 대항력 판단이 미상인 점유자, 세금압류가 한꺼번에 겹칩니다.

따라서 핵심은 “363,031,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “낙찰 후 실제로 인도받아 사용할 수 있는 상태까지 어떤 권리와 점유 문제가 남는가”입니다. 등기권리만 보면 소멸형이지만, 실질취득과 명도 위험은 아직 확정되지 않았습니다. 이 물건은 최저가만 보고 공격적으로 접근하기보다 유치권과 미상 점유관계를 먼저 해소해야 하는 고위험형으로 보는 것이 맞습니다.