대전지방법원 2025타경2491. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 오아시스타워 제1동 제1층 제117호 등은 근린생활시설로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2016년 10월 26일 청양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 3,550,000,000원이고, 2017년 2월 8일 변경등기에는 4,670,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 등기부만 보면 인수 구조는 단순합니다.
하지만 등기부 밖의 상황은 단순하지 않습니다. (주)유림플랜트가 2025년 6월 2일 1,083,060,000원의 유치권 신고서를 제출했고, 관련사건은 대전지방법원 2018가합104294입니다. 현황조사에서도 WU HAO·윤정희 외 주식회사 성화환경건설 등이 유치권자인 점유자로 조사됐습니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자들이 있어 매수인의 실질취득비용을 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2491 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1583 오아시스타워 1동 1층117호 |
| 등기 대상 | 등기사항전부증명서상 집합건물 · 오아시스타워 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 장현영 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 33,782,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청양농업협동조합 / 3,546,010,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기부 발행 | 2026.09.15 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2016.10.26. 청양농업협동조합 근저당권입니다. 2017년 이후 설정된 차상록 근저당권, 박길석·한국이엔지·윤진엔지니어링·유림플랜트·박은희·동양기전· 이순구의 가압류와 대전광역시 서구·유성구 및 국의 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 확정된 ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 분리
말소기준은 2016.10.26.입니다. 전입일이 확인되는 오아시스여행사·마무리테크·다온건설산업· 인성산업개발·윤정희·WU HAO는 모두 이 날짜 이후 전입으로 조사되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유림플랜트 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 우암석재 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 윤진엔지니어링 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한국이엔지 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 클린건설산업 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 성화환경건설 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 오아시스여행사 | 112호 | 2017.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 마무리테크 주식회사 | 112호 | 2017.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 다온건설산업 주식회사 | 113호 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인성산업개발 주식회사 | 115호 | 2019.01.15 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정희 | 117호 | 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU HAO | 117호 | 2022.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
117호로 특정된 윤정희는 2025.03.26. 전입했고 2025.05.09. 배당요구를 했으며, WU HAO는 2022.05.24. 전입으로 확인됩니다. 둘 다 말소기준보다 후순위여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 유치권 — 이 사건의 가격보다 큰 변수
(주)유림플랜트는 2025.06.02. 유치권 신고서를 제출했고 신고금액은 1,083,060,000원입니다. 감정평가 참고사항에도 내부 공사 중인 부분과 유치권 표시가 기재되어 있으며, 경매 진행 시 유의를 요구하고 있습니다. 현황조사에서는 WU HAO, 윤정희, 주식회사 성화환경건설 등도 유치권자인 점유자로 확인됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,076원 |
| 1. 청양농업협동조합 근저당 | 3,550,000,000원 | 32,773,924원 |
| 2. 차상록 근저당 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 박길석 가압류 | 91,660,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사 한국이엔지 가압류 | 22,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사 윤진엔지니어링 가압류 | 237,184,600원 | 0원 |
| 6. 주식회사 유림플랜트 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 박은희 가압류 | 56,270,000원 | 0원 |
| 8. 동양기전 주식회사 가압류 | 10,080,000원 | 0원 |
| 9. 이순구 가압류 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,499,194,600원 중 예상배당은 32,773,924원이며, 미배당액은 4,466,420,676원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 — 5회 유찰의 숫자보다 원인을 봐야 한다
감정가는 201,000,000원, 현재 최저가는 33,782,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 23,647,400원, 7회 유찰 시에는 16,553,179원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 33,782,000원 | 32,773,924원 | 4,466,420,676원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 23,647,400원 | 22,821,747원 | 4,476,372,853원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,553,179원 | 15,855,222원 | 4,483,339,378원 | 0원 |
실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설 이용 물건이 이미 5회 유찰됐고 유치권 및 다수 점유 이슈가 함께 있으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도안18단지풀하우스 남서측 인근이며 근린생활시설·아파트단지·다가구주택이 혼재하는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 일부 호는 벽체 구분 없이 사용되고 내부 공사 중인 부분도 있습니다.
- 구조·설비. 일반철골구조·경량철골구조 증축 및 (철근)콘크리트지붕 건물로 전기·위생설비, 승강기, 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지 세장형, 상업용 이용이며 남서측 약 8m 내외·남측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,777,000원/㎡, 토지면적 1,017.6㎡로 조사돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 신고 원본. 2025.06.02.자 (주)유림플랜트 유치권신고서와 관련사건 대전지방법원 2018가합104294의 내용을 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. WU HAO·윤정희·주식회사 성화환경건설 등 유치권자인 점유자로 조사된 사람·법인의 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능성을 배제하지 말고 계약서와 사업자·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 117호 확인. 윤정희는 2025.03.26. 전입·2025.05.09. 배당요구, WU HAO는 2022.05.24. 전입으로 둘 다 말소기준 이후이지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내리지 말고, 실거래·임대수익·공실·점유해소 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권신고서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다
이 사건은 감정가 201,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 33,782,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
그러나 실제 핵심은 1,083,060,000원 유치권 신고와 다수 점유관계입니다. 전입일·보증금이 미상인 점유자도 남아 있어 대항력을 일괄적으로 부정할 수 없고, 감정평가에도 유치권 표시와 내부 공사 사실이 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸 = 실질취득비용 확정”이 아닌 사건입니다. 5회 유찰이라는 할인폭보다 유치권과 점유를 먼저 해소할 수 있는지 여부가 입찰 판단의 출발점입니다.
