인수 권리는 없지만 근린시설과 토지 혼합 물건으로 임차인 일부 및 대항력 판정 불가 점유자가 존재하고 환금성 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근린시설+토지 물건으로 임차인이 존재하고 일부 점유자는 대항력 판단 자료가 부족합니다. 권리보다 중요한 것은 현장 확인과 환금성입니다.
감정가
1,433,226,270원
근린시설 + 토지
최저가
1,003,258,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
핵심지표
임차 확인 필요
대항력 판단 불가 포함
창원지방법원 2025타경607. 경상남도 고성군 상리면 부포리 105 소재 근린시설과 토지 물건입니다. 말소기준권리는 2018년 7월 16일 설정된 고성농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 상업시설과 주택 혼재 형태라 실제 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경607
소재지
경상남도 고성군 상리면 부포리 105
물건종류
근린시설 + 토지
소유자
김동현
감정가 / 최저가
1,433,226,270원 / 1,003,258,000원
신청채권자 / 청구
고성농업협동조합 / 1,443,554,370원
매각기일
2026.08.24
토지
계획관리지역 · 대 2,790㎡
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 인수 위험은 없지만 확인 필요
임차인
점유
보증금
대항력
비고
정은석
1층-1등슈퍼
30,000,000원
없음
전입신고가 말소기준권리 이후
허영도
201호
미상
판정 불가
전입신고일·보증금 미상
조광지질 주식회사
204호
3,000,000원
판정 불가
전입신고일 미상
박현정
부속건물 주택
30,000,000원
없음
전입신고가 말소기준권리 이후
신준호
-
미상
없음
보증금 미상
최규흔
미점유
미상
없음
보증금 미상
주식회
주거
미상
판정 불가
전입신고일 미상
⚠️ 임차 체크 포인트 대항력 없는 임차인은 매수인 인수 대상이 아니지만, 허영도·조광지질 주식회사·주식회 등은 전입·보증금 정보가 부족해 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,003,258,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
12,432,580원
을구 13번 근저당 · 고성농업협동조합
1,100,000,000원
990,825,420원
후순위 근저당·가압류 등
1,533,600,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 배당 가능액
유찰 시 매각가격 하락에 따라 선순위 채권 배당액도 감소합니다.
✅ 권리 관점 2018년 고성농업협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
⛔ 투자 관점 근린시설+토지 물건은 아파트와 달리 수요층이 제한될 수 있습니다. 임대관계 미상 부분과 토지 이용 제한(접도구역·도로구역 저촉 등)을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
④ 입지·현황 메모
입지. 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 부포회관 남서측 인근으로 국도변 농경지 및 근린생활시설이 혼재합니다.
이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 다중주택, 주택·창고 등으로 이용 중입니다.
토지. 계획관리지역이며 중로1류 접합, 도로구역·접도구역 저촉 사항이 있습니다.
환금성. 농촌지역 근린시설과 토지 혼합 물건으로 실수요층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차 확인. 대항력 없는 임차인 외에도 대항력 판정 불가 점유자가 있어 현장 확인 필요.
공법 확인. 접도구역·도로구역 저촉 여부와 활용 가능성을 검토.
시설 확인. 근린시설·주택·창고 혼합 사용 현황과 실제 운영 상태 확인.
배당 확인. 후순위 채권은 배당 부족으로 소멸 예상이나 실제 배당표는 법원 절차 확인 필요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건 성격을 봐야 한다”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 명확합니다. 그러나 근린시설+토지라는 특성상 낙찰 이후 가치 실현은 임대수요와 활용성에 달려 있습니다. 권리는 안전, 가격과 환금성은 별도 검토 대상인 물건입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 고성군 상리면 부포리 105
법원·사건
창원지방법원
통영지원·2025타경607
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-24 10:00
·2층 210호경매법정
물건
일반건물
일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설 및 단독주택 / 1층 510.86㎡(일반음식점 및 소매점) / 2층...외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
*방문시 임차인 정은석의 진술 및 채무자의 모친 이영희씨의 전화진술로 조사 - 근린생활시설 주건물 1층은 편의상 101호(상호;1등슈퍼,임차인 정은석 점유 영업중), 102호(상호;부포리 일공오 커피, 현장출장시 폐문상태로 영업하지 않음), 중식당(상호; 짜장박사, 별도의 호실 번호는 없음. 채무자의 부친 망 김형규가 운영하였으나 현장출장시 폐문상태로 현재 영업하지 않으며 식탁,의자,주방 기구 등은 그대로 있음)으로 3개 부분으로 나누어 사용중이라함.
ㅡ 2층은 공부상 사무소이나 현재 원룸이며 호실 명패없이 편의상 201호~ 205호실로 나누어 201호(임차인 허영도 점유),204호임차인 조광지질 주식회사(직원숙소로 이용)만 사용, 나머지는 공실이라고 진술함.
ㅡ 부속건물 주택(임차인 ; 박현정 점유).
경상남도 고성군 대가면 갈천리 426
*공부상 답이며 현황은 일부 묵답 및 일부는 차광막 비닐하우스 설치되어 있으며, 내부에는 버섯농사를 짓고 있음.
ㅡ 위 지상 제시외 차광막지붕 하우스 1동 소재함.
ㅡ 점유관계: 미상
현장에서 점유자를 직접 만나지 못하였음.
경상남도 고성군 대가면 갈천리 426-1
*공부상 목장용지이며 현황은 목장용지 및 일부 진입도로이며, 목록5와일단지의 목장용지로 이용중임. 위지상에 목록7. 동물관련시설 소재함
