창원지방법원 2025타경607. 등기상 말소기준은 2018.07.16 고성농업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,100,000,000원입니다. 그 뒤 2021.02.03 같은 고성농업협동조합의 채권최고액 350,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.10.29 고성농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자는 2025.10.23 소유권경정을 거친 김동현입니다.
권리관계 자체보다 입찰 전 확인할 변수가 많습니다. 현황조사상 정은석·박현정·신준호·최규흔은 전입신고가 말소기준일보다 뒤여서 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 허영도와 조광지질 주식회사는 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 특히 허영도는 보증금도 확인되지 않았고, 조광지질 주식회사는 보증금 3,000,000원이 확인되지만 전입 기준일이 미상입니다. 따라서 이 2건은 ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경607 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 대가면 갈천리 426 |
| 등기 부동산 | 경상남도 고성군 대가면 갈천리 426-1, 426-2, 447-1 · 갈천로 157-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설·다중주택·주택·창고·축사 이용 |
| 소유자 | 김동현 |
| 감정가 / 최저가 | 97,389,000원 / 68,172,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 1,443,554,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 미상 점유는 별도 확인
2018.07.16 고성농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2021.02.03 후순위 근저당과 2025.10.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.04 경남신용보증재단 가압류 13,100,849원은 2024.10.16 이미 말소됐습니다. 등기부만 보면 낙찰자에게 남는 담보권은 확인되지 않습니다.
임차·점유 관계 — ‘대항력 미상’ 2건을 0원으로 단정하면 안 된다
| 점유·임차 관계 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은석 | 1층-1등슈퍼 | 30,000,000원 / 550,000원 | 2023.02.06 | 없음 | 확정일자 미상 2025.11.25 배당요구 | 승계 없음 |
| 허영도 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 미상 | 가능·미상 |
| 조광지질 주식회사 | 204호 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 가능·미상 | 판정 미상 | 가능·미상 |
| 박현정 | 부속건물 주택 | 30,000,000원 / 해당 없음 | 2020.12.29 | 없음 | 확정일자 미상 2025.11.25 배당요구 | 승계 없음 |
| 신준호 | 미상 | 미상 | 2020.12.29 | 없음 | 판정 미상 | 승계 없음 |
| 최규흔 | 미점유 | 미상 | 2023.01.09 | 없음 | 판정 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 68,172,000원으로 감정가 97,389,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 근린생활시설·다중주택·주택·창고·축사와 토지가 함께 얽힌 이용 형태이고, 농지취득자격증명·맹지·제시외 물건·실측면적 차이 같은 조건도 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,627,096원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고성농업협동조합 | 1,100,000,000원 | 66,544,904원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 고성농업협동조합 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 1,450,000,000원 중 66,544,904원이 배당되고, 미배당은 1,383,455,096원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 2는 1층 근린생활시설·2층 다중주택, 2-1은 주택, 2-2·2-3·2-4는 창고, 7·7-1은 축사, 13은 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대가면 갈천리의 일련번호들은 종생마을 인근에 산재하며, 순수 농촌마을 주변 농경지와 임야지대가 중심이고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35는 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 대표 토지 특성. 생산관리지역, 지목·이용상황은 답, 면적 1,638㎡, 공시지가 5,200원/㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제·이용 제한. 감정평가 대상 토지에는 생산관리지역·보전관리지역·농림지역과 가축사육제한구역·농업보호구역·임업용산지·준보전산지 등이 일련번호별로 적용됩니다.
- 환금성 변수. 단일 주거용 물건이 아니라 여러 이용형태와 토지 조건이 혼재하고, 농취증·맹지·제시외 물건·실측면적 차이까지 있어 단순 주거용 경매보다 확인 요소가 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 허영도 확인. 201호 점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 및 승계 가능성을 매각물건명세서와 관련 원본으로 확정해야 합니다.
- 조광지질 주식회사 확인. 204호 보증금 3,000,000원·차임 300,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력과 승계 여부가 확정되지 않았습니다.
- 농지취득자격증명. 목록[3] 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 맹지·도로 이용 확인. 목록[3]은 맹지, 목록[4] 일부는 도로로 이용 중입니다. 실제 출입·사용관계와 토지 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 구분. 목록[3] 지상 비닐하우스는 매각 제외, 목록[4] 지상 제시외 건물은 매각 포함입니다. 현장에서 포함·제외 대상을 구분해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 목록[7]은 공부상 면적과 실측 사정면적이 달라 실측 사정면적으로 평가됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 70%만 보고 저가 매수로 단정하지 말고, 복합용도·토지조건·점유위험을 반영해 별도의 현장 가격검증이 필요합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 확인되지 않은 권리가 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조에 가깝습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 그 숫자를 그대로 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 허영도와 조광지질 주식회사의 대항력은 아직 가능·미상이고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건, 맹지, 도로 이용 토지, 매각에서 빠지는 비닐하우스, 포함되는 제시외 건물, 실측면적 차이까지 동시에 확인해야 합니다.
감정가 97,389,000원에서 1회 유찰되어 68,172,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 근거가 없는 만큼 ‘30% 내려왔으니 싸다’는 결론은 금물입니다. 권리상 확실히 지워지는 근저당보다, 아직 숫자로 확정되지 않은 점유관계와 특수 매각조건이 이 사건의 승부처입니다. 등기 권리는 비교적 단순, 점유·농지·현장 조건은 고위험. 원본과 현장을 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
