창원지방법원 2025타경607. 경상남도 고성군 대가면 갈천리 일대의 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층이 근린생활시설, 2층이 다중주택으로 이용되고, 부속건물은 주택과 창고로 이용 중입니다. 토지·건물 외에도 여러 지역의 농경지·임야가 포함된 일괄매각 구조이며, 현재 최저매각가는 감정가 108,867,730원의 70%인 76,207,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 2018년 7월 16일 고성농업협동조합의 채권최고액 1,100,000,000원 근저당권입니다. 이후 고성농업협동조합의 350,000,000원 근저당, 김순선의 100,000,000원 근저당, 장막달의 200,000,000원 근저당, 박정대의 83,600,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 소멸과 임차인의 대항력 판단은 별개입니다. 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자가 있어 명도와 인수 여부는 원본 명세서로 다시 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경607 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 대가면 갈천리 447-4 · 경상남도 고성군 대가면 갈천로 153 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 다중주택 · 부속 주택·창고 |
| 소유자 | 김동현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 108,867,730원 / 76,207,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,443,554,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 정보 | 대 · 245㎡ · 보전관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 40,000원/㎡ |
| 특별 매각조건 | 일괄매각 · 목록 14·15 토지 농지취득자격증명 제출 필요 · 목록 14 지상 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
최초 2009년 농업협동조합중앙회 근저당권 23,400,000원은 2018년 7월 16일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 고성농업협동조합이 채권최고액 1,100,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 현재의 말소기준입니다. 이후 설정된 350,000,000원·100,000,000원·200,000,000원 근저당권 및 박정대의 83,600,000원 가압류는 모두 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 6명
| 성명 / 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은석 1층-1등슈퍼 | 30,000,000원 | 550,000원 | 2023.02.06 | 2025.11.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 말소기준 이후 전입 · 승계 없음 |
| 허영도 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 전입일·보증금 확인 필요 · 승계 없음 |
| 조광지질 주식회사 204호 | 3,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 전입일 확인 필요 · 승계 없음 |
| 박현정 부속건물 주택 | 30,000,000원 | - | 2020.12.29 | 2025.11.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 말소기준 이후 전입 · 승계 없음 |
| 신준호 | 미상 | 미상 | 2020.12.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 · 승계 없음 |
| 최규흔 미점유 | 미상 | 미상 | 2023.01.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 말소기준 이후 전입 · 현재 미점유 · 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 6명은 모두 실제 조사된 임차·점유관계입니다. 정은석·박현정·신준호·최규흔은 전입일이 2018년 7월 16일 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 허영도와 조광지질 주식회사는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,771,726원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 고성농업협동조합 | 1,100,000,000원 | 74,435,274원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 고성농업협동조합 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 김순선 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 장막달 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 박정대 | 83,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,833,600,000원 중 현재 회차 예상 배당은 74,435,274원이며, 미배당액은 1,759,164,726원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 전입일 미상 점유자의 대항력 여부 역시 별도 확인 대상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 76,207,000원 | 74,435,274원 | 1,759,164,726원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 53,344,900원 | 51,984,692원 | 1,781,615,308원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,341,430원 | 36,269,284원 | 1,797,330,716원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 것은 숫자상 할인입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 76,207,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더욱이 농촌지역의 근린생활시설·다중주택·토지·농지·임야가 함께 얽힌 일괄매각이고 임차관계까지 복수이므로, 단순한 최저가 비율을 가격 매력으로 환산해서는 안 됩니다.
⑤ 특수조건 — 농지취득자격증명이 입찰 성패를 좌우
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주건물은 1층 근린생활시설, 2층 다중주택으로 이용 중이고 부속건물에는 주택과 창고가 있습니다. 별도 목록에는 축사·주택도 포함됩니다.
- 입지. 대가면 갈천리 물건들은 종생마을 인근에 산재하며, 주변은 순수 농촌마을·농경지·임야지대입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 다수 토지는 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 갈천리 447-4 토지는 245㎡, 지목 대, 보전관리지역·자연취락지구, 완경사 사다리형, 소로한면 접면입니다.
- 규제. 대상 목록 전반에 생산관리·보전관리·농림지역, 농업보호구역, 임업용산지, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 여러 규제가 혼재합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트 같은 단일 주거자산이 아니라 근린생활시설·다중주택·농지·임야가 결합된 일괄매각으로 매수 수요와 활용 가능성을 개별 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 허영도 확인. 201호 점유자의 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 전입세대·사업자 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 조광지질 주식회사 확인. 보증금 3,000,000원·월 300,000원이나 전입일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 14·15의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 주택 하나를 사는 구조가 아니라 여러 토지와 건물·제시외 건물이 함께 매각됩니다. 목록별 위치와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 생산관리지역·보전관리지역·농림지역·농업보호구역·임업용산지 등이 혼재하므로 향후 활용계획과 규제의 적합성을 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 정은석·허영도·조광지질 주식회사·박현정·신준호 등 복수 점유관계가 조사됐으므로 점유 위치별 인도 협의 비용과 기간을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 관할기관 확인을 입찰 전 완료해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 임차와 농취증”
이 사건의 등기부 자체는 해석이 어렵지 않습니다. 2018년 7월 16일 고성농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 정리되고, 배당 시뮬레이션상 확정 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 등기 밖의 확인사항이 더 중요합니다.
허영도와 조광지질 주식회사는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 허영도는 보증금도 미상입니다. 목록 14·15에는 농지취득자격증명이 필요하며, 기한 내 미제출하면 입찰보증금이 반환되지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 76,207,000원이 시장가격보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 소멸은 명확하지만, 임차·농지·일괄매각 확인이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
