인천지방법원 2025타경1577. 이번 물건은 미추홀구 주안동 브릴리언트 건물의 1층 101호 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 공실로 조사됐습니다. 주거용 아파트와 달리 상권의 수요, 점포의 접근성, 임차인 유치 가능성, 임대료 수준이 매수 후 가치에 직접적인 영향을 주는 물건입니다.
권리관계의 핵심은 2022년 1월 20일 설정된 미추홀새마을금고 근저당권입니다. 같은 접수번호로 부일새마을금고 근저당권도 설정되어 있으며, 두 권리의 채권최고액 합계는 2,484,000,000원입니다. 이는 채권최고액을 합산한 수치로 실제 남은 대출 원금을 뜻하지는 않습니다. 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 국세 압류와 동일 접수 근저당의 실제 배당관계는 별도 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 / 위치 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 현황 공실 |
| 소유자 | 안용재 (단독소유) |
| 감정가 | 583,000,000원 |
| 최저매각가 | 199,969,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 제물포새마을금고 (합병 전 미추홀새마을금고) |
| 청구금액 | 796,003,140원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매수인 인수액 | 0원 (추정) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 압류의 배당순위는 확인
말소기준권리는 2022.01.20 미추홀새마을금고 근저당권입니다. 2021년에 설정된 부평동부새마을금고 근저당권은 2022.01.20 해지로 이미 말소됐으며, 기존 신탁등기도 말소된 상태입니다. 따라서 이미 말소된 선행 근저당과 신탁을 현재 존속하는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 문제되는 근저당권은 을구 3번의 미추홀새마을금고 및 부일새마을금고 근저당입니다. 두 근저당권은 2022.01.20 동일 접수번호 19386으로 등기되어 있습니다. 매각에 따른 말소 대상으로 분석되지만, 서로 단순한 선순위·후순위 관계라고 가정해 배당금을 확정해서는 안 됩니다. 공동담보 범위와 실제 채권잔액, 권리자 사이 배당관계를 확인해야 합니다.
이후 2025.01.22 인천세무서장의 압류, 2025.09.12 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.11.13 신한카드 가압류도 있었지만 2025.12.04 해제로 말소됐습니다. 압류 자체는 말소 대상이더라도 조세채권은 법정기일과 채권 성격에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 583,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 199,969,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아진 가격이지만, 이 비율은 어디까지나 과거 감정평가액 대비 비율입니다. 현재 동일 상권·동일 용도 점포의 매매 시세에 비해 얼마나 저렴한지까지 설명해 주지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 199,969,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 139,978,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 97,984,810원 | 0원 |
향후 유찰 시 금액은 주어진 회차별 시뮬레이션이며, 실제 매각기일·최저가격 변경 여부는 법원 공고 확인이 필요합니다.
현재 회차에서 낙찰자가 부담할 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합산한 199,969,000원으로 추정됩니다. 이는 취득세, 등기비용, 관리비, 명도 관련 비용 등 별도의 취득 부대비용을 제외한 금액입니다. 4회 또는 5회 유찰 가정에서도 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,599,566원 |
| 1. 근저당 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 196,369,434원 |
| 2. 근저당 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 2,484,000,000원 | 2,287,630,566원 |
위 배당표는 제공된 추정 배당계산을 그대로 반영한 것입니다. 두 근저당권은 동일 날짜·동일 접수번호로 설정되어 있어, 미추홀새마을금고에 전액 배당하고 부일새마을금고에는 배당하지 않는 계산이 실제 법원 배당순위를 확정하는 것은 아닙니다. 실제 채권잔액, 공동담보, 조세채권, 배당요구 및 집행비용 등에 따라 배당금이 달라질 수 있습니다.
최저매각가 199,969,000원을 기준으로 집행비용 3,599,566원을 공제하면 채권자 배당 재원은 196,369,434원입니다. 채권최고액 합계 2,484,000,000원에 비하면 회수 가능 금액이 현저히 작아, 시뮬레이션상 2,287,630,566원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 실제 확정 채무잔액이 아닌 채권최고액을 기준으로 한 계산 차액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 회수는 감소, 가격 검증은 별개
| 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 196,369,434원 | 2,287,630,566원 |
| 4회 유찰 시 | 137,218,604원 | 2,346,781,396원 |
| 5회 유찰 시 | 95,821,083원 | 2,388,178,917원 |
유찰이 추가되면 낙찰자가 부담하는 예상 취득가격은 낮아지지만, 채권자의 배당 재원도 그만큼 줄어듭니다. 다만 채권자에게 배당되지 않는 금액이 그대로 매수인의 채무로 이전되는 것은 아닙니다. 이 물건은 각 회차에서 인수액이 0원으로 추정됩니다. 경매가격의 하락과 실제 시장가치의 비교는 별도 문제이므로, 유찰 횟수만을 근거로 투자수익을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔이 혼재한 지역이며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 도로 접근. 남동측으로 폭 약 30m 내외 포장도로, 남서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 도로 접면은 점포의 노출도와 접근성 판단에 참고할 요소입니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 현재 임대료 수입을 전제로 투자성을 평가하기보다 신규 임대 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
- 토지 이용. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 확인됩니다. 개별 영업행위의 가능 여부는 해당 용도 및 관련 규정에 따라 확인이 필요합니다.
- 토지 관련 지표. 공시지가 2,452,000원/㎡. 이 수치는 토지에 관한 지표로, 해당 101호의 직접적인 매매 시세와 동일하지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 해당 조사에서 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 매수 수요가 상권, 임대수익, 실제 영업 가능성에 따라 달라집니다. 현재 공실이며 실제 임대수익과 최근 매매 사례가 확인되지 않아 재매각 소요 기간이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 비교 우선. 감정가 583,000,000원과 최저매각가 199,969,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 인근 동일 용도 근린시설의 최근 매매 사례를 확인해 적정가격을 산정해야 합니다.
- 공실 및 임대 가능성. 현황 공실인 일반음식점입니다. 실제 임차 수요와 예상 임대료, 임차인 모집 기간을 조사하고 수익성을 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 명세서상 공실이고 조사상 임차인 기재가 없지만 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 현장 점유, 사업자등록, 임대차계약, 상가건물임대차 관련 권리 존재 여부를 최종 확인하세요.
- 동일 접수 근저당. 미추홀새마을금고와 부일새마을금고의 근저당권은 같은 접수번호로 설정되어 있습니다. 공동담보관계와 실제 배당순위, 채권잔액을 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류. 인천세무서장의 압류가 존재합니다. 매각으로 인한 등기 말소와 조세채권 배당순위를 구분하여 검토하세요.
- 관리비·건물 유지비. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 상가 유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 용도·영업 규제. 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도와 실제 영업 계획이 일치하는지, 상대보호구역 및 관련 규제로 제한되는 영업이 있는지 확인하세요.
- 재입찰 시나리오. 4회 유찰 시 139,978,300원, 5회 유찰 시 97,984,810원으로 계산되어 있지만, 실제 추가 유찰을 전제로 수익성을 보장할 수는 없습니다. 매각공고와 현장 시장가격을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”
이 물건의 매력은 명확합니다. 감정가 583,000,000원의 근린시설이 3회 유찰을 거쳐 199,969,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 명세서상 공실이며 특정 임차인 기재가 없다는 점도 권리 및 점유 부담을 판단할 때 긍정적인 요소입니다.
그러나 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 저평가된 물건이라고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 1층 일반음식점 용도의 근린시설입니다. 실제 매매 시세, 임대수익, 공실 해소 가능성이 확인되지 않은 상태에서 할인율만으로 투자성을 평가하는 것은 위험합니다. 동일 접수번호로 설정된 근저당의 배당관계와 세금 압류 역시 원본 검증이 필요합니다.
결론은 권리 인수액은 0원으로 추정되지만, 가격 경쟁력과 수익성은 아직 검증이 필요하다는 것입니다. 입찰을 결정하기 전에는 공실 근린시설의 실질적인 수익창출 가능성과 시장가격을 우선 확인하는 접근이 적절합니다. 낮은 최저가는 기회일 수 있지만, 적정 시세보다 낮은지는 별개의 판단입니다.
