인천지방법원 2025타경1577. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 1층 101호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가 583,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 285,670,000원입니다. 현황은 공실로 조사됐습니다.
권리구조의 기준점은 2022년 1월 20일 설정된 미추홀새마을금고 근저당입니다. 같은 접수번호로 부일새마을금고 근저당도 함께 등기되어 있고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 부평동부새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 2025년 신한카드 가압류도 2025년 12월 4일 해제로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 안용재 |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 285,670,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 796,003,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021년 3월 19일 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 같은 날 신탁재산 귀속을 원인으로 말소되고 안용재 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정됐던 부평동부새마을금고 근저당 2,460,000,000원은 2022년 1월 20일 해지로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2022년 1월 20일 접수된 근저당입니다. 미추홀새마을금고 채권최고액 840,000,000원과 부일새마을금고 채권최고액 1,644,000,000원이 같은 날 같은 접수번호로 등기되어 있습니다. 이후 인천세무서장 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 285,670,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 199,969,000원, 4회 유찰 시 139,978,300원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 근린시설이고 현재 공실이므로, 실제 임대수익과 매각 가능 가격을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 285,670,000원 | 49% | 2,203,129,380원 |
| 3회 유찰 시 | 199,969,000원 | 34% | 2,287,630,566원 |
| 4회 유찰 시 | 139,978,300원 | 24% | 2,346,781,396원 |
③ 예상배당표 (매각가 285,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,799,380원 |
| 을구 3번 근저당 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 280,870,620원 |
| 을구 3번 근저당 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 2,484,000,000원 중 예상배당은 280,870,620원이고, 미배당은 2,203,129,380원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남측 인근이며, 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 남동측으로 약 30m 내외 포장도로, 남서측으로 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 2,452,000원/㎡, 토지면적 178.2㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되어 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 명세서에는 공실로 기재되어 있으나 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 근린시설 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 1층 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실기간을 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 사용 가능한 상태와 영업 관련 설비·시설 상태를 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 공실 기간이 길었다면 관리비 등 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2022.01.20 같은 접수번호의 미추홀새마을금고·부일새마을금고 근저당 내용을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 선순위 채권의 미배당이 크더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 낙찰자 부담으로 오해하지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 현재 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수도 0원이어서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 물건의 성격은 주거용이 아니라 일반음식점 용도의 근린시설이고 현재 공실입니다.
결국 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌나’가 아니라 285,670,000원이 실제 근린시설 시장가와 임대수익에 비해 적정한가입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서는 최저가 49%만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 맞습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
