인천지방법원 2025타경1577. 미추홀구 주안동 브릴리언트 1층 103호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 공실상태입니다. 권리의 기준점은 2022.01.20. 설정된 미추홀새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다. 같은 접수일·접수번호로 부일새마을금고의 채권최고액 1,644,000,000원 근저당권도 존재하며, 데이터상 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
그 뒤 2025.01.22. 국의 압류가 붙었고, 2025.09.12. 제물포새마을금고가 임의경매를 개시했습니다. 경매개시결정 등기에는 제물포새마을금고가 합병전 미추홀새마을금고로 표시돼 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 221,480,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어렵고 이번 자료에는 별도 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭과 시세 대비 저평가를 같은 뜻으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 안용재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 221,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구액 | 796,003,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 현황 공실상태라고 적혀 있습니다. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현재 제공된 조사상 별도 임차인·보증금·대항력 주장은 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 452,000,000원, 현재 최저매각가는 221,480,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 155,036,000원(감정가의 34%), 4회 유찰 시 108,525,200원(감정가의 24%)입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 221,480,000원 | 2,266,420,720원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 155,036,000원 | 2,331,934,504원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 108,525,200원 | 2,377,794,153원 |
채권최고액 기준 채권총액은 2,484,000,000원으로 매각가보다 훨씬 큽니다. 그래서 어느 회차에서도 소유자 잔여금은 0원이고 미배당액이 크게 남습니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 손실 영역이며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,900,720원 |
| 1. 근저당 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 217,579,280원 |
| 2. 근저당 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,900,720원을 제외한 217,579,280원이 미추홀새마을금고 근저당권에 배당되는 계산입니다. 총 채권최고액 2,484,000,000원 중 2,266,420,720원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 남측 인근이며 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 30m 내외 포장도로, 남서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 기계식주차, 옥내소화전, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필 일단의 등고평탄한 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 현재 공실로 조사됐지만 입찰 직전 실제 점유상태와 출입 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 현장·관리주체를 통해 임대차 존재 여부를 교차확인할 필요가 있습니다.
- 상권·임대수익 검증. 동일 용도 실거래 시세 자료가 없으므로 주변 1층 근린시설의 실제 임대료·공실률·권리금 유무를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 49%까지 내려온 가격 자체보다, 두 차례 유찰될 만큼 시장 응찰이 약했던 이유를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 관계 확인. 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 원본 등기와 공동담보 범위를 입찰 전 대조하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 공실 상가의 실사용가치를 봐야 한다
이 물건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.01.20. 근저당권을 기준으로 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 조사된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 근린시설의 가격과 환금성입니다.
감정가 452,000,000원에서 2회 유찰돼 221,480,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 기준 시세가 제공되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 “반값 매수 기회”라고 해석할 수 없습니다. 현재 공실인 제2종근린생활시설이라는 점까지 감안하면, 권리는 무난, 가격은 현장 임대수익 검증 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
