인천지방법원 2025타경1577. 인천 미추홀구 주안동의 브릴리언트 1층 103호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정평가 당시 공실 상태로 조사된 점포입니다. 소유자는 안용재 씨입니다. 2022년 설정된 미추홀새마을금고와 부일새마을금고의 근저당권이 남아 있고, 제물포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 제물포새마을금고는 등기상 미추홀새마을금고의 합병 후 채권자로 표시됩니다.
첫인상은 상당히 강렬합니다. 감정가가 452,000,000원인데 현재 최저매각가는 155,036,000원입니다. 그러나 상가 경매는 아파트와 다릅니다. 빈 점포를 낙찰받아도 임차 수요가 없다면 공실 비용이 계속 발생할 수 있고, 도로 접근성이 양호하더라도 실제 매출을 만들 수 있는지는 별개의 문제입니다. 이 사건은 낙찰가가 얼마나 낮아졌는지보다 해당 점포의 실제 가치가 얼마인지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 103호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 건물 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 103호 |
| 이용 상태 | 현황 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 안용재 (2021.03.19 소유권이전) |
| 감정가 | 452,000,000원 |
| 최저매각가 | 155,036,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 제물포새마을금고 (합병 전 미추홀새마을금고) / 796,003,140원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20 미추홀새마을금고 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 매각 소멸 대상
등기부의 흐름을 보면, 최초 소유권보존 단계에서 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2021.03.19 신탁재산의 귀속에 따라 안용재 씨에게 소유권이 이전되고 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 이후 부평동부새마을금고 명의 근저당권도 2022.01.20 해지로 말소되었습니다.
현재 권리분석의 기준은 2022.01.20 미추홀새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 동일 접수번호로 부일새마을금고 근저당권도 설정되었습니다. 두 근저당권은 각각 채권최고액 840,000,000원, 1,644,000,000원이며 매각 소멸 대상입니다. 두 근저당은 동일 접수일·접수번호의 권리이므로 부일새마을금고를 단순한 후순위로 단정할 수는 없고, 실제 배당순위와 배당액은 등기 및 배당 절차에서 확인해야 합니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실이라고 표시되어 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 전혀 없다고 확정하거나 모든 점유 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유 상태와 임대차계약·보증금 관계를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 할인 여부는 미확인
이 물건의 감정가는 452,000,000원입니다. 현재까지 3회 유찰되면서 최저매각가는 155,036,000원, 감정가의 34.3% 수준으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 실제 인근 점포의 거래가격이나 임대수익에 근거한 비교 없이 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하는 것은 위험합니다.
| 경매 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 155,036,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 108,525,200원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 75,967,640원 | 16.81% | 0원 |
향후 유찰 시 가격은 회차별 가정값으로, 실제 매각조건·절차에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 인수액은 현재 확인된 권리만 반영한 값이며, 취득세·명도비·관리비·수선비 등은 제외했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,970,504원 |
| 1. 근저당 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 152,065,496원 |
| 2. 근저당 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 합계 | 2,484,000,000원 | 2,331,934,504원 |
집행비용 2,970,504원은 추정치입니다. 배당표는 기재된 산식을 반영한 가상 결과이며, 실제 채권 원리금·공동담보 회수액·동순위 배당관계·조세채권·배당요구 및 법정 우선순위를 확정한 배당표가 아닙니다. 미배당 합계는 근저당 채권최고액을 기초로 계산한 금액으로 실제 미상환 채무와 다를 수 있으며, 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
현재 가정에서는 매각대금 155,036,000원 중 집행비용을 제외한 152,065,496원이 근저당권 배당으로 계산되고, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다. 다만 제물포새마을금고는 미추홀새마을금고의 합병 후 채권자로 표시되는데, 별도의 신청채권 회수 추산은 0원으로 되어 있습니다. 따라서 합병에 따른 채권 귀속과 실제 배당액은 원본 배당관계로 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 30m 내외, 남서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다. 도로 접면 조건은 확인되지만, 실제 103호의 전면 노출·가시성 및 고객 동선은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 있습니다. 개별 점포의 내부 시설 및 사용 가능 상태는 별도 점검해야 합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황 공실입니다. 음식점으로 사용하거나 다른 업종에 임대할 계획이라면 관련 허가·시설기준과 실제 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 다만 내부 상태와 개별 점포의 관리 상태까지 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 1층 근린상가로 직접 영업 또는 임대 활용이 가능할 수 있으나, 3회 유찰된 공실 점포라는 점에서 상권 수요·임대조건·매수층의 폭을 보수적으로 살펴야 합니다. 현재 실거래 기반 환금성 평가는 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 감정가의 34.3%라는 비율만으로 저평가를 판단하지 마세요. 인근 유사 상가의 실제 거래가격과 임대료·공실 수준을 확인하고, 객관적으로 검증되는 수익가치에 맞춰 입찰가격을 정해야 합니다.
- 공실 및 점유 재확인. 현황 공실이라는 조사 내용과 별개로, 실제 점유자·임대차계약·보증금·임차권 주장 가능성을 조사해야 합니다. 임대관계 미상이라는 기재를 임차인 부재의 확정 근거로 삼으면 안 됩니다.
- 근저당 공동담보와 배당관계. 미추홀새마을금고·부일새마을금고의 공동담보목록과 동일 접수번호, 제물포새마을금고로의 채권 승계 관계를 확인하세요. 예상배당과 실제 배당 귀속이 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류. 인천세무서장의 압류와 관련된 조세의 종류·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 압류의 매각 소멸과 세금의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.
- 점포 활용 및 임대수익. 일반음식점 용도의 사용 가능 범위, 전기·급배수·배기·소방설비 상태, 업종별 인허가 및 주변 임차 수요를 확인해야 합니다. 특히 실제 임대수익이 없는 공실 기간을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 관리비·시설비. 미납 공용관리비, 기계식주차 운영조건, 노후 설비의 수선비 및 내부 원상복구 비용을 사전에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 108,525,200원, 75,967,640원 수준으로 낮아지는 가정이 제시됩니다. 그러나 가격이 더 내려가도 임대수요와 시장가치가 확인되지 않으면 수익성 위험은 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 직접 확인하세요. 낙찰가 외 취득세·명도·수선·관리비 비용도 자금계획에 포함해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다”
이 물건의 강점은 등기상 권리 정리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 기존 신탁과 선행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재의 근저당권 및 그 이후 압류는 매각 소멸 대상으로 분석됩니다. 확인된 권리 기준으로 매수인 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 권리 소멸과 투자 안전성은 같은 말이 아닙니다. 감정가 452,000,000원인 근린상가가 3회 유찰되어 155,036,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 공실 상태에 임대관계도 미상이며, 비교 가능한 실거래 및 검증된 임대수익이 없으므로 실제 적정가격은 아직 확인되지 않았습니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격·환금성 판단은 보류입니다. 인근 상권의 거래가격과 실질 임대수익, 현장 점유와 세금·배당관계까지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 155,036,000원에 취득한 공실 점포가 실제로 수익을 만들고 다시 매각될 수 있는가입니다.
