인천지방법원 2025타경1577. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 1층 105호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정평가상 현재 공실로 조사됐습니다. 소유자는 안용재이고, 2022년 설정된 미추홀새마을금고와 부일새마을금고의 근저당권이 핵심 권리입니다. 이후 국의 압류가 등기됐고, 미추홀새마을금고와 합병한 제물포새마을금고의 신청으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 사건의 특징은 가격 하락폭과 채권 규모의 차이입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 등기상 근저당권 채권최고액 합계는 2,484,000,000원입니다. 최저가 기준 예상 배당금은 이보다 크게 부족합니다. 다만 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 분석상 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 배당관계는 주의

말소기준은 2022.01.20 접수된 미추홀새마을금고 근저당권입니다. 같은 날짜·접수번호·순위에 부일새마을금고 근저당권도 존재합니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 후순위 국의 압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

기존에 설정됐던 부평동부새마을금고의 채권최고액 2,460,000,000원 근저당권은 2022.01.20 해지로 이미 말소됐습니다. 주식회사무궁화신탁 명의의 기존 신탁등기도 말소됐으며, 현재 소유권은 안용재 명의로 확인됩니다.

② 점유·임차인 — 공실이나 최종 확인 필요

매각물건명세서 비고와 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실입니다. 조사된 임차인은 없고, 배당 분석에 반영된 임차보증금 인수액도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 공실이라는 사실만으로 모든 점유관계를 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가 198,254,000원은 감정가 578,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰 후 감정가와 최저매각가 사이의 격차가 커진 상황입니다. 하지만 이 비율은 감정가를 기준으로 한 비율이지, 주변 실거래가 또는 현재 시장가치에 대한 할인율은 아닙니다.

특히 이 물건은 일반음식점 용도의 1층 상가로, 주거용 아파트와 달리 임대수요·공실기간·영업입지·수익률·관리비 부담 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 동일하거나 비교 가능한 근린시설의 최근 거래가격이 확인되지 않은 상황에서 최저가 198,254,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 주어진 매각가와 채권최고액 기준 추정치입니다. 향후 회차의 실제 최저매각가나 낙찰 결과를 확정한 수치는 아닙니다. 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,254,000원 가정)

최저매각가 198,254,000원에서 집행비용 추정액 3,575,556원을 제외하면, 채권자에게 배분되는 것으로 계산된 금액은 194,678,444원입니다. 제공된 예상배당 방식에서는 이 금액이 미추홀새마을금고 근저당권에 배분되고, 부일새마을금고의 예상배당은 0원입니다.

근저당권 채권최고액 합계 2,484,000,000원 중 예상 배당액을 제외한 2,289,321,556원이 미배당으로 산출됩니다. 이 금액은 채권최고액을 기초로 한 계산상 부족액이며, 실제 확정채권의 미회수 잔액과 동일하다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 도로. 남동측 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 남서측 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 입지입니다. 실제 105호의 출입구 위치와 보행 동선 및 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 1층 근린시설입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등을 대상으로 지정된 이력이 있으며 기재된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 입찰 시점의 실제 규제 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 일반음식점 용도의 실제 사용 가능 여부와 영업 관련 설비·인허가는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 현황 공실인 일반음식점 용도의 근린시설로, 임차 수요와 실제 영업 가능한 상태가 가치에 직접적인 영향을 미칩니다. 3회 유찰 이력이 있는 만큼 향후 임대 또는 재매각까지 고려한 보수적인 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 대비 할인율만 믿지 말고 동일 상권의 유사 근린시설 실제 매매가, 월 임대료와 임대수익률을 확인하세요. 시세 검증 전에는 적정 입찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
• 근저당권 및 공동담보. 미추홀새마을금고와 부일새마을금고의 을구 3번 근저당권, 동일 접수번호 19386 및 공동담보목록 제2022-76호·제2022-77호를 확인하세요.
• 국세 압류. 2025.01.22 국의 압류 및 인천세무서장 처분에 대해 조세채권의 법정기일과 우선권, 배당 영향 및 매수인에게 별도로 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인하세요.
• 임차관계 및 명도. 현재 공실로 조사됐더라도 실제 점유 여부, 임대차관계와 매각기일 전 변경 사항을 확인하세요.
• 시설·관리비. 공실 상태의 내부 마감, 급배수, 전기·소방 및 일반음식점 영업 관련 설비를 점검하고, 관리비 체납과 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 회차별 수익성. 현재 최저가 198,254,000원과 추가 유찰 시나리오 138,777,800원·97,144,460원을 기준으로 각각 임대수익 및 재매각 가능성을 비교하세요. 더 낮은 가격도 시장가치와 비교하기 전에는 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록, 세금 관련 사항과 법원 매각기일을 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”

인천 주안동 브릴리언트 105호는 권리상으로는 매각에 의한 근저당권 소멸과 예상 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 과거 신탁등기 및 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 확인되는 현황은 공실입니다. 다만 국세 압류와 같은 순위로 기재된 공동담보 근저당권, 임대관계 미상이라는 사항은 최종 확인이 필요합니다.

가격은 더 신중하게 판단해야 합니다. 감정가 578,000,000원이 3회 유찰로 198,254,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않았습니다. 일반음식점 용도의 공실 상가인 만큼 매수 수요와 환금성의 불확실성도 있습니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하나, 가격 적정성은 미확인입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 적극 입찰을 권하기 어렵습니다. 공동담보·국세·점유관계를 확인하고 실제 상가 시세와 수익성을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 보수적 접근이 적절합니다.