인천지방법원 2025타경1577. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 1층 105호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 현황은 공실입니다. 감정가는 578,000,000원이었지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 283,220,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리관계의 중심은 2022.01.20. 설정된 미추홀새마을금고 근저당권 840,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 부일새마을금고 근저당권 1,644,000,000원과 이후 국세 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층105호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 소유자 | 안용재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 283,220,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 감정가 49% |
| 경매 청구액 | 796,003,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021.03.19.의 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 같은 날 안용재에게 신탁재산이 귀속되며 이미 말소됐습니다. 당시 부평동부새마을금고 근저당권 2,460,000,000원도 2022.01.20. 해지로 말소됐고, 그날 새로 설정된 미추홀새마을금고 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 부일새마을금고 근저당권, 2025.01.22. 국의 압류, 2025.09.12. 제물포새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 현재 소유자는 안용재입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 283,220,000원은 감정가 578,000,000원의 49%이고 이미 2회 유찰된 가격입니다. 다음 회차 시나리오는 198,254,000원, 그 다음은 138,777,800원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 283,220,000원 | 2,205,545,080원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 198,254,000원 | 2,289,321,556원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 138,777,800원 | 2,347,965,089원 |
하지만 이 사건에는 동일 상가의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 특히 일반음식점 용도의 1층 근린시설이고 현황 공실인 만큼, 실제 매매가뿐 아니라 임대료·공실기간·관리비·상권 수요가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,765,080원 |
| 을구 3번 근저당 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 278,454,920원 |
| 을구 3번 근저당 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 2,484,000,000원 중 278,454,920원이 배당되고 2,205,545,080원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계공업고등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 브릴리언트 15층 건물 내 1층 101호~105호 중 105호이며, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현재 공실입니다.
- 도로. 남동측으로 약 30m 내외 포장도로, 남서측으로 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이고 임차인 신고 내역도 없지만, 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 상가 시세 대조. 동일 또는 인근 1층 근린시설의 최근 매매사례를 확인해 283,220,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 비교해야 합니다.
- 임대수익 확인. 일반음식점 용도에 실제 적용 가능한 임대료와 예상 공실기간을 확인하고 수익률을 역산해 응찰가를 정하세요.
- 관리비·부가비용. 공실 기간 중 누적 관리비와 상가 운영에 필요한 시설·설비 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2022.01.20. 근저당권들과 2025.01.22. 압류, 2025.09.12. 경매개시결정의 최신 등기 상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 필요
이 사건은 권리만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.01.20. 미추홀새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 현황도 공실입니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 578,000,000원에서 2회 유찰돼 283,220,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정해선 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 실거래·임대수익 확인 후 판단. 이 근린시설의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 상권에서 283,220,000원이 얼마짜리 자산인지 확인하는 데 있습니다.
