인천지방법원 2025타경1577. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 1층 104호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가 기준 현황은 공실상태이고, 임대관계는 미상입니다. 감정가는 483,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 236,670,000원으로 감정가의 49%입니다.
등기상 핵심은 2022.01.20 설정된 미추홀새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 같은 날 부일새마을금고 근저당이 함께 설정돼 있습니다. 2025년 국 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2021년 부평동부새마을금고 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 104호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 안용재 |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 236,670,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 796,003,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
2021.03.19 부평동부새마을금고의 채권최고액 2,460,000,000원 근저당은 2022.01.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 미추홀새마을금고 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 부일새마을금고의 채권최고액 1,644,000,000원 근저당, 2025.01.22 국 압류, 2025.09.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 49% 유찰가를 곧바로 ‘싼 가격’으로 볼 수 없는 이유
현재 최저가는 236,670,000원으로 감정가 483,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단하는 것은 피해야 합니다.
특히 이 물건은 주거용이 아니라 1층 근린시설이고 현재 공실입니다. 주위에는 근린생활시설·아파트·오피스텔이 혼재하며, 환금성과 임대수익은 실제 상권, 공실기간, 임차수요에 크게 좌우됩니다. 2회 유찰은 가격이 내려왔다는 사실을 보여주지만, 그 자체가 적정가를 입증하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,113,380원 |
| 1. 근저당 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 232,556,620원 |
| 2. 근저당 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 2,484,000,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 232,556,620원, 미배당은 2,251,443,380원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 236,670,000원 | 2,251,443,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 165,669,000원 | 2,321,450,366원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 115,968,300원 | 2,370,455,256원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 핵심은 채권자 회수율이 아니라, 실제 상가의 임대가치와 매매가치가 현재 최저가를 뒷받침하는지 여부입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 남측 인근. 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 1층. 위생·급배수, 승강기, 기계식주차, 옥내소화전, 화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30m 내외 포장도로, 남서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사업자 사용 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 상권과 임대료 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 조사해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 미추홀새마을금고 근저당과 같은 날 설정된 부일새마을금고 근저당의 접수내용을 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 세금·배당 변수. 국 압류가 존재하고 예상배당은 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 모두 확정한 값이 아닙니다.
- 공실비용. 낙찰 후 임차인을 새로 구해야 하는 경우 관리비·대출이자·중개비·인테리어 비용과 공실기간을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.20 미추홀새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리되며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 가격과 임대가치입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴함을 확인할 수 없고, 현황 공실인 1층 근린시설이라는 점도 감안해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 상권·임대료·매매사례 확인 뒤 판단. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
