인천지방법원 2025타경1577. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 1층 104호, 집합건물인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 안용재 씨이고, 현재 권리관계의 중심에는 2022년 1월 20일 설정된 미추홀새마을금고 근저당권이 있습니다. 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정, 같은 날 설정된 부일새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
반면 물건의 본질적인 변수는 상업시설의 공실 상태입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 바로 수익이 발생하는 물건으로 접근하기보다는 실제 임대수요와 사용 가능성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 104호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 안용재 |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 165,669,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제물포새마을금고 (합병전: 미추홀새마을금고) / 796,003,140원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지면적 / 용도지역 | 178.2㎡ · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음
말소기준권리는 2022.01.20. 을구 3번 미추홀새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 같은 날 설정된 부일새마을금고 근저당권 채권최고액은 1,644,000,000원입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
2021.03.19. 등기된 부평동부새마을금고 근저당권은 채권최고액 2,460,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 같은 날의 소유권보존 신탁 역시 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
이후 2025.01.22. 인천세무서장의 압류와 2025.09.12. 제물포새마을금고의 임의경매개시결정이 등재됐으나, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%, 3회 유찰
현재 최저매각가는 165,669,000원으로 감정가 483,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 물건이라 가격 자체는 감정가에서 크게 낮아졌습니다. 다만 본건은 일반음식점 용도의 근린시설이고 현황이 공실이므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 수익성과 환금성이 확보됐다고 볼 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 165,669,000원 | 2,321,450,366원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 115,968,300원 | 2,370,455,256원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 81,177,810원 | 2,404,683,391원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 2,484,000,000원이고 예상 배당액은 162,549,634원으로, 미배당액은 2,321,450,366원입니다. 4회 유찰 시에는 미배당액이 2,370,455,256원, 5회 유찰 시에는 2,404,683,391원으로 더 커집니다. 이는 매수인 인수액이 늘어난다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 채권을 충당하기 어려워진다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,669,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,119,366원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 162,549,634원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매각가 165,669,000원은 집행비용 3,119,366원과 미추홀새마을금고 162,549,634원으로 전액 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘인천기계공업고등학교’ 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통시됩니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 101호~105호로 확인됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 178.2㎡의 사다리형 평지이며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,452,000원/㎡이고 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역· 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한하며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 공실 이후의 임대 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 165,669,000원은 감정가 483,000,000원의 34.3%지만, 근린시설 공실 물건이므로 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 공실 확인. 제2종근린생활시설(일반음식점) 현황 공실이므로 실제 임대수요와 해당 위치에서의 영업 가능성을 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 115,968,300원, 5회 유찰 시 81,177,810원으로 예정되어 있습니다. 회차별 가격과 임대수요를 함께 비교해 응찰가를 정하세요.
- 권리 확인. 2022.01.20. 미추홀새마을금고 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 압류·경매개시결정·부일새마을금고 근저당권이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 관리·점유 비용 확인. 상업시설의 공실 상태에서 발생할 수 있는 실제 관리비와 점유 관련 사항을 확인한 뒤 총투입비용을 계산하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 수익 보장”
이 물건은 권리분석 측면에서는 상당히 단순합니다. 2022.01.20. 미추홀새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정, 부일새마을금고 근저당권이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없습니다.
그러나 가격과 투자성은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가 165,669,000원은 감정가 483,000,000원의 34.3%까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐습니다. 동시에 본건은 제2종근린생활시설(일반음식점)·현황 공실이며 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리의 깨끗함보다 공실을 실제로 채울 수 있는지, 그리고 그 상태에서 어느 가격에 환금할 수 있는지입니다.
결론적으로 권리는 합격, 가격은 보수적 검토가 맞습니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 싸다고 결론 내리기보다는 공실 근린시설이라는 특성을 반영해 임대수요와 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
