인천지방법원 2025타경1577. 인천 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 102호, 집합건물인 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 권리관계에서는 2022.01.20. 설정된 미추홀새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있으며, 같은 날 설정된 부일새마을금고 근저당권과 이후의 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격을 볼 때는 주의가 필요합니다. 현재 최저매각가는 감정가의 34.3%인 230,839,000원으로 크게 낮아졌지만, 이 데이터에는 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시세 메리트로 해석할 수는 없습니다. 오히려 3회 유찰과 현황 공실이라는 사실이 실제 매수수요와 환금성 검토의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 안용재 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 230,839,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제물포새마을금고(합병전: 미추홀새마을금고) / 796,003,140원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지면적 / 용도지역 | 178.2㎡ / 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리가 없다
임차인 없음. 현황은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 2021.03.19.의 신탁등기는 이미 말소되었고, 같은 날 설정된 부평동부새마을금고의 2,460,000,000원 근저당권도 2022.01.20. 말소된 상태입니다. 이후 2022.01.20. 설정된 미추홀새마을금고의 840,000,000원 근저당권이 말소기준권리로 잡히며, 같은 날 설정된 부일새마을금고 1,644,000,000원 근저당권, 2025.01.22. 국 압류, 2025.09.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 분석상 매수인에게 인수되는 권리는 0원입니다.
② 가격·유찰 분석 — 최저가 34.3%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
감정가 673,000,000원에서 현재 최저매각가가 230,839,000원까지 내려왔습니다. 현재 가격은 감정가의 34.3%이며, 감정가 대비 차액은 442,161,000원입니다. 다만 3회 유찰 끝에 형성된 가격이라는 점과 본건이 현황 공실인 제2종근린생활시설(일반음식점)이라는 점을 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 230,839,000원 | 34.3% | 2,257,192,746원 |
| 4회 유찰 시 | 161,587,300원 | 24.01% | 2,325,474,922원 |
| 5회 유찰 시 | 113,111,110원 | 16.81% | 2,373,272,446원 |
③ 예상배당표 (매각가 230,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,031,746원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 226,807,254원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,031,746원을 제외한 226,807,254원이 미추홀새마을금고에 배당되고, 부일새마을금고에는 배당되지 않습니다. 채권자의 총 미배당액은 2,257,192,746원이며, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용편의도는 보통시됩니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 101호~105호입니다.
- 토지. 2필 일단의 인접지대비 등고평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 178.2㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다. 토지이용계획상 일반상업지역입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역 외 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한하며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 현황 공실인 일반음식점 용도이고 3회 유찰된 물건이므로, 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 실제 영업·임대 수요와 공실 해소 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가의 함정. 230,839,000원은 감정가의 34.3%로 낮지만, 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요. 감정가 할인과 실제 시장가치는 별개입니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태입니다. 4회 유찰 시 161,587,300원, 5회 유찰 시 113,111,110원으로 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 가격을 비교해 판단하세요.
- 공실 확인. 현황은 제2종근린생활시설(일반음식점) 공실입니다. 현장 확인을 통해 실제 시설 상태와 공실 해소 가능성을 점검하세요.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현황 공실이라는 사실과 별개로 계약관계 및 점유관계를 원본 자료로 다시 확인하세요.
- 권리 확인. 2022.01.20. 미추홀새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 부일새마을금고 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 원본으로 대조하세요.
- 관리비·세금. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당관계와 체납 관련 사항을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하다 ≠ 무조건 싸다”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원이라는 권리 구조입니다. 임차인이 없고, 2022.01.20. 말소기준권리 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 인수 같은 핵심적인 권리 리스크는 없습니다.
반면 현재 최저매각가 230,839,000원은 감정가 673,000,000원의 34.3%까지 내려왔음에도 3회 유찰 상태입니다. 본건은 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황 공실이며, 실거래 가격 자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮다고 확정할 수도 없습니다. 결국 이 사건의 승부처는 권리보다 공실 상업시설의 실제 수요와 가격 검증입니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 시장을 확인한 뒤 결정하는 접근이 적절합니다.
