인천지방법원 2025타경1577. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 1층 102호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 안용재이고, 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 20일 미추홀새마을금고 근저당권입니다. 이후 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 673,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 329,770,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 공실 상태의 근린생활시설은 주거용 물건과 달리 실제 임대수익·공실기간·상권 수요가 환금성에 직접 영향을 주므로 현장 검증이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층 102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 안용재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 329,770,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제물포새마을금고(합병전 미추홀새마을금고) / 796,003,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 예상 인수 0원
2021년 부평동부새마을금고의 채권최고액 2,460,000,000원 근저당은 2022년 1월 20일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 미추홀새마을금고 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 같은 접수일의 부일새마을금고 채권최고액 1,644,000,000원 근저당과 2025년 국세 압류, 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 329,770,000원으로 감정가 673,000,000원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 시장가격과의 직접 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락했다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 329,770,000원 | 324,353,220원 | 2,159,646,780원 |
| 3회 유찰 시 | 230,839,000원 | 226,807,254원 | 2,257,192,746원 |
| 4회 유찰 시 | 161,587,300원 | 158,525,078원 | 2,325,474,922원 |
③ 예상배당표 (매각가 329,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,416,780원 |
| 2. 근저당 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 324,353,220원 |
| 3. 근저당 · 부일새마을금고 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권최고액 합계 2,484,000,000원 중 채권자 예상배당은 324,353,220원이며 미배당액은 2,159,646,780원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남동측 약 30m 내외 포장도로, 남서측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,452,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 기계식주차, 옥내소화전, 화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 제2종근린생활시설입니다. 주변 임대료, 권리금 형성 여부, 공실기간과 동일 건물 1층 상가 수요를 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 현황은 공실로 기재돼 있지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 관리비·시설비용 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차·소방·승강기 관련 관리 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 같은 날 설정된 복수 근저당, 국세 압류, 신청채권자 합병관계를 등기부와 배당요구 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 확인. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정 정보를 기준으로 하므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 1월 20일 미추홀새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 측면에서는 판단 근거가 충분하지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 673,000,000원의 감정가가 329,770,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료 없이 이를 곧바로 저가라고 볼 수 없습니다. 게다가 용도는 주거가 아닌 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
