대구지방법원 2024타경1233. 예천군 풍양면 낙상리 ‘모아스빌’ 가동 1층 101호, 전용 69.154㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 109,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,410,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2017.06.29. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 900,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 대신 매각대금 53,410,000원 대부분이 집행비용과 선순위 농협은행 배당으로 소진되고, 후순위 근저당권자 이정순 및 서울보증보험 가압류에는 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이지, 제시된 권리관계상 매수인 인수금액으로 전환되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 풍양면 상풍로 1443-10, 1층 101호 (가동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.154㎡ · 가동 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 494,398,314원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 김영숙이고, 2017.06.29. 농협은행주식회사 근저당권 900,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2021.04.16. 이정순 근저당권 140,000,000원, 2024.03.29. 국 압류, 2024.06.18. 서울보증보험주식회사 가압류 10,025,750원, 2024.07.22. 임의경매개시결정, 2024.12.16. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 점유·임차 신고 확인
조사·문건접수에는 홍인숙과 양광석이 확인되지만 각각 가동 102호, 가동 302호로 표시되어 있어 이 경매 목적물인 가동 101호와 호수가 다릅니다. 두 사람 모두 전입일이 2017.06.29. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
| 성명 | 표시 부위 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍인숙 | 가동 102호 | 2018.06.21 | 2024.09.02 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 양광석 | 가동 302호 | 2018.11.27 | 2024.08.07 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
두 신고자는 보증금이 확인되지 않았으나 전입일 자체가 말소기준 이후이고, 표시된 점유 호수도 본건 101호와 다릅니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 44.5%
모아스빌은 총 16세대, 2014.01.29. 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 면적은 전용 69.15㎡로 본건 전용 69.154㎡와 일치합니다. 확인된 거래 8건의 전체 평균은 119,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최신성과 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 69.15㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 69.15㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2023.07 | 69.15㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2023.06 | 69.15㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 69.15㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 69.15㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 69.15㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 69.15㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.15㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 2024.11.의 120,000,000원입니다. 현재 최저가 53,410,000원은 그 가격의 44.5%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 119,500,000원과 비교해도 44.7% 수준입니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 +0.5%로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 52,048,620원 |
| 3. 근저당 · 이정순 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,025,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,050,025,750원 중 예상 배당은 52,048,620원, 미배당은 997,977,130원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예천군 풍양면 낙상리 ‘풍양사거리’ 북서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·LPG 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,455㎡, 계획관리지역이며 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 ‘대’입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·공장설립승인지역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 규모·환금성. 모아스빌은 총 16세대이고 2014.01.29. 사용승인됐습니다. 본건은 2회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 101호 점유 재확인. 조사된 홍인숙은 102호, 양광석은 302호로 기재돼 있습니다. 입찰 전 101호의 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류 이력이 있으므로 당해세에 해당하는 금액이 있는지 원본 배당자료로 확인해야 합니다.
- 토지 공부·현황 차이. 토지는 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’로 평가되어 있으므로 이용·행정상 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모 다세대이고 2회 유찰된 물건인 만큼 매입가뿐 아니라 향후 매도 수요와 거래 속도를 함께 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 53,410,000원은 최신 동일면적 거래 120,000,000원의 44.5%입니다. 권리 인수 없이 이 가격 격차가 유지되는지가 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인은 크지만, 환금성까지 할인된 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명료합니다. 2017.06.29. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 남은 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 53,410,000원은 최신 동일면적 거래 120,000,000원의 44.5%여서 가격 격차도 분명합니다.
다만 시장성은 별개의 문제입니다. 모아스빌은 16세대 규모이고 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형이고 가격은 크게 낮아졌지만, 낮은 가격의 원인이 환금성·점유·현장상태에 있는지 확인한 뒤 접근해야 하는 물건”입니다. 권리 자체보다 현장 확인과 출구가격 검증이 최종 입찰 판단을 좌우합니다.
