54,880,000원
대구지방법원 2024타경1233. 예천군 풍양면 낙상리의 통칭 ‘모아스빌’ 가동 3층 302호, 전용 69.154㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 112,000,000원에서 2회 유찰된 54,880,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2017.06.29. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 900,000,000원입니다. 그 뒤에 등기된 국 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 본건 302호에 양광석의 전입이 확인됩니다. 전입일은 2018.11.27.로 말소기준일 2017.06.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구도 2024.08.07. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 현황조사에는 홍인숙도 확인되지만 점유 부분이 가동 102호로 표시돼 본건 302호와는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1233 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 풍양면 상풍로 1443-10, 3층 302호 (가동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 69.154㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 내 3층 |
| 단지 | 모아스빌 · 16세대 · 2014.01.29. |
| 소유자 | 김영숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 494,398,314원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2017.06.29. 설정됐고 채권최고액은 900,000,000원입니다. 갑구 21번 국 압류, 갑구 22번 서울보증보험주식회사 가압류, 갑구 23번 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 임차관계 — 302호 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍인숙 | 가동 102호 | 2018.06.21. | 2024.09.02. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양광석 | 가동 302호 | 2018.11.27. | 2024.08.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입 모두 말소기준일 2017.06.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 특히 본건 302호의 양광석은 2018.11.27. 전입했고 2024.08.07. 배당요구를 했습니다. 따라서 대항력에 의한 보증금 승계 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래량이 얇다
모아스빌 전용 69.15㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 119,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 120,000,000원, 최신 거래 역시 2024.11. 120,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 0.5% 높아 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 69.15㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 69.15㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2023.07 | 69.15㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2023.06 | 69.15㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 69.15㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 69.15㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 69.15㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 69.15㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.15㎡ | 8건 | 119,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 54,880,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 45.7%입니다. 감정가 112,000,000원보다도 크게 낮습니다. 따라서 권리 인수가 추가되지 않는 현재 조건만 놓고 보면 가격 격차는 분명 큽니다. 다만 최근 12개월 거래 건수가 1건이고 단지 전체가 16세대이므로, 실거래 평균만 보고 환금성을 높게 평가하는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 53,492,160원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,025,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,387,840원을 제외한 53,492,160원이 농협은행주식회사 근저당에 배당되고, 서울보증보험주식회사 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 910,025,750원 대비 미배당은 856,533,590원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 856,533,590원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 872,701,238원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 884,018,592원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 유형이 아니므로, 유찰로 매각가격이 내려가더라도 현재 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 실질취득액도 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예천군 풍양면 낙상리 ‘풍양사거리’ 북서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로, 외벽은 외장석재 등, 내부는 벽지·타일·강화마루 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기설비와 LPG 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 소로3류에 저촉되고, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 1,455.0㎡이고 자체지반이 평탄한 부정형입니다. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 확인. 양광석의 전입과 배당요구가 확인되므로 실제 점유 상태와 명도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 실거래 유동성 확인. 최근 12개월 평균 120,000,000원은 1건의 거래를 기준으로 하므로 평균값만으로 매도가격을 확정하지 마세요.
- 토지 공부 차이 확인. 공부상 지목 ‘답’, 현황 ‘대’인 차이와 관련 인허가·이용상태를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 규모와 평균 유찰 1.9회를 고려해 매도기간과 매수층을 보수적으로 가정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격은 낮지만 환금성은 따로 본다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.29. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 302호의 양광석도 2018.11.27. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 54,880,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원의 45.7%까지 내려왔습니다. 다만 16세대 다세대이고 최근 거래 표본이 1건에 그치며 이미 2회 유찰됐다는 사실은 무시할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 없고 가격 격차도 크지만, 임차보증금 확인과 환금성 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
