대구지방법원 2024타경1233. 예천군 풍양면 낙상리 ‘모아스빌’ 가동 4층 501호, 전용 69.154㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김영숙이고, 현재 권리분석의 기준점은 2017.06.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원으로 물건 가격보다 매우 크지만, 이 권리는 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리이므로 낙찰자가 그 금액을 떠안는 구조는 아닙니다.
이후 설정된 이정순 근저당권, 국세 압류, 서울보증보험 가압류, 현재 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 가격은 감정가 125,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 61,250,000원까지 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1233 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 풍양면 상풍로 1443-10, 4층 501호 (가동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 69.154㎡ · 가동 4층 501호 · 복층(방1) |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 494,398,314원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 예천등기소 · 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 2017년 농협은행 근저당이 기준
2014년 우리은행·상주원예농업협동조합·편은영 근저당은 이미 말소됐고, 2015년 김대훈 가압류와 2021년 국세 압류도 등기상 정리됐습니다. 현재 분석에서 핵심인 농협은행 근저당은 2017.06.29. 설정됐으며, 그 뒤의 이정순 근저당과 2024년 국세 압류, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 신고 — 본건 501호와 호수 대조가 핵심
| 성명 | 신고 호수 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍인숙 | 가동 102호 | 2018-06-21 | 2024-09-02 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 양광석 | 가동 302호 | 2018-11-27 | 2024-08-07 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
임차인 신고 내역의 호수는 각각 가동 102호와 가동 302호로, 경매 대상인 가동 501호와 일치하지 않습니다. 두 신고 모두 전입일이 말소기준권리 2017.06.29.보다 늦어 등재된 판단상 대항력 없음이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 사람의 보증금을 본건 501호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.20억, 현재 최저 6,125만원
통칭 모아스빌은 16세대 규모이고 2014.01.29. 사용승인됐습니다. 전용 69.15㎡ 동일 면적 거래는 8건 확인되며 전체 평균은 119,500,000원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2024.11. 120,000,000원 한 건이며, 현재 최저가 61,250,000원은 이 최근 시세의 51.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 69.15㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 69.15㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2023.07 | 69.15㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2023.06 | 69.15㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 69.15㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 69.15㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 69.15㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 69.15㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 119,500,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 120,000,000원이고, 최근 구간과 이전 거래의 추세도 0.5%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 비싼 사건과 달리, 이 건은 가격 자체에는 분명한 할인폭이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 59,747,500원 |
| 3. 근저당 · 이정순 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,025,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행 근저당 배당에 소진됩니다. 총 채권액은 1,050,025,750원, 채권자 배당액은 59,747,500원, 미배당액은 990,278,250원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 61,250,000원 | 59,747,500원 | 990,278,250원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,875,000원 | 41,703,250원 | 1,008,322,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,012,499원 | 29,072,274원 | 1,020,953,476원 | 0원 |
후속 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰될수록 선순위 채권자의 미배당액이 커지는 구조이지, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 501호에는 복층(방1)이 소재합니다.
- 입지. 예천군 풍양면 낙상리 ‘풍양사거리’ 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·공장설립승인지역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,455.0㎡, 공시지가 91,100원/㎡이며 공부상 지목은 ‘답’, 현황은 ‘대’입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·LPG 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 501호 점유 확인. 신고 임차인은 102호·302호이므로 본건 501호의 실제 점유자를 호수 기준으로 다시 대조하세요.
- 복층 확인. 감정평가상 501호에 복층(방1)이 소재하므로 현황·도면·이용상태를 확인하세요.
- 시세 표본의 얇음. 최근 12개월 거래는 1건입니다. 120,000,000원을 단일 확정시세로 보지 말고 실제 매도 가능가를 점검하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이므로 대단지 공동주택보다 매수층이 제한될 가능성을 감안해 출구가격을 보수적으로 잡으세요.
- 토지 공부 차이. 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’라는 차이를 원본 감정평가서와 관련 공부에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 충분히 내려왔고, 남은 숙제는 출구다”
이 사건은 2017.06.29. 농협은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조이고, 명시된 인수권리도 없어 권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 61,250,000원은 최근 12개월 거래가 120,000,000원의 51.0%로, 가격만 놓고 보면 두 차례 유찰의 효과가 분명합니다.
다만 이 물건은 16세대 다세대주택이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 따라서 핵심은 ‘얼마나 싸게 샀느냐’보다 얼마에, 얼마나 수월하게 다시 팔 수 있느냐입니다. 신고 임차인의 호수도 본건과 다르므로 501호 실제 점유를 마지막으로 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 매력적, 환금성은 반드시 보수적으로. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
