대구지방법원 2024타경1233. 경북 예천군 풍양면 낙상리, 통칭 ‘모아스빌’ 가동 4층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 125,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,250,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2017.06.29. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 900,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 이후 남아 있는 국 압류와 서울보증보험 가압류, 2024년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 현재 회차는 최근 거래와 차이가 큽니다. 같은 모아스빌 전용 69.15㎡의 최근 12개월 거래는 2024.11. 120,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 51.0%입니다. 전체 8건 평균 119,500,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세도 +0.5%로 하락 추세가 아닙니다. 다만 거래 표본 자체가 8건이고 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 개별 호수·층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1233 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 풍양면 상풍로 1443-10, 4층 502호 (가동) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 69.154㎡ · 가동 4층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 502호 복층(방1) 소재 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 494,398,314원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2017.06.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2024.03.29. 국 압류, 2024.06.18. 서울보증보험주식회사 가압류 10,025,750원, 2024.07.22. 아이에이제십삼차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 임차인 2명, 모두 본건과 다른 호수
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍인숙 | 가동 102호 | 2018.06.21 | 2024.09.02 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양광석 | 가동 302호 | 2018.11.27 | 2024.08.07 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2017.06.29. 이후여서 기재된 판단상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 조사 부분이 각각 가동 102호·302호로, 경매 대상인 가동 502호와 다릅니다. 따라서 이 두 전입자를 본건 502호의 임차인으로 합산하거나 보증금을 임의로 추정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 51.0%
모아스빌 전용 69.15㎡대 실거래 8건입니다. 전체 평균은 119,500,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 2024.11. 거래 1건, 120,000,000원이며 현재 최저가 61,250,000원은 이 금액의 51.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 69.15㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 69.15㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2023.07 | 69.15㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2023.06 | 69.15㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 69.15㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 69.15㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 69.15㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 69.15㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 119,500,000원 |
거래 범위는 100,000,000원~149,000,000원, 전체 평균은 119,500,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 120,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래의 차이는 +0.5%로 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 61,250,000원이며, 최근 실거래보다 명확히 낮은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 59,747,500원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,025,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 910,025,750원 중 예상배당은 59,747,500원이고, 미배당은 850,278,250원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 61,250,000원 | 49% | 59,747,500원 | 850,278,250원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 42,875,000원 | 34% | 41,703,250원 | 868,322,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,012,499원 | 24% | 29,072,274원 | 880,953,476원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 예천군 풍양면 낙상리 ‘풍양사거리’ 북서측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기설비와 LPG 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,455.0㎡, 계획관리지역, 공시지가 91,100원/㎡이며 자체지반이 평탄한 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·공장설립승인지역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 복층. 본건 502호에는 복층(방1)이 소재합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유 확인. 조사된 전입자는 102호·302호입니다. 본건 502호의 실제 점유자와 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 전입자 2명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 두 사람을 본건 임차인으로 임의 합산해서도, 반대로 아무 관련이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 복층 상태 확인. 502호에는 복층 방1이 소재하므로 현황과 공부, 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 ‘답’, 현황 ‘대’의 차이가 있으므로 토지 관련 공부와 이용현황을 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대 다세대이고 평균 유찰 횟수가 1.9회이며 본건도 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 대비 할인폭과 별개로 실제 재매각 수요를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 크지만, 502호 점유 확인이 마지막 관문”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 현재 남은 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 제공된 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 더 눈에 띕니다. 감정가 125,000,000원에서 두 차례 유찰돼 61,250,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 120,000,000원의 51.0%입니다.
다만 이 물건은 16세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며, 조사된 전입자 2명은 본건 502호가 아닌 102호·302호로 표시되어 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 최근 거래보다 낮다. 그러나 502호 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰할 것.” 으로 정리됩니다.
