제주지방법원 2025타경8914. 대상은 쉬젠오피스텔 2층 201호지만 용도는 아파트가 아닙니다. 공부상 제2종근린생활시설(체육도장)이고, 현황은 체육관 내부공사 중 중단된 상태로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 한성섭이며, 현재 말소기준권리는 2023.12.29. 중앙새마을금고의 채권최고액 684,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 중심은 등기 후순위 권리보다 임차인 인수와 가격입니다. 예상배당에서는 정인길 보증금 100,000,000원을 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 또한 최민규는 말소기준일보다 빠른 2020.10.19. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 고승용은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 두 사람 모두 대항력 가능·미상 및 인수금액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 2층 201호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(체육도장) · 현황 체육관 내부공사 중 중단 |
| 소유자 | 한성섭 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 282,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 대 · 908.0㎡ · 공시지가 315,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도
2019년 함덕신용협동조합 근저당과 2020년 중앙새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 2023.12.29. 새로 설정된 중앙새마을금고 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 서귀포새마을금고 근저당, 제주특별자치도 압류, 제주신용보증재단 가압류 2건, 중앙새마을금고·김은규의 경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 확인
| 이름 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 | 303호 | 2020.10.19 | 미상 | 2025.11.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 정인길 | 307호 | 2019.11.01 | 100,000,000원 | 2025.10.30 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 박성범 | 508호 | 2024.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고승용 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
② 시세 비교 — 최저가 49%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
쉬젠오피스텔 실거래 집계는 6건, 평균 230,500,000원입니다. 집계상 최근 12개월 평균도 230,500,000원이고, 최신 거래는 2024.11. 120,000,000원입니다. 현재 최저가 282,240,000원 자체가 최근 12개월 평균의 122.4%로, 인수금을 더하기 전부터 집계 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 26.87㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 45.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 39.84㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 39.11㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2024.10 | 158.32㎡ | 5 | 493,000,000원 |
| 2024.10 | 144.54㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 230,500,000원 |
다만 이 실거래 표본의 면적은 대상 비교 기준면적 426.945㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 230,500,000원을 201호의 직접 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다. 거래월도 2024.10~11에 집중돼 2026.09.22 매각기일과 시차가 큽니다. 그럼에도 현재 최저가만으로도 집계 평균의 122.4%이고, 정인길 인수 100,000,000원을 반영한 알려진 최소 실질취득비용 382,240,000원은 집계 평균의 약 165.8%입니다. 이 자료만 놓고 “감정가 대비 49%라 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,751,360원 |
| 인수 · 임차인 정인길 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 중앙새마을금고 근저당 | 684,000,000원 | 277,488,640원 |
| 3. 서귀포새마을금고 근저당 | 89,700,000원 | 0원 |
| 4. 제주신용보증재단 가압류 | 20,368,681원 | 0원 |
| 5. 제주신용보증재단 가압류 | 16,155,253원 | 0원 |
| 6. 중앙새마을금고 경매개시결정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 김은규 경매개시결정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,010,223,934원 중 채권자 예상배당은 277,488,640원, 미배당은 732,735,294원입니다. 정인길 보증금 100,000,000원은 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 알려진 최소 자금부담은 282,240,000원 + 100,000,000원 = 382,240,000원입니다. 최민규·고승용의 미상 보증금은 이 금액에 포함되지 않아 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근. 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 제2종근린생활시설(체육도장)이나 현황은 체육관 내부공사 중 중단된 상태입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구지정. 토지는 평탄한 부정형입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지, 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0%이며 본건도 이미 2회 유찰됐습니다. 주거용이 아닌 근린시설이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 282,240,000원에 예상배당상 인수 100,000,000원을 더한 최소 382,240,000원을 출발점으로 보세요.
- 임차인 호수 원본 대조. 매각대상은 201호인데 임차인 조사에 303호·307호·508호가 기재돼 있습니다. 각 임차인이 실제로 어느 매각목적물에 귀속되는지 확인이 선행돼야 합니다.
- 최민규 보증금 확인. 2020.10.19. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 실제 인수액을 확정하기 전까지는 가능·미상 위험으로 보세요.
- 고승용 전입·보증금 확인. 주거 이용은 확인되지만 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 체육관 내부공사가 중단돼 있고 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 공사 완성도와 추가 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 실거래 표본 면적이 대상 비교 기준면적 426.945㎡와 일치하지 않습니다. 평균 230,500,000원을 그대로 적정가로 쓰지 말고 개별 면적·용도 차이를 반영해야 합니다.
- 유찰 횟수만으로 할인 판단 금지. 감정가 대비 49%여도 현재 최저가 자체가 집계상 최근 12개월 평균의 122.4%입니다. 인수금을 포함하면 부담은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계와 실제 내부 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 환금성
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 경매의 핵심 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 예상배당상 정인길 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 최저가 기준 최소 실질취득은 382,240,000원이고, 최민규·고승용의 보증금과 대항력은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 282,240,000원은 집계상 최근 12개월 평균 230,500,000원의 122.4%이며, 알려진 인수를 합친 실질취득은 단순 금액비교로 약 165.8%입니다. 실거래 표본은 면적이 일치하지 않아 직접 시세비교에는 한계가 있지만, 적어도 현재 자료에서는 “두 번 유찰돼 싸졌다”는 결론을 뒷받침하지 않습니다. 여기에 근린시설·체육도장, 공사 중단 상태, 평균 유찰 3.3회, 추가 임차인 미상 위험까지 겹칩니다. 이 물건은 등기 후순위 권리는 정리되지만, 가격·임차인·환금성은 강한 보수적 접근이 필요한 유형입니다.
