제주지방법원 2025타경8914. 대상은 함덕리 쉬젠오피스텔 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 매각물건명세서에는 공부상 제2종근린생활시설(체육도장)이며 현황은 체육관 내부공사 중 중단된 상태라고 적혀 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰·건축도면·동일 또는 유사 호의 평가전례상 내부사진 등을 참조해 평가했다는 주의사항도 있습니다.

등기상 말소기준은 2023.12.29. 중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이고, 그 뒤의 서귀포새마을금고 근저당, 제주특별자치도 압류, 제주신용보증재단 가압류 2건, 경매개시결정과 국 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리 자체보다 점유·임차관계의 적용 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 소유자는 한성섭입니다. 과거 함덕신용협동조합 근저당 840,000,000원과 중앙새마을금고 근저당 714,000,000원은 이미 말소됐고, 2023.12.29. 새로 설정된 중앙새마을금고 근저당 684,000,000원이 말소기준권리로 계산돼 있습니다. 2024.12.27. 서귀포새마을금고 등 복수 근저당권자의 89,700,000원 근저당과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 대상 201호와 신고 호수를 반드시 분리

신고된 실제 점유자는 4명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이 표를 그대로 “201호 임차인 4명”으로 읽으면 안 됩니다. 최민규는 303호, 정인길은 307호, 박성범은 508호로 적혀 있어 대상 물건 201호와 호수가 다릅니다. 고승용은 호수가 특정되지 않았습니다.

최민규는 2020-10-19 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 사용자 지정 정확도 기준에 따라 ‘대항력 有’로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 고승용 역시 전입일·보증금이 미상이므로 동일하게 대항력 가능·미상입니다.

③ 가격 비교 — 174.9% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

실거래 자료의 최근 12개월 평균은 230,500,000원, 최신 거래는 2024.11. 120,000,000원이며, 현재 최저가 403,200,000원은 최근 평균의 174.9%로 계산돼 있습니다. 하지만 이 비교에는 결정적인 문제가 있습니다. 대상 기준 면적은 426.945㎡인데, 수집된 거래면적은 26.87㎡~158.32㎡이고 면적 일치 여부도 false로 표시돼 있습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 현재는 이미 1회 유찰돼 감정가의 70%인 403,200,000원까지 내려왔지만, “70%” 자체만으로 가격 가점을 주기보다는 면적·용도·내부 상태가 맞는 근린시설 비교사례를 확보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 403,200,000원 가정)

총 채권액 1,010,223,934원 중 채권자 예상배당은 396,768,000원, 미배당은 613,455,934원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 100,000,000원이나, 해당 임차인의 점유 부분이 307호로 표시돼 있어 대상 201호에 대한 실제 승계 여부는 원본 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 가정이 유지되면 체감 할인폭은 줄어든다

배당 시뮬레이션은 세 회차 모두 매수인 인수액을 100,000,000원으로 두고 있습니다. 따라서 이 가정이 실제 대상 201호에 적용된다면 낙찰가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 503,200,000원, 2회 유찰 시 382,240,000원, 3회 유찰 시 297,568,000원이 됩니다. 반대로 307호 임차인이 본건 201호와 무관한 것으로 원본에서 확인된다면 이 100,000,000원 가정은 본건 가격판단에서 제거해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함덕초등학교 서측 인근. 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역·하수처리구역·지적재조사 지구지정 사항이 있습니다.
• 토지. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지이며, 공시지가 315,000원/㎡, 토지면적 908.0㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 대상 근린시설은 체육관 내부공사 중 중단 상태이고 내부 확인이 곤란했던 평가입니다.
• 환금성. 실거래 표본이 대상 면적과 일치하지 않고, 근린시설이라는 용도 특성까지 있어 소형 오피스텔 거래만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 307호 100,000,000원 승계 여부. 정인길의 대항력·보증금 자체보다 먼저 307호가 이번 201호 매각대상과 어떤 관계인지 사건 원본에서 확인해야 합니다.
• 호수 미상 점유자. 고승용의 실제 점유호·전입일·보증금이 특정되지 않아 대항력 가능성을 닫아둘 수 없습니다.
• 최민규 보증금 확인. 303호·2020-10-19 전입으로 표시되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 승계 여부를 단정하지 말아야 합니다.
• 실거래 직접 비교 금지. 대상 기준 면적 426.945㎡와 거래 표본 26.87㎡~158.32㎡가 맞지 않습니다. 174.9% 수치를 가격 상한으로 그대로 사용하면 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 체육관 내부공사가 중단됐고 평가 당시 내부확인이 곤란했습니다. 공사완성 비용과 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 근린시설 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(체육도장)이라는 점을 기준으로 사용 가능 업종·임대수요·환금성을 검토해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부, 조세채권·배당요구·매각물건명세서 변경 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건은 감정가 576,000,000원에서 한 차례 유찰돼 403,200,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 배당 시뮬레이션대로 정인길 보증금 100,000,000원을 매수인이 떠안는다면 보수적 실질취득은 503,200,000원으로 올라갑니다.

그런데 정인길의 점유 부분은 307호입니다. 대상은 201호입니다. 여기에 최민규 303호, 박성범 508호, 호수 미상의 고승용까지 함께 조사돼 있습니다. 따라서 이번 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 어떤 임차관계가 실제 매각대상 201호에 귀속되는지를 정확히 분리하는 것입니다. 시세 역시 대상 면적과 실거래 면적이 일치하지 않아 현재의 174.9% 수치만으로 가격을 단정할 수 없습니다.

권리는 확인 전 보류, 가격도 비교사례 확보 전 보류. 근린시설·내부공사 중단이라는 물건 특성까지 감안하면, 원본 대조로 임차인 범위를 먼저 확정한 뒤 201호와 면적·용도가 맞는 비교사례를 확보하는 순서가 가장 중요합니다.