제주지방법원 2025타경8914. 본건은 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항에는 해당 건물이 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가 102,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,980,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 대항력 임차관계입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2023.12.29. 설정된 중앙새마을금고 근저당권 684,000,000원입니다. 이후 서귀포새마을금고 근저당 89,700,000원, 제주신용보증재단 가압류 2건, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부 권리와 별개로 임차인 보증금 인수 문제가 남아 있기 때문에, “근저당 이후 권리가 소멸한다”는 사실만으로 안전형으로 분류할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8914 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 한성섭 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 공시지가 | 315,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차보증금은 별도
과거 함덕신용협동조합 근저당, 중앙새마을금고의 종전 근저당, 2023년 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류, 주식회사한라환경산업 가압류 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.12.29. 중앙새마을금고 근저당입니다. 그 뒤에 설정·등기된 서귀포새마을금고 근저당, 제주신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국 및 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력 보증금이 최저가를 압도한다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 | 303호 | 2020-10-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 정인길 | 307호 | 2019-11-01 | 100,000,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 | 매수인 인수 반영 |
| 박성범 | 508호 | 2024-03-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
정인길은 2019.11.01. 전입으로 2023.12.29. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이고, 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영했습니다. 정확도 기준에 따라 이런 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가도 실질취득을 약 보증금 100,000,000원 기준으로 봐야 하며, 최저가 49,980,000원만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
최민규는 2020.10.19. 전입으로 시점 자체는 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 박성범은 2024.03.08. 전입으로 말소기준보다 뒤입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 본다
쉬젠오피스텔 최근 거래는 6건이며 최근 12개월 평균은 230,500,000원, 최신 거래는 2024.11. 120,000,000원입니다. 다만 거래 면적이 26.87㎡부터 158.32㎡까지 크게 섞여 있고, 본건 목표 면적 30.98㎡와 동일면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 따라서 230,500,000원 전체 평균을 그대로 본건 시세로 적용하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 26.87㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 45.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 39.84㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 39.11㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2024.10 | 158.32㎡ | 5 | 493,000,000원 |
| 2024.10 | 144.54㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 230,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 인수 · 임차인 정인길 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 중앙새마을금고 근저당 | 684,000,000원 | 48,680,360원 |
| 3. 서귀포새마을금고 근저당 | 89,700,000원 | 0원 |
| 4. 제주신용보증재단 가압류 | 20,368,681원 | 0원 |
| 5. 제주신용보증재단 가압류 | 16,155,253원 | 0원 |
| 6. 중앙새마을금고 경매개시결정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 김은규 경매개시결정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,010,223,934원 중 채권자 배당액은 48,680,360원, 미배당액은 961,543,574원입니다. 배당 시뮬레이션상 정인길 보증금 100,000,000원은 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근이며 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정요항상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구지정입니다.
- 현장확인. 거주자 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 건축도면, 동일·유사 호 평가전례상 내부사진 등을 참조해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호와 임차인 호실의 연결관계. 현황조사상 303호·307호·508호로 기재된 임차정보가 본건에 왜 반영됐는지 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 정인길 보증금. 100,000,000원 인수 반영이 실제 본건에 적용된다면 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최민규 보증금. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 추가 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 이용상태와 내부 상태를 현장·원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 시세 표본. 최근 거래 6건은 면적이 26.87㎡부터 158.32㎡까지 섞여 있어 평균 230,500,000원을 본건 시세로 단순 적용하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리문제
감정가 102,000,000원에서 최저가 49,980,000원까지 내려온 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계 확인이 우선입니다. 배당 시뮬레이션에는 정인길의 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 정확도 기준상 이런 대항력 인수형은 실질취득을 약 100,000,000원 기준으로 봐야 합니다. 게다가 최민규의 보증금이 미상이고, 임차인들의 점유 호실이 본건 301호와 일치하지 않는다는 별도 불확실성도 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만 권리확정은 아직 끝나지 않았습니다. 본건은 매각물건명세서에서 임차인과 301호의 관계, 실제 인수보증금 범위를 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.
