제주지방법원 2025타경8914. 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 102,000,000원, 현재 최저매각가는 71,400,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.12.29. 설정된 중앙새마을금고 근저당권 684,000,000원이고, 그 뒤의 서귀포새마을금고 근저당권·제주신용보증재단 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 제공된 임차 관련 내역에는 정인길·최민규·박성범이 확인되지만 점유 부분은 각각 307호·303호·508호입니다. 경매 대상은 301호이므로, 해당 임차 정보가 301호의 실제 점유관계인지부터 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다. 특히 정인길은 2019.11.01. 전입, 보증금 100,000,000원으로 말소기준보다 앞서고, 배당표에는 대항력 및 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8914 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 301호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 한성섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기상 과거 함덕신용협동조합 근저당권 840,000,000원과 중앙새마을금고 근저당권 714,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.12.29. 중앙새마을금고 근저당권 684,000,000원입니다. 이후 설정된 서귀포새마을금고 등 근저당권 89,700,000원, 제주신용보증재단 가압류 20,368,681원·16,155,253원, 2025.10.15. 경매개시결정, 국·제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 3명, 대상 호수와 불일치
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 | 303호 | 2020.10.19 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정인길 | 307호 | 2019.11.01 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 해당 없음 |
| 박성범 | 508호 | 2024.03.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최민규는 2020.10.19. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금이 확인되지 않았고, 2025.11.12. 배당요구가 접수됐습니다. 정인길은 2019.11.01. 전입, 보증금 100,000,000원, 2025.10.30. 배당요구 내역이 있으며 배당표에서는 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 박성범은 2024.03.08. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다.
③ 시세 비교 — 71,400,000원을 곧바로 ‘31% 가격’으로 보면 안 된다
쉬젠오피스텔 실거래 자료에는 2024.10~2024.11. 거래 6건이 있습니다. 다만 분석 대상 면적은 30.98㎡이고 실거래 표본은 26.87㎡·39.11㎡·39.84㎡·45.29㎡· 144.54㎡·158.32㎡로 구성돼 면적 일치가 되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 230,500,000원이나 최저가 대비 최근 평균 31.0%를 그대로 가격 메리트로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 26.87㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 45.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 39.84㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 39.11㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2024.10 | 158.32㎡ | 5 | 493,000,000원 |
| 2024.10 | 144.54㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 230,500,000원 |
최신 거래는 2024.11. 3층 26.87㎡의 120,000,000원입니다. 대상 면적 30.98㎡와도 일치하지 않으므로 이 거래 역시 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다. 현재 자료에서 확인되는 핵심은 최저가 71,400,000원이 평균의 31.0%라는 숫자 자체가 가격 매력도를 보장하지 않는다는 점입니다. 면적 불일치와 임차권 적용 여부를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 인수 · 정인길 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중앙새마을금고 | 684,000,000원 | 69,714,800원 |
| 3. 근저당 · 서귀포새마을금고 | 89,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,368,681원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 16,155,253원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 중앙새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김은규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권 총액은 1,010,223,934원, 총 배당액은 69,714,800원, 미배당액은 940,509,134원입니다. 정인길 보증금은 배당액 0원·매수인 인수 100,000,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 임차 내역의 점유 부분은 307호이므로 301호에 대한 실제 인수 여부는 반드시 원본 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 940,509,134원 | 100,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 961,543,574원 | 100,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 976,267,682원 | 100,000,000원 |
제공 시나리오에서는 최저가가 71,400,000원에서 49,980,000원, 34,986,000원으로 내려가도 정인길 관련 매수인 인수 계산은 계속 100,000,000원으로 표시됩니다. 따라서 이 권리가 실제 301호에 귀속된다면, 추가 유찰만 보고 투자 매력이 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근으로 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 오피스텔 이용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물이며 외벽은 드라이비트·타일 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지·옥내 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·고도지구 20M이하·소로3류 저촉·하수처리구역이며 토지면적은 908.0㎡, 공시지가는 315,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호와 임차 호수 일치 여부. 최민규 303호·정인길 307호·박성범 508호 내역이 실제 경매 대상 301호와 어떤 관계인지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 정인길 100,000,000원. 301호에 귀속되는 대항력 임차권이면 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최민규 보증금. 전입은 2020.10.19.로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 301호에 해당한다면 추가 인수위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 불일치. 최근 거래 6건의 면적이 대상 30.98㎡와 일치하지 않아 평균 230,500,000원과 31.0% 수치를 직접 시세 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·허용 용도와 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 제한된 감정이므로 현황 확인이 필요합니다.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 권리 퍼즐
이 사건은 감정가 102,000,000원에서 1회 유찰돼 71,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로는 그 할인폭을 곧바로 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 가장 큰 이유는 301호 경매물건에 303호·307호·508호 임차 자료가 함께 연결돼 있다는 점입니다. 특히 정인길의 보증금 100,000,000원이 301호에 실제 적용된다면, 대항력 인수형의 가격 판단은 최저가가 아니라 약 100,000,000원의 실질취득을 기준으로 해야 합니다. 반대로 해당 임차 정보가 다른 호실 자료임이 확인된다면 권리 위험은 크게 달라집니다.
결론은 가격보다 원본 확인이 먼저입니다. 말소기준 이후 등기는 소멸 구조지만, 임차 호수 불일치·보증금 미상 점유자·내부 미확인·실거래 면적 불일치가 동시에 남아 있습니다. 현재 단계에서는 “71,400,000원이라 싸다”가 아니라 “301호에 실제로 승계되는 임차권이 무엇인지 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
