💰 실질취득 약 100,000,000원 🏷 실거래 평균 106,666,666원 ⚠️ 보증금 100,000,000원 🔁 2회 유찰 · 감정가 49%
제주지방법원 2025타경8914. 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 3층 302호입니다. 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 해당 건물 일부 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 67,620,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 문제를 먼저 봐야 하는 구조입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2023.12.29 설정된 중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 서귀포새마을금고 근저당권, 제주신용보증재단 가압류 2건, 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 선순위 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8914 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 302호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 면적 / 층 | 42.88㎡ · 지상 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 한성섭 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 남는다
현재 말소기준권리는 2023.12.29 중앙새마을금고 근저당권 684,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 서귀포새마을금고 근저당권과 제주신용보증재단 가압류 2건, 2025.10.15 경매개시결정 2건, 2025.12.10 국세 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 함덕신용협동조합·중앙새마을금고의 선행 근저당권은 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 4명
| 이름 / 부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최민규 · 303호 | 2020-10-19 | 미상 | 2025-11-12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정인길 · 307호 | 2019-11-01 | 100,000,000원 | 2025-10-30 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성범 · 508호 | 2024-03-08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임웅기 · 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
정인길은 말소기준권리보다 앞선 2019.11.01 전입이고 보증금이 100,000,000원입니다. 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 현재 최저가 67,620,000원보다 보증금이 크므로, 가격 판단은 낙찰가가 아니라 보증금 수준인 약 100,000,000원의 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
최민규는 2020.10.19 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 임웅기 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 박성범은 2024.03.08 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 6,762만원이 아니라 실질취득 1억원으로 본다
쉬젠오피스텔의 실거래 표본은 3건이고 평균은 106,666,666원입니다. 확인된 거래가는 99,000,000원, 101,000,000원, 120,000,000원입니다. 최저가 67,620,000원만 놓고 시세의 63.4%라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 100,000,000원을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 45.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 39.84㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 39.11㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 106,666,666원 |
실질취득 약 100,000,000원은 실거래 평균 106,666,666원보다 낮고, 120,000,000원 거래보다도 낮습니다. 다만 실거래 최저 99,000,000원과는 거의 같은 가격대입니다. 따라서 현재 회차가 압도적으로 싸다고 보기 어렵고, 임차관계가 명확해져야 비로소 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 인수 · 임차인 정인길 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중앙새마을금고 | 684,000,000원 | 66,002,840원 |
| 3. 근저당 · 서귀포새마을금고 | 89,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,368,681원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 16,155,253원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 중앙새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김은규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,617,160원을 제외한 66,002,840원이 중앙새마을금고에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 미배당입니다. 정인길 보증금 100,000,000원은 배당 0원으로 매수인 인수 위험에 반영돼 있습니다. 가격 판단상 실질취득은 보증금 수준인 약 100,000,000원을 기준으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근이며, 주위는 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M 이하)·소로3류 저촉·가축사육제한구역·하수처리구역·지적재조사 지구지정입니다.
- 토지. 토지면적 908.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 315,000원/㎡입니다.
- 건물. 2017.06.29 준공, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층이며 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 3건이고, 경매 통계상 평균 3.3회 유찰·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 67,620,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 정인길 보증금 확인. 307호·보증금 100,000,000원·2019-11-01 전입·2025-10-30 배당요구가 확인됩니다. 경매 대상 302호와의 직접 관련성을 원본에서 대조해야 합니다.
- 최민규 확인. 303호·2020-10-19 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 임웅기 확인. 주거 점유로 기재돼 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 거주자 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰·건축도면·동일·유사 호의 평가전례상 내부사진 등을 참고해 평가됐습니다.
- 사건 진행 확인. 2026.06.02 채권자대리인 허OO에 기각결정정본이 발송돼 2026.06.10 도달한 이력이 있으므로 매각기일 전 최신 사건진행을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 임차관계가 먼저다
이 사건은 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 67,620,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 정인길의 보증금 100,000,000원이 최저가보다 크므로, 실질취득은 약 100,000,000원 수준으로 보고 시세와 비교해야 합니다. 이 기준에서는 실거래 평균 106,666,666원보다 낮지만 실거래 최저 99,000,000원과 비슷합니다.
더 큰 문제는 최민규의 보증금이 미상이고 임웅기의 대항력도 미상이라는 점입니다. 조사된 호실도 303호·307호·508호와 호수 미상으로, 경매 대상 302호와의 직접 연관성을 확인해야 합니다. 여기에 평균 3.3회 유찰·매각률 0.0%의 환금성 부담까지 겹칩니다. 결론은 가격은 조건부 메리트, 권리는 확인 전 보류입니다. 선순위 임차관계가 명확해지기 전에는 최저가 49%라는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다.
