제주지방법원 2025타경8914. 대상은 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 3층 302호입니다. 법원 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2023.12.29. 설정된 중앙새마을금고 근저당권 684,000,000원입니다. 이후 서귀포새마을금고 근저당, 제주신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 이후의 후순위 권리는 정리됩니다. 문제는 등기보다 임차인입니다. 정인길은 2019.11.01. 전입, 보증금 100,000,000원으로 말소기준보다 앞서며 배당요구도 2025.10.30. 접수했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 현재 배당 시뮬레이션은 정인길의 보증금을 매수인 승계 대상으로 반영하고 있습니다. 여기에 최민규는 2020.10.19. 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 임웅기는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 추가 위험을 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8914 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 302호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 면적 | 42.88㎡ |
| 소유자 | 한성섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 확인일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 임차인 승계가 핵심
2019.07.31. 설정됐던 함덕신용협동조합 근저당 840,000,000원과 2020.11.11. 중앙새마을금고 근저당 714,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.12.29. 중앙새마을금고 근저당 684,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-1586호가 붙어 있습니다. 그 뒤의 등기상 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 임차인 문제는 별도입니다.
임차인 분석 — 실제 신고자 4명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 | 303호 | 2020.10.19 | 미상 | 2025.11.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 정인길 | 307호 | 2019.11.01 | 100,000,000원 | 2025.10.30 | 有 | 미상 | 100,000,000원 기준 |
| 박성범 | 508호 | 2024.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 임웅기 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1억원으로 비교
쉬젠오피스텔의 확인된 실거래는 2024.10. 거래 3건입니다. 최근 12개월 평균은 106,666,666원, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 현재 최저가 96,600,000원은 최근 12개월 평균의 90.6%로 표시되지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금 때문에 이 사건의 비교 기준은 실질취득 약 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 45.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 39.84㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 39.11㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.88㎡ 대상 | 3건 | 106,666,666원 |
실질취득 기준 약 100,000,000원은 최근 12개월 평균 106,666,666원과 최신 거래 120,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 최저 99,000,000원과도 가까운 구간이고, 추가 승계액이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 확인된 1억원만 놓고는 시세 아래지만, 미상 임차인까지 확정하기 전에는 확정적인 할인 매수로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 인수 · 정인길 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중앙새마을금고 | 684,000,000원 | 94,461,200원 |
| 3. 근저당 · 서귀포새마을금고 | 89,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,368,681원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 16,155,253원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 중앙새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김은규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,010,223,934원 중 채권자 예상배당은 94,461,200원, 미배당액은 915,762,734원입니다. 매각대금에서는 집행비용과 중앙새마을금고 근저당만 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 임차인 승계 부담은 매각대금 배분과 별도로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 96,600,000원 | 94,461,200원 | 915,762,734원 | 정인길 보증금 기준 약 100,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 944,221,094원 | 정인길 보증금 기준 약 100,000,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 964,141,946원 | 정인길 보증금 기준 약 100,000,000원 |
이 사건에서 중요한 점은 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락으로 이어지지 않는다는 것입니다. 정인길의 대항력 보증금 100,000,000원이 최저가보다 큰 인수형 구조이므로, 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당 인수 부담이 커져 경제적 총부담은 약 100,000,000원에 수렴합니다. 따라서 49%·34%까지 유찰된다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근이며 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지, 옥내 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20M 이하, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 하수처리구역이며 공시지가는 315,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 확인 건수는 3건이고 경매 통계상 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 매도·재매각 관점에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 임차관계 원문 대조. 정인길 307호, 최민규 303호, 박성범 508호 기재와 대상 302호의 관계를 매각물건명세서·현황조사에서 정확히 대조하세요.
- 정인길 승계액 확인. 보증금 100,000,000원, 전입 2019.11.01., 배당요구 2025.10.30.입니다. 확정일자와 실제 배당·미배당 범위를 확인해야 합니다.
- 최민규 보증금 확인. 2020.10.19. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정하기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 임웅기 확인. 주거 이용자로 기재되어 있으나 전입일·보증금·점유 부분이 미상이라 대항력과 승계 여부도 미상입니다.
- 유찰가 착시 금지. 현재 96,600,000원, 2회 유찰 67,620,000원, 3회 유찰 47,334,000원으로 낮아져도 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 동안 실질취득 부담은 약 100,000,000원에 수렴합니다.
- 매각 진행상태 확인. 2026.06.02. 채권자대리인 허OO에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.08.18. 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않은 평가이므로 수리비·설비상태를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 684,000,000원에는 공동담보목록 제2023-1586호가 붙어 있으므로 실제 채권·배당관계를 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 것은 임차인이다
감정가 138,000,000원이 1회 유찰돼 96,600,000원까지 내려왔고, 이 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 90.6%입니다. 그러나 이 숫자만 보면 이 사건을 잘못 읽게 됩니다. 정인길의 대항력 보증금 100,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다.
약 100,000,000원만 확정 부담이라면 최근 12개월 평균 106,666,666원과 최신 거래 120,000,000원 아래입니다. 하지만 최민규의 보증금·확정일자, 임웅기의 전입일·보증금이 확인되지 않았고, 호수 기재도 대상 302호와 달라 승계 범위 자체를 먼저 확정해야 합니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 2.5회·낙찰률 0.0%로 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 내려왔지만, 임차관계를 닫기 전까지 가격 메리트도 확정되지 않는다”입니다.
