제주지방법원 2025타경8914. 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 3층 306호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 146,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 표면상 최근 실거래 120,000,000원의 85.2%라 가격이 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수 여부가 더 중요합니다.

배당 시뮬레이션에는 정인길의 보증금 100,000,000원이 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 현재 회차에서 이를 그대로 적용하면 낙찰대금 102,200,000원에 인수액 100,000,000원을 더한 알려진 실질취득 202,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 120,000,000원보다 82,200,000원 높습니다. 더구나 보증금 미상의 점유 신고가 추가로 있어, 202,200,000원이 최종 부담의 상한이라고도 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 문제는 임차보증금

현재 말소기준은 2023.12.29 중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 서귀포새마을금고 근저당, 제주신용보증재단 가압류 2건, 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 신고 — 실제 임차인 4명, 미상 위험이 남는다

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 신고는 모두 실제 임차·점유자로 봅니다. 다만 최민규는 말소기준보다 이른 2020.10.19 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 오태범 역시 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 박성범은 2024.03.08 전입으로 말소기준 2023.12.29보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 85.2%가 아니라 실질취득을 봐야 한다

면적이 일치하는 쉬젠오피스텔 45.29㎡ 실거래는 2024.10, 4층 120,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 120,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가 102,200,000원만 놓으면 최근 거래의 85.2%지만, 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

감정가 146,000,000원도 최근 실거래 120,000,000원을 웃돕니다. 더 중요한 것은 현재 회차의 알려진 실질취득입니다. 최저가 102,200,000원에 배당표상 인수 100,000,000원을 합치면 202,200,000원으로 최근 거래의 168.5%입니다. 실거래보다 82,200,000원 높은 수준이므로 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

총 채권액 1,010,223,934원 중 채권자 예상배당은 99,969,200원, 미배당은 910,254,734원입니다. 정인길 보증금 100,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 거주자 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰·건축도면·유사 호 평가전례 등을 참고했습니다.
• 입지. 함덕초등학교 서측 인근이며 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 막다른 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역·하수처리구역·지적재조사 지구지정 내용이 있습니다.
• 토지. 토지면적 908.0㎡, 공시지가 315,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정인길 보증금. 배당표상 100,000,000원 전액 인수 구조를 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
• 최민규 보증금. 2020.10.19 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 금액과 권리관계를 확인하기 전에는 추가 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 오태범 권리. 주거 이용 신고가 있으나 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
• 호수 관계. 임차·점유 자료에는 303호·307호·508호 등의 표시가 함께 존재하므로 대상 306호와의 실제 점유·임대차 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다는 감정평가 유의사항이 있으므로 실제 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
• 시세. 동일 면적 실거래 표본은 2024.10의 120,000,000원 1건뿐입니다. 최저가가 실거래보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 배당 변동. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당과 인수액을 바꿀 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 “202,200,000원 실질취득”이 먼저다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 146,000,000원에서 한 번 유찰되어 102,200,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 동일 면적 거래 120,000,000원과 비교하면 최저가는 85.2%라 언뜻 매력적으로 보입니다. 하지만 배당표에는 정인길 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 남습니다.

따라서 현재 확인되는 실질취득은 202,200,000원으로 최근 실거래 120,000,000원을 크게 웃돕니다. 여기에 최민규의 보증금이 미상이고 오태범의 대항력도 판정되지 않았습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차권리 위험은 끝나지 않은 사건입니다. 가격도 최근 실거래보다 비싸고, 알려지지 않은 인수 가능성까지 남으므로 현재 자료 기준 결론은 보수적 접근입니다.