제주지방법원 2025타경8914. 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 3층 306호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 146,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 71,540,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 후 인수 위험입니다.
배당 시뮬레이션에서는 정인길의 보증금 100,000,000원을 대항력 있는 임차보증금으로 보아 배당액 0원, 매수인 인수 100,000,000원으로 계산하고 있습니다. 따라서 최저가 71,540,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 최저가에 인수액을 합친 171,540,000원을 실제 자금 부담의 기준으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8914 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 306호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 45.29㎡ · 3층 · 건물 지상 6층 |
| 소유자 | 한성섭 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차인 인수는 별개
등기상 과거 동광신용협동조합 근저당과 중앙새마을금고의 종전 근저당, 신탁등기, 과거 경매개시결정 및 한라환경산업 가압류는 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.29 중앙새마을금고 근저당권 684,000,000원입니다. 이후 서귀포새마을금고 근저당, 제주신용보증재단 가압류 2건, 현재의 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 1억 인수 외에도 확인할 부분이 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 | 303호 | 2020.10.19 | 미상 | 2025.11.12 | 가능·미상 | 미상 |
| 정인길 | 307호 | 2019.11.01 | 100,000,000원 | 2025.10.30 | 대항력 있음 | 미상 |
| 박성범 | 508호 | 2024.03.08 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 |
| 오태범 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
최민규는 말소기준권리보다 앞선 2020.10.19 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 정인길은 2019.11.01 전입, 보증금 100,000,000원이 확인되고 배당 시뮬레이션에서 전액 인수 대상으로 반영되어 있습니다. 박성범은 2024.03.08 전입으로 말소기준권리 이후이고, 오태범은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 59.6%가 아니라 ‘실질부담’을 봐야 한다
확인된 동일 면적 45.29㎡ 실거래는 2024.10, 4층, 120,000,000원 1건입니다. 이 거래금액은 확인된 거래의 평균·최저·최고와 모두 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 45.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
최저매각가 71,540,000원만 놓고 보면 확인된 실거래 120,000,000원의 59.6%입니다. 그러나 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 100,000,000원이므로 현재 회차의 실질 부담은 171,540,000원입니다. 이는 확인 실거래 120,000,000원의 약 143.0%로, 실질 부담 기준에서는 오히려 시세 표본보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 인수 · 정인길 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 중앙새마을금고 | 684,000,000원 | 69,852,280원 |
| 3. 근저당 · 서귀포새마을금고 | 89,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,368,681원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 16,155,253원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 중앙새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김은규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,010,223,934원 중 예상배당은 69,852,280원이고, 미배당액은 940,371,654원입니다. 배당 시뮬레이션상 정인길 보증금 100,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 940,371,654원 | 100,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 961,447,338원 | 100,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 976,200,317원 | 100,000,000원 |
제공된 모든 유찰 시나리오에서 정인길 보증금의 매수인 인수액은 100,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 유찰로 표시 최저가가 낮아져도 인수액을 제외한 최저가만 보고 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근으로, 주변은 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·소로3류 저촉·가축사육제한구역·하수처리구역·지적재조사 지구지정입니다.
- 토지. 토지면적 908.0㎡, 공시지가 315,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층이며 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 현장·입찰 체크리스트
- 306호 귀속 확인. 대상은 306호인데 조사 점유부분은 303호·307호·508호 및 미상으로 나타납니다. 각 점유자와 대상 호의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 정인길 보증금. 배당 시뮬레이션상 100,000,000원 전액 인수이므로 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 최민규. 2020.10.19 전입이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 오태범. 주거 이용은 확인되지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어두고 봐야 합니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 거주자 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰, 건축도면 및 동일·유사 호의 평가전례상 내부사진 등을 참조해 평가됐습니다.
- 가격 판단. 71,540,000원만 보지 말고 데이터상 인수 100,000,000원을 포함한 실질 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 실거래 표본. 확인된 거래가 2024.10의 120,000,000원 1건이므로 층·상태 차이와 추가 시세 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 1억 인수
이 물건은 감정가 146,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 71,540,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심 숫자는 49%가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 정인길 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 실질 부담은 171,540,000원입니다. 확인된 45.29㎡ 실거래 120,000,000원보다 높습니다.
더구나 대상은 306호인데 정인길의 점유부분은 307호로 표시되어 있고, 최민규는 보증금 미상, 오태범은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 등기상 후순위 권리 소멸만 보고 안전형으로 분류할 수 없는 이유입니다. 표시 최저가는 낮지만, 인수와 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 가격 메리트보다 권리 확인이 먼저입니다.
