제주지방법원 2025타경8914. 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 4층 503호입니다. 경매 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 한성섭이며, 현재 말소기준은 2024.12.27. 설정된 서귀포새마을금고 근저당권 89,700,000원입니다. 이 근저당 이후의 제주신용보증재단 가압류 2건, 김은규의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소되는 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 김은규는 2021.03.11. 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금이 100,000,000원이며, 2025.04.01. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 94,500,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원만 배당되어 7,601,000원이 부족합니다. 여기에 배당 시뮬레이션은 정인길의 보증금 100,000,000원도 매수인 인수로 반영하고 있어, 총 예상 인수액은 107,601,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8914 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 4층 503호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 한성섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 시세 매칭 면적 | 40.7㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
2019년과 2020년에 설정됐던 동광신용협동조합·신제주새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024.12.27. 서귀포새마을금고 근저당입니다. 반면 임차 관련 전입일은 정인길 2019.11.01., 최민규 2020.10.19., 김은규 2021.03.11., 박성범 2024.03.08.로 모두 기준권리보다 빠르게 표시돼 있습니다.
② 임차인 — ‘본건 503호’와 다른 호수 표기도 반드시 확인
| 이름 | 점유표기 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 | 303호 | 2020-10-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정인길 | 307호 | 2019-11-01 | 100,000,000원 | 有 | 미상 | 100,000,000원 |
| 박성범 | 508호 | 2024-03-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김은규 | 주택 전부 | 2021-03-11 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 인수 |
김은규는 전입일과 확정일자가 모두 2021.03.11.이고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 최민규·박성범은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 94,500,000원이 아니라 202,101,000원으로 봐야 한다
쉬젠오피스텔 시세 자료에서 확인되는 거래는 2024.10. 2건입니다. 39.84㎡ 3층이 101,000,000원, 39.11㎡ 4층이 99,000,000원이며 평균은 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 39.84㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 39.11㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 100,000,000원 |
표면 최저가 94,500,000원만 보면 평균 100,000,000원의 94.5%입니다. 그러나 이 사건은 인수액을 빼고 가격을 비교해서는 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 예상 인수액 107,601,000원을 합치면 실질취득은 202,101,000원입니다. 이는 시세 평균의 202.1%, 최신 거래 101,000,000원의 200.1%입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 5.5% 싸다”고 평가하는 것은 이 사건의 인수 구조를 무시한 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 임차인 김은규 보증금 | 100,000,000원 | 92,399,000원 |
| 인수 · 임차인 정인길 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서귀포새마을금고 | 89,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,368,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 16,155,253원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김은규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 김은규 보증금 부족분 7,601,000원과 정인길 보증금 100,000,000원이 합쳐져 매수인 인수액은 107,601,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 김은규 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 94,500,000원 | 107,601,000원 | 92,399,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,149,999원 | 135,440,701원 | 64,559,299원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 46,304,999원 | 154,928,491원 | 45,071,509원 |
이 시나리오에서 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 인수액의 증가입니다. 표면 가격은 94,500,000원 → 66,149,999원 → 46,304,999원으로 내려가지만, 예상 인수액은 107,601,000원 → 135,440,701원 → 154,928,491원으로 반대로 커집니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근이며 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20M이하, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구지정입니다.
- 토지. 토지면적 908.0㎡, 공시지가 315,000원/㎡, 평지·부정형이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시세 표본. 확인되는 거래는 2건, 평균 100,000,000원이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 94,500,000원이 아니라 배당 시뮬레이션상 202,101,000원의 실질취득 구조로 판단하세요.
- 김은규 보증금. 보증금 100,000,000원의 실제 지급 사실, 임대차계약, 전입·점유 유지, 임차권등기와 강제경매 채권자 지위를 함께 확인해야 합니다.
- 정인길 권리. 배당 시뮬레이션에는 100,000,000원 전액 인수가 반영돼 있으나 점유표기는 307호입니다. 본건 503호에 실제 승계되는 권리인지 원본 확인이 핵심입니다.
- 보증금 미상 전입자. 최민규·박성범은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 본건과의 관계 및 실제 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 조사가 불가능했으므로 오피스텔 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 별도 점검하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 김은규의 미배당액 및 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “94,500,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 135,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 94,500,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 107,601,000원이고, 이를 합친 실질취득은 202,101,000원입니다. 시세 평균 100,000,000원과 최신 거래 101,000,000원을 모두 크게 넘어섭니다.
더구나 본건은 503호인데 일부 전입자는 303호·307호·508호로 표시돼 있어, 이들이 실제로 본건 매수인에게 승계되는 권리인지 확인이 필요합니다. 확인 결과 정인길의 100,000,000원 인수가 본건과 무관하다면 실질 부담은 크게 달라질 수 있고, 반대로 보증금 미상 전입자의 권리가 본건에 연결된다면 위험은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “유찰돼 싸졌는가”가 아니라 “실제로 얼마를 인수하게 되는가”입니다. 현재 자료만 기준으로는 가격과 임차인 불확실성이 모두 큰 고위험 구조입니다.
