제주지방법원 2025타경8914. 제주시 조천읍 함덕리 쉬젠오피스텔 4층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 66,150,000원으로 감정가 135,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 유찰 할인율이 아닙니다. 말소기준인 2024.12.27. 근저당보다 앞서 전입한 임차관계가 있고, 배당 시뮬레이션에서는 김은규 보증금 미배당분 35,440,700원과 정인길 보증금 100,000,000원을 합친 135,440,700원이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 회차에서 매수인의 경제적 부담은 낙찰대금 66,150,000원에 인수액 135,440,700원을 더한 201,590,700원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 100,000,000원이나 최신 거래 101,000,000원보다 높은 수준입니다. 특히 추가 유찰이 되면 낙찰가는 낮아지지만 김은규 보증금의 미배당분이 커져, 알려진 보증금 기준 실질 부담은 계속 200,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 4층 503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 시장 비교 면적 | 40.7㎡ · 비교 거래 면적 39.84㎡, 39.11㎡ |
| 소유자 | 한성섭 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 김은규 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.27. 을구 5번 근저당권 · 서귀포새마을금고 · 채권최고액 89,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
등기부상 과거 동광신용협동조합 근저당과 신제주새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.12.27. 서귀포새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 제주신용보증재단 가압류 2건, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 확인되지 않은 보증금도 있다
| 임차인 | 부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 | 303호 | 2020.10.19 | 미상 | 확정일자 미상 · 2025.11.12 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 보증금 미상 |
| 정인길 | 307호 | 2019.11.01 | 100,000,000원 | 확정일자 미상 · 2025.10.30 배당요구 | 대항력 有 | 없음 | 전액 승계 100,000,000원 |
| 박성범 | 508호 | 2024.03.08 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 보증금 미상 |
| 김은규 | 주택 전부 | 2021.03.11 | 100,000,000원 | 2021.03.11 · 2025.04.01 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 | 잔액 승계 35,440,700원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명입니다. 다만 303호·307호·508호 표기는 본건 503호와 호수가 다르므로, 본건에 대한 실제 점유·임대차 범위와 승계 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 135,440,700원 인수액에는 김은규 미배당 35,440,700원과 정인길 100,000,000원이 반영되어 있고, 최민규·박성범의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 66.2%보다 실질취득가를 봐야 한다
쉬젠오피스텔의 비교 가능한 실거래는 2024.10. 2건입니다. 39.84㎡ 3층이 101,000,000원, 39.11㎡ 4층이 99,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 100,000,000원입니다. 최저매각가 66,150,000원은 이 평균의 66.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 39.84㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 39.11㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 100,000,000원 |
하지만 이 사건에서는 그 66.2%가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액 135,440,700원을 합치면 실질취득 201,590,700원이 됩니다. 따라서 시장 비교의 기준은 최저가 66,150,000원이 아니라 실질취득가입니다. 최근 거래 99,000,000원·101,000,000원과 비교하면 실질 부담이 더 높으므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,150,000원 | 135,440,700원 | 201,590,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,305,000원 | 154,928,490원 | 201,233,490원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,413,499원 | 168,569,944원 | 200,983,443원 |
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 |
| 1. 임차인 김은규 보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 64,559,300원 |
| 인수. 임차인 정인길 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서귀포새마을금고 | 89,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,368,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 16,155,253원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 김은규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,590,700원과 김은규 우선변제 64,559,300원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 김은규 보증금 부족분 35,440,700원과 정인길 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 계산되며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 함덕초등학교 서측 인근이며, 주변은 전·과수원·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20M 이하, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구지정입니다.
- 토지. 대지 908.0㎡, 공시지가 315,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 환금성. 비교 실거래는 2건이고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 말 것. 비교 기준은 66,150,000원이 아니라 현재 알려진 인수액을 포함한 실질취득 201,590,700원입니다.
- 김은규 권리관계 대조. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유관계와 관계인 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 정인길 보증금 확인. 배당 시뮬레이션은 100,000,000원 전액 인수를 전제로 하므로 해당 판단이 실제 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 최민규·박성범 확인. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 추가 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 호수 관계 확인. 최민규 303호, 정인길 307호, 박성범 508호로 조사돼 본건 503호와 표기가 다릅니다. 실제 점유 범위와 본건에 미치는 권리를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능했고, 건축물 현황도면·담보전례·외부관찰 등을 종합해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,615만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 66,150,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 100,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 임차보증금은 135,440,700원이고, 낙찰대금과 합친 실질 부담은 201,590,700원입니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 201,233,490원, 4회 유찰 시 200,983,443원으로 알려진 보증금 기준 부담은 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다. 게다가 최민규·박성범의 보증금은 확인되지 않았습니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 실질취득은 최근 실거래보다 높고, 임차인 확인 리스크까지 남아 있는 구조입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 승계 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
