의정부지방법원 2024타경83864. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 121동 1층 102호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김진선·최영철이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.23 설정된 남서울농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,317,600,000원입니다. 이 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건의 특징은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에서 김혜경·윤혜진·김규리·김 신·박지영· 이건주·김영희 등 실제 전입자 7명이 확인됩니다. 그러나 가장 빠른 전입일도 2023.05.02로, 모두 2023.03.23 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 판정상 7명 모두 대항력 없음이며 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유상태는 입찰 전 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸

말소기준권리는 2023.03.23 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,317,600,000원이고 공동담보목록 제2023-263호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.10.25 임의경매개시결정, 2025.11.21 최영철 지분 압류, 2025.12.03 김진선 지분 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유관계 — 실제 전입자 7명, 모두 후순위

7명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2023.03.23보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 이들의 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금이 모두 미상이고, 배당표 자체도 임차인의 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 배당액은 달라질 수 있습니다. 박지영은 2024.12.26, 이건주는 2024.11.11 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.

③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%

감정가는 250,000,000원이고 현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태입니다. 한울하임121동122동의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계돼 있습니다.

다만 동일 면적의 최근 거래가격을 근거로 직접적인 시세 우위를 확인할 수 있는 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 현재 가격 판단은 감정가, 유찰회차, 다세대라는 용도, 현장 상태를 함께 놓고 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

현재 최저가 122,500,000원 기준 추정입니다. 남서울농업협동조합 근저당권의 미배당액은 1,197,615,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 2018.11.20입니다. 기본 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며 단지 기준 북동측 및 북서측 도로에 접합니다. 토지면적은 1,025.0㎡, 공시지가는 524,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등이 포함돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 7명 현장 확인. 등기상 대항력은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 102호를 누가 사용 중인지 확인이 중요합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 7명 모두 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 배당 및 최우선변제 변동 가능성을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 점검해야 합니다.
• 가격 독립검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 거래와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 채권자 미배당액은 변동될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “현장 단순”은 다르다

이 사건의 금전상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023.03.23 남서울농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하고, 확인된 7명의 전입자도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 현재부터 4회 유찰 시까지 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

하지만 현장까지 단순한 것은 아닙니다. 7명의 전입자가 확인되는데 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 여기에 말소기준 이전의 민간임대주택등기도 존재합니다. 현재 최저가 122,500,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 가격과 직접 비교할 근거 없이 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리 인수는 0원, 승부처는 점유확인과 가격 검증으로 정리하는 것이 맞습니다.