의정부지방법원 2024타경83864. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 120동 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김진선·최영철이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2023년 3월 23일 설정된 남서울농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,317,600,000원이며 공동담보목록 제2023-263호가 기재돼 있습니다. 이후 김진선·최영철 지분에 붙은 가압류와 경매개시결정, 고양세무서장 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 임차인 숫자입니다. 현황조사 등에서 김혜경·윤혜진·김규리·김 신· 박지영·이건주·김영희 등 실제 임차인 7명이 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준일 2023.03.23.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니더라도 배당 순위와 최우선변제 여부를 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 27-3, 120동 3층302호 (성석동,한울하임) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 952,775,039원 |
| 말소기준 | 2023.03.23. 을구 2번 근저당권 · 남서울농업협동조합 · 채권최고액 1,317,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 이미 말소, 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞서 2022.12.12. 강희진 명의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차보증금은 210,000,000원으로 기재돼 있고, 265,000,000원 중 못 받은 보증금이라는 내용이 포함돼 있습니다. 다만 이 임차권등기는 2023.03.29. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
소유권 이전 이후인 2021.11.26.에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 표시돼 있습니다. 이 표시는 말소기준일보다 앞서 존재하므로 입찰 전 최신 등기사항과 관련 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 7명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 2023.05.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤혜진 | 2023.11.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규리 | 2024.03.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김 신 | 2024.03.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지영 | 2024.03.04 | 미상 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건주 | 2024.07.07 | 미상 | 2024.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영희 | 2024.01.09 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 219,000,000원이고 현재 최저매각가는 107,310,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 한 번 더 유찰되면 75,117,000원, 4회 유찰 시에는 52,581,900원으로 내려가는 시나리오입니다.
다만 이 사건에서는 동일 조건의 실거래 비교값으로 가격 우위를 검증할 수 없습니다. 한울하임 119동·120동은 총 18세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리기보다 실제 매매 가능 가격과 환금성을 별도로 확인하는 접근이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 2. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 1,317,600,000원 | 105,007,660원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,286,327,015원, 채권자 배당액은 105,007,660원, 미배당액은 2,181,319,355원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 해당 3층 302호가 포함된 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 사용승인일은 2019.01.25.입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 524,800원/㎡, 토지면적은 1,025.0㎡입니다. 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 표시가 있습니다.
- 환금성. 한울하임 119동·120동은 18세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 원본 대조. 김혜경·윤혜진·김규리·김 신·박지영·이건주·김영희의 보증금과 확정일자를 확인하세요. 대항력은 없지만 배당과 최우선변제 여부는 별개입니다.
- 배당요구 확인. 박지영은 2024.12.26., 이건주는 2024.11.11. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 신고·배당관계도 매각물건명세서와 문건접수 내역으로 최종 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 최신 등기사항과 관련 내용을 입찰 전에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 남서울농업협동조합 근저당은 채권최고액 1,317,600,000원이며 공동담보목록 제2023-263호가 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요. 18세대 소규모 다세대의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 배당잔액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고, 입찰 직전 최신 등기 변동도 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 임차관계와 환금성
이 물건은 감정가 219,000,000원에서 2회 유찰돼 107,310,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 단순한 할인율보다 더 복합적입니다. 현재 임차인 7명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
반면 7명 모두 보증금이 확인되지 않고, 민간임대주택등기와 공동담보 근저당이 있으며, 18세대 규모 단지의 경매 통계도 평균 3.3회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 최신 실거래 비교 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원은 확인되지만, 임차관계 원본 확인과 실제 환금가 검증이 먼저인 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
