의정부지방법원 2024타경83864. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 105동 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 2018.10.18 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호입니다. 현재 소유자는 김진선·최영철이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리구조의 기준점은 2023.03.23 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,317,600,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이후 2024.10.25 임의경매개시결정과 2025년의 각 지분 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현황조사 등에서 확인된 7명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83864 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 73, 105동 2층202호 (성석동,한울하임) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 952,775,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2018.10.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.23 설정된 남서울농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국의 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.11.12 등기된 민간임대주택 관련 등기도 확인되므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입자 7명 모두 후순위
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 2023.05.02 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 윤혜진 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김규리 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김 신 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박지영 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 2024.12.26 |
| 이건주 | 2024.07.07 | 없음 | 미상 | 2024.11.11 |
| 김영희 | 2024.01.09 | 없음 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 표본 신뢰도는 낮다
확인되는 한울하임105동106동 실거래는 2022.03 1건입니다. 전용 47.14㎡, 1층, 거래금액 175,000,000원입니다. 반면 비교 대상 면적은 56.87㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 47.14㎡ | 1 | 175,000,000원 |
현재 최저매각가 120,540,000원은 이 거래금액의 68.9%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 거래가 2022.03의 단 1건이고 면적까지 다르기 때문에 현재 시세보다 31.1% 싸다고 단정할 수는 없습니다. 가격 가점보다 최근 현장 매물과 실제 체결가격을 다시 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 1,317,600,000원 | 118,052,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,317,600,000원 중 118,052,440원만 배당되는 계산이며, 미배당은 1,199,547,560원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 1,199,547,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 1,235,140,804원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 1,259,998,564원 |
유찰이 이어지면 입찰가격은 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 남서울농업협동조합의 미배당액이 커지는 구조입니다. 따라서 매수인 관점의 핵심은 채권잔액보다 실제 시세와 환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2018.10.18입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 1,016.0㎡, 공시지가는 508,500원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역이 확인됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 7명의 전입은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·일부 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.12 민간임대주택등기가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 현 상태를 확인하세요.
- 실거래 보강. 확인 실거래가 2022.03 1건이고 면적도 다르므로 이를 현재 시세의 단일 기준으로 사용하지 마세요.
- 환금성 확인. 18세대 규모와 2회 유찰 이력을 감안해 인근 유사 다세대의 최근 매물·매매기간·전세수요를 함께 점검하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본을 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 시세 검증이 더 중요한 물건”
이 물건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2023.03.23 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 7명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 비교 가능한 실거래는 2022.03의 175,000,000원 1건뿐이고, 거래면적도 47.14㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 “68.9%니까 싸다”라는 결론은 성급합니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 최근 시세와 실제 환금성을 얼마나 정확히 다시 확인하느냐에 있습니다.
