의정부지방법원 2024타경83864. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 112동 2층 202호의 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.03.23. 남서울농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,317,600,000원입니다. 경매개시결정은 2024.10.25., 이후 최영철 지분과 김진선 지분에 각각 국세 압류가 들어왔고, 이 권리들은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 과거 권리는 2022.12.28. 강진규 명의의 주택임차권 225,000,000원입니다. 주민등록일 2020.09.11., 점유개시 2020.08.31., 확정일자 2020.08.18. 및 2022.12.01.로 말소기준보다 앞서지만, 이 임차권등기는 2023.03.28. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 임차인 7명과 중복해 보증금을 합산할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 37, 112동 2층202호 (성석동,한울하임) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 말소기준 | 2023.03.23. 남서울농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,317,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 952,775,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 말소, 현재 점유자들은 기준일 이후
현재 현황조사에 포착된 점유자는 7명입니다. 김혜경·윤혜진·김규리·김 신·박지영·이건주·김영희의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.23. 이후이며, 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없어 중복 보증금을 합산할 대상도 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 2023.05.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜진 | 2023.11.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규리 | 2024.03.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김 신 | 2024.03.29 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지영 | 2024.03.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이건주 | 2024.07.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영희 | 2024.01.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비 할인’일 뿐 시세 할인율이 아니다
감정가는 252,000,000원, 현재 최저가는 123,480,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 86,436,000원, 4회 유찰 시 60,505,199원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일 대상의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가 123,480,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라는 표현은 이 사건에서는 근거가 부족합니다. 한울하임112동113동은 18세대 규모이고, 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,528,720원 |
| 2. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 1,317,600,000원 | 120,951,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,196,648,720원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항표상 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근이며, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재해 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 기준 북동측·북서측 도로에 접합니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역이 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 18세대 규모의 한울하임112동113동으로, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 경매 최저가와 시장가격의 직접 비교가 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 7명 점유자 현황 재확인. 각 점유자의 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계, 확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박지영은 2024.12.26., 이건주는 2024.11.11. 배당요구를 접수했습니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부와 보증금 규모도 확인해야 합니다.
- 최우선변제 변수. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 근저당 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.11.26. 민간임대주택 표시의 현재 효력과 낙찰 후 처리 여부를 원본 서류와 관계기관 확인으로 점검해야 합니다.
- 시세를 별도로 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일·유사 다세대의 실제 거래 및 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 최신본으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 문제
이 사건은 금전 인수 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2023.03.23. 남서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 점유자 7명의 전입은 모두 그 이후입니다. 과거 225,000,000원의 선순위 임차권도 2023.03.28. 이미 말소됐기 때문에 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 최근 실거래 비교값이 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 점유자 7명의 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택 등기의 현재 효력 확인, 그리고 제시된 경매 통계상 평균 2.0회 유찰이라는 요소까지 겹칩니다. 결론은 “금전 인수는 낮지만, 가격과 점유관계는 보수적으로 확인해야 하는 다세대”입니다.
