의정부지방법원 2024타경83864. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 106동 3층 301호 다세대 물건입니다. 감정가는 226,000,000원이고 두 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 110,740,000원입니다. 권리의 중심은 2023.03.23 설정된 남서울농업협동조합 근저당권 1,317,600,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 2024.10.25 임의경매개시결정, 2025.11.21·2025.12.03 압류, 2025.09.18 박지영의 주택임차권등기가 이어집니다. 조사된 전입일도 모두 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구에는 2021.11.26 민간임대주택등기 이력이 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83864 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 73, 106동 3층301호 (성석동,한울하임) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 대상면적 52.29㎡ |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 최영철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 952,775,039원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.23 남서울농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,317,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.23 남서울농업협동조합 근저당입니다. 경매개시결정과 두 건의 압류는 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2025.09.18 등기된 박지영의 주택임차권도 전입일 2024.03.04로 말소기준보다 늦고, 등기부상 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
임차·점유 관련 조사 인원은 7명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 2023.03.23 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 박지영 외 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤혜진 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영희 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지영 | 2024.03.04 | 30,000,000원 | 2024.03.20 | 2025.09.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김규리 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김 신 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이건주 | 2024.07.07 | 미상 | 미상 | 2024.11.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 63.3%지만 거래 한 건의 시점이 오래됐다
확인되는 거래는 한울하임105동106동의 2022.03 거래 1건으로, 전용 47.14㎡·1층이 175,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적 기준값은 52.29㎡이며, 현재 최저가 110,740,000원은 이 비교값의 63.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 47.14㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 비교값 | — | 1건 | 175,000,000원 |
수치상으로는 현재 최저가가 비교 거래보다 크게 낮지만, 표본이 1건이고 거래시점이 2022.03입니다. 따라서 63.3%라는 숫자를 곧바로 “현재 시세 대비 36.7% 할인”으로 단정하기보다는, 입찰 직전의 실제 매매·매물 시세를 다시 확인하는 전제로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 1,317,600,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 110,740,000원 가정 시 근저당권 채권에는 108,389,640원이 배당되고 미배당액은 1,209,210,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 1,209,210,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 1,241,877,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 1,264,714,127원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 남서울농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 다시 인수액으로 붙는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2018.10.18입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 주변. 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역 · 대지 · 평지 · 부정형이며 단지 기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 관련 표시가 있습니다.
- 공시지가. 508,500원/㎡, 토지면적 1,016.0㎡입니다.
- 단지 규모. 한울하임105동106동 기준 18세대로 확인됩니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.03.23 남서울농업협동조합 근저당권이 기준권리인지 등기 원본으로 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26 등기의 현재 상태와 매각조건상 처리 내용을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 조사된 7명의 실제 점유 현황과 박지영 임차권등기의 현재 상태를 매각물건명세서·현황조사와 대조하세요.
- 보증금 미상 인원 확인. 박지영 외 조사 인원의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 서류에서 확인하세요.
- 시세 최신화. 확인 거래가 2022.03 한 건뿐이므로 2026.09.22 입찰 전 현재 매매·매물 가격을 별도로 비교하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 시세 확인은 반드시 최신으로”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2023.03.23 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입은 모두 그 이후입니다. 박지영의 30,000,000원 임차권등기도 후순위이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 구조입니다.
가격은 한 단계 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 226,000,000원에서 두 차례 유찰돼 110,740,000원까지 내려왔고, 확인되는 175,000,000원 실거래 대비 63.3%입니다. 다만 그 거래가 2022.03 한 건에 불과해 현재 시장가격을 확정하는 근거로는 약합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0원”은 강점이지만, “현재 시세 대비 확실히 싸다”는 결론은 최신 현장 시세 확인 뒤에 내려야 하는 물건입니다.
