대전지방법원 2025타경3521. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 에프201호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 이유미이고, 2023.12.28 소유권이전 직후 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 963,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.16 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 최초 소유권은 하나자산신탁 명의 신탁재산으로 보존됐다가 이미 말소됐고, 2023.12.28 이유미 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 근저당에는 공동담보목록 제2023-767호가 기재돼 있습니다. 현재 회차의 최저매각가격은 78,547,000원이고 신청채권자의 청구액은 828,821,180원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 에프201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 16층 중 2층 |
| 소유자 | 이유미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 78,547,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 828,821,180원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 963,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 점유 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.12.28 설정된 국민은행 근저당권이며, 이후 2025.05.16의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가격 78,547,000원은 감정가 229,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 감정평가액에서 크게 내려왔다는 사실과 실제 시장에서 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 감정가 할인폭보다 실제 매매수요·임대수요·공실 가능성·재매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,813,846원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 963,600,000원 | 76,733,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,813,846원을 제외한 76,733,154원이 국민은행 근저당에 배당되는 계산이며, 채권액 대비 886,866,846원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가격 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 886,866,846원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,982,900원 | 53,593,208원 | 910,006,792원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,488,030원 | 37,395,245원 | 926,204,755원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 34.3%인 78,547,000원입니다. 4회 유찰 시 54,982,900원, 5회 유찰 시 38,488,030원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액이 커지는 구조일 뿐, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 업무·산업 수요를 기준으로 접근해야 합니다.
- 위치. 대전광역시 유성구 복용동 소재 ‘대전오토월드’ 남동측 인근이며, 주변은 중고자동차 매매상사·정비업소·지식산업센터·근린생활시설 등이 형성된 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 토지 남서측으로 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 2층 호실이며, 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러, 소방설비, 덕트설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 17,490.0㎡, 공장용지·공업용으로 조사됐으며 평지의 부정형 토지입니다.
- 규제. 자연녹지지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 중로1류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 722,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 공장(지식산업센터)이라는 사실 자체가 응찰수요를 점검해야 할 신호입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 매매·임대수요 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수보증금 20%. 이 물건은 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 정해져 있으므로 일반적인 보증금 조건으로 착각하지 않아야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 대전도안더리브시그니처 및 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건을 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 공실·관리비 점검. 지식산업센터는 보유기간 중 관리비와 공실이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현재 이용상태와 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용이므로 본인이 계획한 사업·임대 목적과 건축물 용도 및 규제 조건이 맞는지 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당에 공동담보목록 제2023-767호가 기재돼 있으므로 등기원본과 공동담보 범위를 직접 대조하는 것이 좋습니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유와 매각물건명세서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 시장 검증이 필요”
이 물건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2023.12.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 문제는 3회 유찰된 공장(지식산업센터)이라는 점입니다.
최저매각가격 78,547,000원이 감정가 229,000,000원의 34.3%까지 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 실제 응찰 판단에서는 지식산업센터의 매매수요·임대수요·공실·관리비와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 메리트는 별도의 시장 검증이 끝나기 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 그 가격에 다시 팔거나 임대할 수 있는지에 있습니다.
