대전지방법원 2025타경3521. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 F203호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022년 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2023.12.28. 이유미 명의로 소유권이 이전된 당일 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.05.16. 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 별도로 확인된 임차인 내역은 없지만, 이를 곧바로 “점유자도 없다”거나 “대항력 문제가 절대 없다”는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 현장 점유와 사업자·임대차 관계는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3521 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 F203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이유미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 828,821,180원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 963,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.12.06. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.12.28. 이유미 명의 소유권이전과 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 963,600,000원입니다. 이후 2025.05.16. 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%, 그러나 실거래 검증은 별개
감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 61,397,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 현재 회차 표기상 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 61,397,000원 | 59,891,854원 | 903,708,146원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,977,900원 | 41,804,298원 | 921,795,702원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 30,084,529원 | 29,143,007원 | 934,456,993원 |
절대가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 것은 분명합니다. 하지만 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고, 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 거래가와 임대수익, 공실·매각기간을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 963,600,000원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 61,397,000원 가정 시 집행비용 1,505,146원과 국민은행 배당 59,891,854원으로 매각대금이 소진됩니다. 국민은행 채권최고액 기준 미배당은 903,708,146원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대전오토월드 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 업무지대로 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트 슬라브지붕 16층 건물의 2층에 위치하며, 외벽은 석재 및 유리벽 마감, 내벽은 페인팅, 바닥은 데코타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러, 소방, 덕트 설비가 있습니다.
- 토지. 17,490㎡ 공장용지로, 평지의 부정형 토지이며 현황 대전도안더리브시그니처 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 감정평가상 토지 남서측으로 왕복2차선 도로가 소재합니다.
- 규제. 준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 722,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수보증금 20% 확인. 이 사건은 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 기재돼 있으므로 일반적인 보증금 비율로 착각하지 않아야 합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차, 사업자등록 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 34%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터 매매사례와 임대료를 별도 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 현재 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로 직접 사용 또는 임대 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 주변이 중고자동차 매매상사·정비업소·지식산업센터·근린생활시설 중심의 상가·업무지대인 만큼 실제 매수층과 공실 위험을 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 우선채권을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 등기상 권리구조가 단순하고 매수인 인수액이 0원으로 산정된다는 점입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 3회 유찰로 최저가가 61,397,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없는 공장(지식산업센터)이므로 감정가 할인율만으로 적정가를 정할 수 없습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 비교적 명확하지만, 가격·점유·환금성 검증이 입찰의 핵심입니다. 현재 단계에서는 “감정가의 34%라 싸다”보다, 실제 거래가와 임대수요를 확인해 61,397,000원이 시장가격 대비 어느 위치인지 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
