대전지방법원 2025타경3521. 대전광역시 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 에프202호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 16층 건물 중 2층에 자리합니다. 현재 소유자는 이유미이고, 국민은행이 828,821,180원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다.
권리구조의 기준은 2023년 12월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 963,600,000원이지만 공동담보목록 제2023-767호가 기재돼 있으므로 이 금액 전체를 이 호실만의 채무나 가치로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권과 뒤이은 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생해도 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 에프202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 16층 중 2층 |
| 소유자 | 이유미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 828,821,180원 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 근저당과 경매등기는 소멸
2022년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 12월 28일 이유미 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 5월 16일 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가격은 61,397,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 구간입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 대조할 실거래 표본이 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가할 수 없습니다.
특히 공장으로 이용되는 지식산업센터는 실제 사용 가능 업종, 관리·운영 조건, 공실 여부와 주변 업무·산업 수요가 가격에 직접 영향을 줍니다. 3회 유찰이라는 결과는 낮아진 숫자와 함께 매수 수요와 환금성을 재확인해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰·감정가 34%) | 61,397,000원 | 59,891,854원 | 903,708,146원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 42,977,900원 | 41,804,298원 | 921,795,702원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 30,084,529원 | 29,143,007원 | 934,456,993원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 국민은행의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 963,600,000원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당은 채권최고액 기준으로 903,708,146원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전오토월드 남동측 인근이며, 주변은 중고자동차 매매상사·정비업소·지식산업센터·근린생활시설이 형성된 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 및 유리벽, 내벽은 페인팅, 바닥은 데코타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러, 소방 및 덕트설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 부정형 평지이며 대전도안더리브시그니처 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 왕복 2차선 도로가 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 공장 사용 주체와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 실제 사용하려는 업종이 지식산업센터의 공장 이용조건과 맞는지 확인하세요.
- 가격 대조. 감정가 대비 34%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대조건을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 공동담보목록 제2023-767호가 기재돼 있습니다. 공동담보 범위와 배당 변동 가능성을 원본으로 확인하세요.
- 입찰보증금. 이 사건의 매수보증금은 통상적인 비율이 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 사용성이 승부처
이 물건은 등기상으로는 비교적 정리된 구조입니다. 이미 말소된 신탁등기 뒤에 이유미가 소유권을 취득했고, 말소기준인 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자의 미배당액이 903,708,146원에 이르더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 소멸과 투자성은 별개의 문제입니다. 공장으로 이용되는 지식산업센터가 3회 유찰돼 최저가 61,397,000원까지 내려왔고, 임대관계와 비교 시세를 확인하지 않은 상태입니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 현장 검증 전 보류입니다. 실제 점유와 사용 가능성, 매매·임대 수요를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
