대전지방법원 2025타경3521. 대전광역시 유성구 복용동 대전도안더리브시그니처 2층 F210호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 이유미이며, 2023.12.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권의 채권최고액은 963,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 2025.05.16. 국민은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.

권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 조사 내역이 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 192,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 65,856,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않는 상태이므로 “감정가보다 많이 내려왔다 = 싸다”로 연결해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인이나 보증금 자료는 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2023.12.28. 국민은행 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰 자체가 싸다는 뜻은 아니다

현재 최저매각가격은 65,856,000원이고, 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 46,099,200원, 5회 유찰 시 32,269,439원으로 제시되어 있습니다.

다만 본건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 동일·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실은 현재까지 감정가와 이전 최저가에서 매수 수요가 성립하지 않았다는 점을 함께 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)

현재 최저가 65,856,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권에는 64,270,592원이 배당되고, 미배당액은 899,329,408원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 대전오토월드 남동측 인근에 위치하며 주변은 상가·업무지대로, 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브지붕 16층 건물의 2층 호실이며 외벽은 석재 및 유리벽, 내벽은 페인팅, 바닥은 데코타일 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러, 소방설비, 덕트설비 등이 있습니다.
• 토지. 공장용지이며 토지면적은 17,490.0㎡, 평지의 부정형 토지입니다. 준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 도로. 감정평가상 토지 남서측으로 왕복2차선 도로가 소재합니다.
• 공시지가. 722,500원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 20% 확인. 본건 매수보증금은 통상적인 비율로 가정하지 말고 매각물건명세서 기재대로 최저매각가격의 20%를 기준으로 준비해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 동일·유사 지식산업센터 호실의 최근 실제 거래가격과 임대수요를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 저가 매수로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 용도, 호실별 입지, 실사용·임대 수요 등 환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 공장 이용 적합성. 현재 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로 예정한 사용 목적과 건물 운영조건이 맞는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격·환금성 검증이 먼저다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.28. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 확인된 임차인 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 투자 매력이 높다는 것은 다른 문제입니다.

공장(지식산업센터)인 본건은 감정가 192,000,000원에서 3회 유찰되어 65,856,000원까지 내려왔습니다. 그럼에도 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 “34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이미 반복 유찰된 사실 자체가 가격과 환금성을 추가 검증해야 할 신호입니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 본건의 승부처는 낮아진 최저가가 실제 지식산업센터 시장에서 적정한지 확인하는 데 있습니다.