대전지방법원 2025타경3521. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 F209호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 등기부상 소유자는 이유미이고, 말소기준권리는 2023.12.28 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 963,600,000원이며, 2025.05.16 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 신고 내역이 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격의 적정성과 환금성입니다. 현재 3회 유찰돼 65,856,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 에프209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이유미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 65,856,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 828,821,180원 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 13,171,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 임차인 신고 내역이 확인되지 않아 임차보증금 승계 문제는 현재 자료상 없습니다. 2023.12.28 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 2025.05.16 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단자료는 없다
감정가는 192,000,000원, 현재 최저매각가는 65,856,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 46,099,200원, 5회 유찰 시 32,269,439원까지 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 65,856,000원 | 64,270,592원 | 899,329,408원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 46,099,200원 | 44,869,414원 | 918,730,586원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 32,269,439원 | 31,288,589원 | 932,311,411원 |
중요한 점은 낮은 감정가 대비 비율과 시세 대비 저평가는 같은 말이 아니라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 65,856,000원이 싸다는 결론도, 비싸다는 결론도 현재 정보만으로는 확정할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실은 시장이 기존 회차 가격에서 매수에 적극적이지 않았다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,585,408원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 963,600,000원 | 64,270,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,856,000원 가정 시 집행비용 1,585,408원을 제외한 64,270,592원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 899,329,408원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 소재 대전오토월드 남동측 인근입니다. 주변은 상가 및 업무지대로서 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러, 소방 및 덕트설비가 있습니다.
- 토지. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 평지이며 대전도안더리브시그니처 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 왕복2차선 도로가 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 722,500원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터이므로 실수요·임대수요와 업종 수요에 영향을 받습니다. 이미 3회 유찰된 만큼 매수 전 실제 거래와 공실·임대 조건 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수보증금. 이 사건은 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 13,171,200원을 준비해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 34.3%라고 해도 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·동일 용도의 최근 매매가격을 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 지식산업센터 수요. 공장 용도의 실제 사용 가능성, 입주 수요, 임대수익과 매각 소요기간을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.12.28 국민은행 근저당과 2025.05.16 경매개시결정, 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고가 없어 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 192,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 65,856,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 공장으로 이용되는 지식산업센터라는 용도와 반복 유찰 이력이 겹칩니다. 권리는 확인 가능, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 시장에서 얼마에 사고팔리고 임대되는지를 확인하는 데 있습니다.
