부산지방법원 2025타경5605. 부산 기장군 정관읍 매학리 서울프라자 1층 103호입니다. 감정평가상 기호1~4는 집합건축물대장 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실로 조사됐습니다. 본건 말소기준권리는 2017.10.20. 설정된 합천농업협동조합 근저당권으로, 최초 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 2019.11.14. 변경계약으로 채권최고액 2,382,000,000원이 등기됐고, 뒤이어 설정된 대신저축은행·아이엠뱅크 근저당, 경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 213,150,000원으로 감정가 435,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 어렵습니다. 특히 상업용 집합건물은 실제 임대수익·공실기간·호별 위치에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층103호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 213,150,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천농업협동조합 / 2,066,973,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.10.20. 합천농업협동조합 근저당권입니다. 2024.07.11. 대신저축은행 근저당권 420,000,000원, 2024.08.22. 아이엠뱅크 근저당권 420,000,000원, 2025.07.17. 임의경매개시결정, 2026.04.16. 기장군 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 103호와 신고 호수 구분
| 신고자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)대신펠리체 정성철 | 서울프라자 106호 | 2024.11.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 |
| (주)에스카인드 홍세연 | 서울프라자 501호 | 2023.08.14 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 |
현황조사에는 2건의 임차 신고가 있으나 점유 부분은 각각 서울프라자 106호와 501호로, 본건 103호와 호수가 다릅니다. 두 신고 모두 전입일이 말소기준권리인 2017.10.20. 이후여서 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 본건 103호 자체는 감정평가상 공실 상태입니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 검증은 별개
감정가 435,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 213,150,000원, 감정가 대비 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 149,205,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 104,443,500원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,784,100원 |
| 을구 3번 근저당권 · 합천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 209,365,900원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사아이엠뱅크 | 420,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,240,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 209,365,900원이며 미배당은 3,030,634,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 기호1~4는 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며 현황 공실 상태입니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북서측 약 15미터 폭 포장도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지이며 토지면적은 798.5㎡, 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 103호 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 상태가 바뀌었는지 현장 확인이 필요합니다.
- 다른 호수 임차 신고 구분. 현황조사상 106호·501호 신고는 본건 103호와 구분해서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 상가의 실제 거래와 임대료 수준을 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 제2종근린생활시설(일반음식점) 공실 상태이므로 예상 임대료와 공실기간을 반영해 실질 수익성을 따져야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당표와 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 중요한 물건
이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격과 환금성입니다. 말소기준권리 이후의 근저당·압류· 경매개시결정은 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 본건은 공실인 제2종근린생활시설이고 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그렇더라도 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 가격을 곧바로 시세 대비 저가라고 평가하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 응찰 여부는 실제 상가 시세·임대수익·공실 위험을 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
