배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.293회 · 최저 213,150,000원
B매력지수55D-13유찰 2회
부동산임의경매
2025타경5605 · 동부지원 · 건물
철근콘크리트구조 41.41㎡
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
213,150,000원
2억 1,315만
감정가 435,000,000원
감정가의 49%▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-29D-13
동부지원 10:00
입찰 보증금
2,131만원
최저가의 10% · 21,315,000원
감정가 대비
▼ 51.0%싸게 매수
감정가
4.35억원
최근 결과
2회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것인수 위험은 없지만 대지·근린생활시설 공실과 거액 담보 부담을 확인해야 하는 물건입니다.
매력지수 B등급 · 인수 0원 구조이나 공실 근린생활시설·높은 담보 부담으로 사업성 검토 필요
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 대항력도 없지만 대지형 근린생활시설 공실 상태와 환금성 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 선순위 근저당과 후순위 담보가 다수 존재하지만 모두 매각으로 정리되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 핵심은 권리보다 공실 상태의 근린생활시설 활용성과 환금성입니다.
감정가 / 최저가
435,000,000원
304,500,000원(1회 유찰)
실질취득
304,500,000원
인수 0원
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
핵심지표
공실 검토
제2종근린생활시설
부산지방법원 2025타경5605. 부산 기장군 정관읍 매학리 서울프라자 1층 103호 외 관련 대지 물건입니다. 등기상 핵심은 2017년 설정된 합천농업협동조합 근저당권(채권최고액 24억원)입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 설정된 대신저축은행·아이엠뱅크 근저당 등은 매각으로 소멸합니다.
✅ 권리 관점 확인된 임차인 2건은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,063,000원
합천농업협동조합 근저당
2,400,000,000원
299,437,000원
대신저축은행 근저당
420,000,000원
0원
아이엠뱅크 근저당
420,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행돼도 담보채권 미배당 규모가 큰 구조입니다.
⚠️ 가격보다 중요한 점 현재 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 근린생활시설 공실 상태이므로 단순 할인율보다 실제 활용 가능성과 임대 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산광역시 기장군 정관읍 방곡초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설·공동주택·점포가 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
토지. 일반상업지역, 상업용 건부지이며 토지면적은 798.5㎡입니다.
이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 현황 공실 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 검토. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 위험은 없습니다.
공실 리스크. 낙찰 후 직접 운영 또는 임대 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
자금 계획. 최저매각가 304,500,000원 기준 입찰보증금은 약 30,450,000원입니다.
원본 확인. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성은 따져야 한다”
이 물건은 다수의 근저당과 압류가 존재하지만 경매 절차상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 다만 대지·근린생활시설 성격과 현재 공실 상태를 고려하면 핵심 판단 기준은 권리가 아니라 향후 활용성과 환금성입니다. 인수 없는 안전한 구조와 별개로, 실제 낙찰가는 운영 가능성을 반영해 결정해야 합니다.
