배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.293회 · 최저 246,470,000원
C매력지수48D-13유찰 2회
부동산임의경매
2025타경5605 · 동부지원 · 건물
철근콘크리트구조 47.97㎡
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
246,470,000원
2억 4,647만
감정가 503,000,000원
감정가의 49%▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-29D-13
동부지원 10:00
입찰 보증금
2,464만원
최저가의 10% · 24,647,000원
감정가 대비
▼ 51.0%싸게 매수
감정가
5.03억원
최근 결과
2회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것인수 위험은 없지만 상가 공실과 거액 채권 미배당 구조로 가격보다 활용성이 핵심인 물건입니다.
다만 이 사건은 권리보다 상가 자체의 운영 가능성이 중요합니다. 감정평가상 기호1~4는 제2종근린생활시설 (일반음식점) 용도이며 현황 공실 상태입니다. 낙찰 후 권리 부담은 없지만 임대·운영 전략이 필요한 유형입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경5605 (임의경매)
소재지
부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층104호
용도 / 이용상태
대지·집합건축물 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실
소유자
주식회사서영씨앤디
감정가 / 최저가
503,000,000원 / 352,100,000원
신청채권자 / 청구
합천농업협동조합 / 2,066,973,973원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 합천농업협동조합의 2017.10.20 근저당권입니다. 후순위 압류와 근저당권은 매각으로 소멸하며, 임차인 조사상 확인된 점포 사용자는 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
임차인
점유
보증금
대항력
우선변제
승계
(주)대신펠리체 정성철
서울프라자 106호
5,000,000원
없음
해당 없음
없음
(주)에스카인드 홍세연
서울프라자 501호
5,000,000원
없음
해당 없음
없음
✅ 임차인 인수 판단 확인된 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 승계할 보증금 부담은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,100,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,729,400원
합천농업협동조합 근저당
2,400,000,000원
346,370,600원
주식회사대신저축은행 근저당
420,000,000원
0원
주식회사아이엠뱅크 근저당
420,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
최저매각가 기준으로 선순위 근저당 일부만 배당되고 총 채권최고액 3,240,000,000원 중 대부분이 미배당됩니다. 그러나 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
⚠️ 가격보다 활용성이 핵심 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만 상가 공실 상태입니다. 주거용처럼 단순 비교하기 어렵고, 임대 가능성과 업종 적합성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지. 부산광역시 기장군 정관읍 방곡초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설·공동주택·점포 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
용도. 일반상업지역 내 상업용 건부지로 이용 중이며 제2종근린생활시설 용도의 점포입니다.
환금성. 상가 공실 상태로 임대수요와 운영 가능 업종에 따라 매각 후 가치 회복 속도가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공실 확인. 현재 일반음식점 용도 점포가 공실이므로 현장 방문으로 내부 상태와 임대 가능성을 확인하세요.
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본과 배당 관계를 최종 확인해야 합니다.
운영 계획. 직접 운영인지 임대인지에 따라 적정 입찰가 판단이 달라집니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 투자성은 다르다”
이 물건은 법률상 인수 위험은 낮습니다. 하지만 상가 경매에서는 권리보다 수익성과 환금성이 더 중요합니다. 최저가 352,100,000원은 감정가 대비 조정된 가격이지만, 공실 상가라는 특성상 낙찰 후 활용 계획이 없다면 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.
