부산지방법원 2025타경5605. 정관읍 매학리 서울프라자 1층104호가 대상입니다. 소유자는 주식회사서영씨앤디이며, 말소기준권리는 2017.10.20 설정된 합천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이고 2019.11.14 변경등기에는 2,382,000,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 대신저축은행·아이엠뱅크 근저당, 경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 246,470,000원으로 감정가 503,000,000원의 49%입니다. 다만 이 물건에는 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가처럼 현재 시세를 직접 대조할 숫자가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”는 결론을 내리는 것은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층104호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 | 대지 · 서울프라자 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 246,470,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시결정 채권자 | 합천농업협동조합 |
| 청구액 | 2,066,973,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.10.20 합천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 설정된 주식회사대신저축은행 420,000,000원 근저당과 주식회사아이엠뱅크 420,000,000원 근저당, 2025.07.17 임의경매개시결정, 2026.04.16 기장군 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차 조사 — 기재 호수부터 구분해야 한다
| 임차인 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)대신펠리체 정성철 | 서울프라자 106호 | 2024.11.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| (주)에스카인드 홍세연 | 서울프라자 501호 | 2023.08.14 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
감정가 503,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 246,470,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 172,529,000원, 4회 유찰 시 120,770,299원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 246,470,000원 | 2,997,780,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 172,529,000원 | 3,070,686,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 120,770,299원 | 3,121,720,485원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,250,580원 |
| 2. 근저당 · 합천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 242,219,420원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 3,240,000,000원, 예상 채권자 배당은 242,219,420원, 미배당액은 2,997,780,580원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 감정상 이용. 기호1~4는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실, 기호5는 노유자시설(요양원)로 요양원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2017.08.08입니다.
- 주위환경. 방곡초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설·공동주택·점포 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북서측 약 15미터 폭 포장도로에 각각 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 798.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되고, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 대조. 최저가 246,470,000원은 감정가의 49%이지만, 최근 거래가격과의 비교 없이는 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 호수 확인. 현황조사 임차 기재는 106호와 501호입니다. 경매 대상 104호의 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2017.10.20 합천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각기일 전 최신 등기에서 다시 대조하세요.
- 용도·현황 확인. 감정요항상 일반음식점 공실과 요양원 이용이 함께 기재돼 있으므로, 실제 104호의 현황·사용 가능 용도·공실 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후의 주요 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 503,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 246,470,000원까지 내려왔지만, 현재 시세를 직접 확인할 최근 거래가격 수치가 없어 “감정가의 49% = 시세보다 저렴”이라는 등식은 성립하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 104호의 실제 이용·점유 상태와 현재 상업용 부동산 가격을 얼마나 정확히 대조하느냐입니다.
