부산지방법원 2025타경5605. 정관읍 서울프라자 1층 106호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 말소기준권리는 2017.10.20 설정된 합천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이었고 2019.11.14에는 2,382,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 대신저축은행 420,000,000원, 아이엠뱅크 420,000,000원의 근저당권과 경매개시결정·기장군 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사에는 (주)대신펠리체 정성철과 (주)에스카인드 홍세연이 기재되어 있으나 전입일은 각각 2024.11.26, 2023.08.14로 모두 2017.10.20 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 기재 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층 106호 · 도로명 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 | 대지 · 감정평가 이용상태상 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 노유자시설이 포함된 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 352,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천농업협동조합 / 2,066,973,973원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 특성 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 토지면적 798.5㎡ |
| 공시지가 | 2,660,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.08.31 중소기업은행 근저당권 270,000,000원은 2017.10.20 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 합천농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2019.06.07 류용석 근저당권 200,000,000원도 2019.08.27 이미 말소됐습니다. 남아 있는 후순위 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 2명 기재, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대신펠리체 정성철 | 서울프라자 106호 | 2024.11.26 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에스카인드 홍세연 | 서울프라자 501호 | 2023.08.14 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차 기재 모두 전입신고가 말소기준일 2017.10.20보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 각각 5,000,000원이며 보증금 합계는 10,000,000원입니다. 다만 두 번째 기재의 점유부분은 서울프라자 501호로 적혀 있어 본건 106호의 직접 점유관계와 구분해 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 회차지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 352,100,000원으로 감정가 503,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰이면 246,469,999원(49%), 3회 유찰이면 172,528,999원(34.3%) 시나리오입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다. 따라서 현재 70% 회차라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,729,400원 |
| 1. 근저당 · 합천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 346,370,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 기준액 3,240,000,000원 중 346,370,600원이 배당되고 2,893,629,400원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기에는 2019.11.14 합천농업협동조합 근저당 채권최고액이 2,382,000,000원으로 변경된 내용이 보이며, 위 예상배당표는 2,400,000,000원 청구 기준으로 계산된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가상 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2017.08.08입니다. 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러 등 공동설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 20미터·북서측 약 15미터 폭 포장도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거 전용 물건이 아니라 근린생활시설·노유자시설 성격이 포함된 상업용 집합건물이므로 실제 사용 상태와 임대수요가 매각가에 크게 작용할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 실제 점유 확인. 현황조사에는 (주)대신펠리체 정성철이 106호로 기재되어 있으므로 영업 여부, 열쇠·집기 상태를 현장에서 확인하세요.
- 501호 임차 기재 분리 확인. (주)에스카인드 홍세연의 점유부분은 501호로 적혀 있으므로 본건 106호와의 관계를 현황조사 원문에서 대조하세요.
- 대항력은 없음. 두 임차 기재의 전입일이 모두 2017.10.20 말소기준권리보다 늦어 현재 판정상 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 기장군 압류가 있고 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 수치 자체를 시세 할인율로 보지 말고, 정관읍 상업용 집합건물의 실제 임대·매매 수요를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2017.10.20 합천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그보다 늦은 임차 기재 2명에게 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 1회 유찰로 최저가는 352,100,000원까지 내려왔지만, 이것을 곧바로 시세보다 싼 가격으로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가상 근린생활시설·노유자시설 성격이 포함되고, 106호 임차 기재와 공실 기재가 함께 존재하는 만큼 권리는 통과, 실제 점유와 가격은 확인 후 판단이 이 물건의 핵심입니다.
