부산지방법원 2025타경5605. 정관읍 서울프라자 1층 106호입니다. 등기상 핵심은 2017년 10월 20일 설정된 합천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이었고 2019년 11월 14일 2,382,000,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 설정된 대신저축은행 420,000,000원, 아이엠뱅크 420,000,000원 근저당과 기장군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 현재 자료상 매수인 승계 위험은 확인되지 않습니다. 본건 106호에는 (주)대신펠리체 정성철이 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원으로 조사돼 있으나, 전입일 2024.11.26.은 말소기준일 2017.10.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 현황조사에는 별도로 서울프라자 501호의 (주)에스카인드 홍세연 내역도 함께 확인되며, 이 역시 전입일 2023.08.14.로 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층 106호 · 도로명 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 | 대지 · 감정요항표상 기호1~4 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 246,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천농업협동조합 / 2,066,973,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.08.31. 중소기업은행 근저당 270,000,000원이 먼저 설정됐지만 2017.10.20. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 합천농업협동조합 근저당이 설정되어 현재 말소기준권리가 됐고, 이후의 대신저축은행·아이엠뱅크 근저당과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년에 설정됐던 류용석 근저당 200,000,000원도 2019.08.27. 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 본건 106호 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대신펠리체 정성철 | 서울프라자 106호 | 2024.11.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)에스카인드 홍세연 | 서울프라자 501호 | 2023.08.14 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 503,000,000원, 현재 최저매각가는 246,470,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 결과 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율과 시장 대비 가격 메리트를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리분석상 실질취득 기준은 246,470,000원입니다. 다만 이는 취득세·명도비용·체납 관리비 등 거래 부대비용을 더한 총투입액이 아니라, 최저매각가 + 권리상 인수액 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,250,580원 |
| 1. 근저당 · 합천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 242,219,420원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,250,580원을 제외한 242,219,420원이 합천농업협동조합에 배당되는 구조로 계산됩니다. 채권자 총액 3,240,000,000원 중 미배당액은 2,997,780,580원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 246,470,000원 | 242,219,420원 | 2,997,780,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 172,529,000원 | 169,313,594원 | 3,070,686,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 120,770,299원 | 118,279,515원 | 3,121,720,485원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니므로, 낙찰가가 내려갈 때 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원이고, 매각가 하락은 채권자 미배당 증가로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 방곡초등학교 남서측 인근이며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호1~4는 집합건축물대장 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황 공실이며, 기호5는 노유자시설(요양원)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상6층이며 사용승인일은 2017.08.08.입니다.
- 도로·주차. 남동측 약 20미터, 북서측 약 15미터 폭 포장도로에 각각 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 798.5㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류·중로2류에 접하며 특수도로(보행자전용도로)가 포함됩니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 106호 점유관계 재확인. 현황조사상 (주)대신펠리체 정성철의 점유와 전입일 2024.11.26.을 원문에서 다시 대조하세요.
- 501호 내역 구분. 현황조사에 함께 잡힌 501호 점유내역이 본건 매각대상과 어떤 관계로 기재됐는지 확인하세요.
- 우선변제 여부. 임차인들의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당표 확정 전에 별도 점검이 필요합니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 최저가 246,470,000원이 시장가보다 낮다고 전제하지 말고 동일 건물·인근 상가 매매사례와 임대수익을 비교하세요.
- 공실 상태 확인. 감정요항표에는 기호1~4가 현황 공실로 기재돼 있으므로 현장 방문으로 현재 이용상태를 다시 확인하세요.
- 체납비용 확인. 관리비 등 인수 가능 비용은 관리주체를 통해 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·공실 확인이 승부처
권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2017.10.20. 합천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 106호 임차인의 전입은 그보다 늦습니다. 이후 근저당과 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정요항표상 근린생활시설 계열의 공실 내역까지 확인되는 만큼, “49%니까 싸다”는 결론보다 실제 상가 매매가·임대수요·현재 점유상태를 확인하는 것이 우선입니다.
