부산지방법원 2025타경5605. 정관읍 서울프라자 5층 501호로, 감정평가상 노유자시설(요양원)이며 현재도 요양원으로 이용 중인 물건입니다. 권리의 출발점은 2017.10.20. 설정된 합천농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이고 2019.11.14. 변경등기에서 2,382,000,000원으로 변경됐습니다. 그보다 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자 하춘기는 2018.05.25. 이 부동산을 거래가액 1,280,000,000원에 취득했습니다. 그러나 이 금액은 2018년 거래로, 현재 시세를 대신하는 기준으로 볼 수는 없습니다. 현재 최저매각가는 805,000,000원으로 감정가의 70%지만, 동종 노유자시설의 최신 실거래 비교 없이 단순 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 5층501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 노유자시설(요양원) · 요양원으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상6층 · 사용승인일 2017.08.08. |
| 소유자 | 하춘기 (2018.05.25. 거래가액 1,280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 805,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천농업협동조합 / 2,066,973,973원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.10.20. 합천농업협동조합 근저당입니다. 2017.08.31. 중소기업은행 근저당 380,000,000원은 같은 2017.10.20. 이미 말소됐고, 2019.06.07. 류용석 근저당 200,000,000원도 2019.08.27. 말소됐습니다. 이후 중소기업은행·삼성카드·대형기선저인망수산업협동조합 가압류와 기장군·해운대구 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 조사기재 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)대신펠리체 정성철 | 서울프라자 106호 | 2024.11.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)에스카인드 홍세연 | 서울프라자 501호 | 2023.08.14 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 말소기준일인 2017.10.20.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 다만 현황조사에는 대상 501호 외에 106호로 기재된 임차인도 함께 나타나므로, 입찰 전 실제 점유범위와 각 호실의 사용관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 1,150,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 805,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 563,500,000원, 3회 유찰 시 394,450,000원입니다. 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 805,000,000원 | 794,550,000원 | 2,376,474,861원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 563,500,000원 | 555,465,000원 | 2,615,559,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 394,450,000원 | 388,127,700원 | 2,782,897,161원 | 0원 |
중요한 것은 낮아진 최저가와 현재 시세는 같은 개념이 아니라는 점입니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 노유자시설로 사용 중인 집합건물입니다. 현재 가격을 동종 시설의 실거래·임대수익과 직접 비교할 값이 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 805,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,450,000원 |
| 2. 근저당 · 합천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 794,550,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 254,009,747원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 33,120,307원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 483,894,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 805,000,000원 중 집행비용 10,450,000원을 제외한 794,550,000원이 합천농업협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 3,171,024,861원 대비 미배당은 2,376,474,861원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 501호는 집합건축물대장상 노유자시설(요양원)이며 실제로도 요양원으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설·공동주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상6층이며 사용승인일은 2017.08.08.입니다. 승강기·위생 및 급배수·옥내소화전·화재탐지·스프링클러 설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 상업용으로 이용 중이며 일반상업지역입니다. 남동측 약 20미터, 북서측 약 15미터 폭 포장도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 택지개발지구·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 노유자시설은 일반 주거와 사용 목적이 다른 만큼 실제 매수수요·운영 가능성·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 805,000,000원은 감정가의 70%지만, 동종 노유자시설 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 501호 점유 확인. (주)에스카인드 홍세연이 501호 임차인으로 조사돼 있고 현재 요양원 이용 중이므로 실제 운영주체·점유범위·인도 가능시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 106호 조사기재 확인. (주)대신펠리체 정성철은 106호로 기재돼 있습니다. 대상 물건 501호와의 관계를 현황조사서 및 현장에서 대조하세요.
- 임차 권리. 두 임차인의 전입일은 모두 2017.10.20. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 계약서·확정일자·배당요구 여부는 원본에서 재확인하세요.
- 용도 확인. 노유자시설로 계속 사용할 경우 관련 운영·시설 요건과 현재 설비 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 실제 세금·최우선변제 등 변동요인이 있을 수 있으므로 배당요구종기 이후의 원본 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 70%”는 시세가 아니다
권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2017.10.20. 합천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사기재 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 805,000,000원은 감정가의 70%이지만, 대상은 요양원으로 이용 중인 노유자시설입니다. 최신 동종 실거래 비교 없이 할인율만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 501호 임차인과 별도로 106호 점유자가 함께 조사돼 있어 실제 점유관계 확인도 필요합니다. 결론은 권리는 비교적 명확하지만, 가격·점유·특수용도 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
