부산지방법원 2025타경5605. 부산광역시 기장군 정관읍 서울프라자 5층 501호입니다. 감정가는 1,150,000,000원이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 563,500,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 가격만 보면 큰 폭의 하락입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 노유자시설로서 요양원으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정평가상 용도와 실제 점유·시설 운영을 함께 검토해야 합니다.

권리 구조의 출발점은 2017년 설정된 합천농업협동조합 근저당권입니다. 현재 소유자는 하춘기이며, 2018년 거래가액 1,280,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준 이후의 가압류와 압류가 다수 존재하지만 등기상 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차인·점유자의 실제 인도 문제를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리

말소기준권리는 2017.10.20 설정된 합천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이었으나 2019.11.14 변경등기상 2,382,000,000원으로 변경되었습니다. 변경등기를 포함한 현재 권리관계를 확인해야 하며, 최초 설정액을 현재 채권최고액으로 그대로 사용해서는 안 됩니다.

이후 설정된 중소기업은행·삼성카드·대형기선저인망수산업협동조합의 가압류, 기장군·해운대구의 압류 및 임의경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 중소기업은행과 류용석의 근저당권, 이종만·권현우의 가압류 및 국민건강보험공단 압류는 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 대상 호수와 점유 구분

현황조사상 임차인은 2명이 기재되어 있으나, 이 가운데 501호에 해당하는 실제 임차인은 1명입니다. 나머지 106호 임차인은 별도 호수에 관한 조사 내용으로, 본건의 임차보증금에 합산하거나 본건 임차인으로 계산하지 않습니다.

현황조사 기준. 501호 임차인의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 대항력 없음 판정은 제공된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 상가·시설 임대차의 실제 대항요건과 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.

501호 임차인의 전입일은 2023.08.14로 말소기준일인 2017.10.20보다 늦습니다. 제공된 조사에서는 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 요양원으로 이용 중이라는 사실과 임차인 명의·점유 형태가 일치하는지는 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 563,500,000원으로 감정가 1,150,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려왔지만, 비교 가능한 동일 용도·입지·규모의 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭을 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오이며 향후 매각가격이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 인수액은 해당 시뮬레이션의 계산 결과입니다. 취득 관련 비용·명도비용·시설 운영 관련 비용은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 563,500,000원 가정)

* 위 근저당 채권액 2,400,000,000원은 기존 배당 시뮬레이션에 사용된 최초 채권최고액입니다. 등기상 2019.11.14 변경된 채권최고액은 2,382,000,000원이므로 실제 배당 검토에서는 변경등기와 실제 피담보채권액을 대조해야 합니다. 본 표는 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다.

기존 시뮬레이션에서는 집행비용 8,035,000원을 공제한 555,465,000원이 합천농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 채권자 총 미배당액은 2,615,559,861원입니다. 이는 채권자에게 발생하는 미배당액이지 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 기장군 정관읍 방곡초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·점포 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2017.08.08 사용승인된 철근콘크리트 건물로 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 20m, 북서측 약 15m 폭의 포장도로에 접하며 주차시설이 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·택지개발지구·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 이용상태. 노유자시설인 요양원으로 이용 중입니다. 일반음식점으로 분류된 다른 기호들은 공실 상태로 조사되었습니다. 정확한 매각 범위 및 시설별 구분은 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 요양원 용도에 따른 활용 제약과 실제 매수 수요를 확인해야 합니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 매각가격의 적정성이나 향후 처분 가능성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 유사한 노유자시설·근린시설의 거래사례와 임대·운영수익을 확인한 뒤 응찰가격의 적정성을 판단해야 합니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 않습니다.
• 매각 범위 확인. 501호와 감정평가상 요양원 부분이 일치하는지, 다른 호수 및 공용부분과의 이용관계가 어떻게 형성되어 있는지 감정평가서·건축물대장·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 501호 임차인은 (주)에스카인드 홍세연으로 조사되어 있습니다. 계약 원본, 점유·사업자등록 현황, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 106호 임차보증금은 본건에 합산하지 않아야 합니다.
• 요양원 점유·명도. 시설 운영주체와 실제 점유자가 일치하는지, 시설 이용자와의 관계 및 인도에 필요한 절차를 확인해야 합니다. 계산상 인수액 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 근저당 변경등기. 합천농업협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 2,400,000,000원에서 2,382,000,000원으로 변경되었습니다. 배당표의 최초 설정액과 변경등기 간 차이를 확인해야 합니다.
• 체납 및 배당 확인. 기장군·해운대구 압류와 관련된 세금, 관리비 체납, 임차인 최우선변제 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에 미반영된 비용이 있을 수 있습니다.
• 시설 인허가·설비 확인. 노유자시설의 현행 인허가, 소방·피난설비, 시설 유지보수 상태와 향후 용도 변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 회차별 가격 재검토. 현재 최저가 563,500,000원, 추가 유찰 시나리오 394,450,000원 및 276,115,000원을 비교하되, 실제 시세와 활용가치가 확인되기 전에는 어느 회차도 저가라고 단정하지 않아야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”

이 물건은 2회 유찰을 거쳐 최저매각가가 563,500,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 대상 501호의 실제 임차인도 1명으로 구분됩니다.

그러나 노유자시설인 요양원이라는 용도, 실제 시설 점유와 운영관계, 비교 가능한 실거래 시세의 부재가 중요한 미확인 요소입니다. 감정가 대비 49%라는 가격만으로 수익성이나 환금성을 판단할 수 없으며, 요양원 이용에 따른 인도·운영·시설 관련 위험을 함께 검토해야 합니다.

결론적으로 등기상 인수는 계산상 0원이지만, 가격 메리트와 실제 취득·활용 위험은 아직 확인이 필요합니다. 최종 판단의 핵심은 최저가 자체가 아니라 매각 범위, 실제 점유관계, 시설 이용 가능성과 객관적인 시장가치입니다.