부산지방법원 2025타경5605. 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층 105호입니다. 등기상 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 2017.10.20 합천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원으로 설정됐고 2019.11.14 변경등기에는 2,382,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 대신저축은행·아이엠뱅크 근저당, 경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 한 차례 유찰된 뒤 감정가 503,000,000원의 70%인 352,100,000원이 최저매각가입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리상 실질취득 기준 역시 현재 최저가와 같은 352,100,000원입니다. 다만 실거래 비교값이 없으므로 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층105호 |
| 용도 표기 | 대지 |
| 감정평가 이용상태 | 기호1~4는 제2종근린생활시설(일반음식점)·공실, 기호5는 노유자시설(요양원)·요양원 이용 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 352,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 2,066,973,973원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.10.20 설정된 합천농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 대신저축은행 근저당 420,000,000원, 아이엠뱅크 근저당 420,000,000원, 2025.07.17 임의경매개시결정, 2026.04.16 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 근저당과 류용석 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 확인 — 기재 호수부터 구분해야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대신펠리체 정성철 | 서울프라자 106호 | 2024.11.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)에스카인드 홍세연 | 서울프라자 501호 | 2023.08.14 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 2017.10.20 말소기준권리보다 뒤이므로 기재된 판정상 대항력은 없습니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 점유자로 기재된 건입니다. 다만 점유 부분은 각각 106호와 501호로, 경매 대상인 105호와 호수가 다릅니다. 따라서 두 보증금을 본건 105호의 인수금액으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 503,000,000원, 현재 최저매각가는 352,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 시나리오상 246,469,999원, 세 차례 유찰 시 172,528,999원으로 내려갑니다.
그러나 이 사건에는 가격 비교에 사용할 최근 12개월 평균·최신 거래·거래 추세 수치가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내리지 않습니다. 가격 판단은 권리 안전성과 별개로 보수적으로 남겨두는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 5,729,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 합천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 346,370,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 3,240,000,000원 중 346,370,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 2,893,629,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 방곡초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 798.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방 형태, 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북서측 약 15미터 폭 포장도로에 각각 접하고 주차시설이 있습니다.
- 공시지가. 2,660,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상6층이며 사용승인일은 2017.08.08입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비 등이 되어 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호 점유관계 대조. 현황조사 임차인 2건은 106호·501호이므로 105호의 실제 점유상태를 원문 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.10.20 합천농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리의 매각 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 2,400,000,000원과 2019.11.14 변경등기 2,382,000,000원의 관계를 원문에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물·인근 유사 용도의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 이용상태 확인. 감정평가 대상 중 일반음식점 공실과 요양원 이용이 함께 기재돼 있으므로 105호의 실제 현황을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2017.10.20 합천농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원이라는 점입니다. 둘째, 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교할 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수 없다는 점입니다.
현황조사에 등장하는 임차인 2건은 106호·501호로 본건 105호와 호수가 다르고, 두 건 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 가장 중요한 실무 확인사항은 105호 자체의 점유·이용현황을 원문과 현장에서 확정하는 것입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 이 두 문장을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
