부산지방법원 2025타경5605. 정관읍 매학리 서울프라자 1층 105호입니다. 등기 흐름의 중심은 2017.10.20 설정된 합천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 최초 2,400,000,000원으로 등기됐고, 2019.11.14 변경등기에는 2,382,000,000원이 표시돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 설정된 주식회사대신저축은행·주식회사아이엠뱅크 근저당과 경매개시결정, 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 246,470,000원으로 감정가 503,000,000원의 49% 수준입니다. 하지만 감정가에서 많이 내려왔다는 사실과 시장가격보다 싸다는 것은 같은 말이 아닙니다. 특히 이 사건은 사건상 용도 표기가 대지이고, 감정평가 대상 건물에는 제2종근린생활시설(일반음식점)과 노유자시설(요양원)이 함께 나타나므로, 아파트처럼 단순한 감정가 할인율만으로 환금성과 가격을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층105호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 감정평가 이용상태 | 기호1~4: 제2종근린생활시설(일반음식점)·공실 / 기호5: 노유자시설(요양원)·요양원 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 246,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천농업협동조합 / 2,066,973,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.10.20 합천농업협동조합 근저당입니다. 주식회사대신저축은행의 420,000,000원 근저당, 주식회사아이엠뱅크의 420,000,000원 근저당, 합천농업협동조합의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차 현황 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
현황조사에 기재된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 기재된 임차 부분은 각각 서울프라자 106호와 501호로, 이 사건 주소인 105호와 호실 표시는 다릅니다. 두 임차인 모두 전입일이 2017.10.20 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대신펠리체 정성철 | 서울프라자 106호 | 2024-11-26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)에스카인드 홍세연 | 서울프라자 501호 | 2023-08-14 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
2회 유찰된 현재 최저가는 246,470,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 172,529,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 120,770,299원(감정가 24%)입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 회차별 최저가일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 246,470,000원 | 49% | 2,997,780,580원 |
| 3회 유찰 시 | 172,529,000원 | 34% | 3,070,686,406원 |
| 4회 유찰 시 | 120,770,299원 | 24% | 3,121,720,485원 |
④ 예상배당표 (매각가 246,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,250,580원 |
| 2. 근저당 · 합천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 242,219,420원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 246,470,000원 가정 시 집행비용 4,250,580원을 제외한 242,219,420원이 선순위 합천농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 3,240,000,000원 중 미배당은 2,997,780,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 방곡초등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2017.08.08입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 중 기호1~4는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 공실, 기호5는 노유자시설(요양원)로 이용중입니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북서측 약 15미터 폭 포장도로에 각각 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 798.5㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 택지개발지구·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·특수도로가 포함되고, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호와 감정 기호 대응 확인. 감정평가 이용상태가 기호1~4와 기호5로 나뉘므로, 입찰 대상 105호가 어느 기호에 해당하는지 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차 호실 구분. 현황조사 임차인 2명의 기재 호실은 106호와 501호입니다. 105호의 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 감정가 할인율과 시세 구분. 현재 49%라는 숫자는 감정가 대비 비율입니다. 동일 건물·인근 유사 상가의 최근 거래가격과 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 상업용 환금성 확인. 일반음식점·요양원 등 용도와 공실 여부에 따라 임차수요와 매각 난도가 달라질 수 있으므로 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동요인 확인. 제공 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가서·매각물건명세서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 실제 이용상태
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.10.20 합천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 소멸하며, 현황조사의 임차인 2명도 모두 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 246,470,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인폭 자체가 시장가 대비 할인폭을 보장하지는 않습니다. 특히 사건상 용도가 대지이고 감정평가 대상의 이용상태도 일반음식점·요양원으로 나뉘는 만큼, 실제 대상 호실의 이용상태와 임대수익, 주변 유사 상가의 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 사건은 이 두 판단을 분리해서 보는 것이 중요합니다.
