수원지방법원 2025타경52704. 성남시 수정구 창곡동 위례헤리움의 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 송종학이며, 신청채권자는 북부천새마을금고입니다. 신청채권액은 1,648,730,150원이고, 말소기준인 2021년 설정 근저당권에는 북부천새마을금고·아현새마을금고·마포역새마을금고가 등장합니다. 각 권리는 공동담보목록을 수반하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
핵심은 채권 규모보다 낙찰자가 무엇을 실제로 취득하고 얼마를 부담하는지입니다. 현재 최저매각가는 340,200,000원으로 감정가의 70%이지만, 근린시설의 가격 경쟁력은 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 남위례역 접근성과 상업시설 입지는 검토할 만한 요소지만, 지층 구조와 도로별 층수 인식 차이, 점유관계, 실제 임대수익 및 매각 대상 호실의 범위가 가격판단에 더 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52704 (임의경매 · 성남지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 지층 비104호 도로명주소: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 30 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 이용상태 | 근린생활시설 이용. 감정평가상 일부 호실은 내벽 경계구분 없이 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 사용승인 2018.10.26 |
| 소유자 | 송종학 (2021.08.27 소유권이전 · 등기상 거래가액 1,014,203,400원) |
| 감정가 | 486,000,000원 |
| 최저매각가 | 340,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 북부천새마을금고 |
| 청구금액 | 1,648,730,150원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.27 을구 1번 근저당권(동일 접수의 근저당권 3건) |
| 매수인 인수 | 0원 예상 · 명세서상 별도 인수권리 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보 구조는 확인
말소기준권리는 2021.08.27 접수 제41632호의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 접수번호 아래 북부천새마을금고·아현새마을금고·마포역새마을금고가 각각 기재되어 있습니다. 이 근저당권들은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있고, 이후 2025.08.05 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
| 근저당권자 | 채권최고액 | 등기 및 공동담보 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 북부천새마을금고 | 1,920,000,000원 | 을구 1(1) · 제2021-163호 | 소멸 |
| 아현새마을금고 | 1,920,000,000원 | 을구 1(2) · 제2021-164호 | 소멸 |
| 마포역새마을금고 | 960,000,000원 | 을구 1(3) · 제2021-165호 | 소멸 |
| 표시 채권최고액 합계 | 4,800,000,000원 | 공동담보 관계 확인 필요 | 인수 없음 |
세 근저당권은 동일한 을구 순위·접수일·접수번호로 기재되어 있습니다. 따라서 등기 기재만으로 특정 새마을금고가 다른 금융기관보다 언제나 선순위로 전액 배당받는다고 단정할 수 없습니다. 실제 배당순위와 공동담보 관련 배당관계는 채권신고·공동담보목록 및 배당 절차에서 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 비104호와 다른 호실을 구분해야 한다
점유조사와 명세서에 등장하는 임차·점유 기록은 6건입니다. 이 중 비104호 관련 기록은 주식회사 아이엠케이컴퍼니와 같은 법인의 소매점 표시로 구분되어 있으며, 나머지 기록은 비105호·비107호·1층 107호·108호에 관한 것입니다. 동일 법인의 비104호 기록을 서로 독립한 임차인으로 확정하거나 서로 다른 호실의 보증금을 비104호 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 호실 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이엠케이컴퍼니 | 지하1층 비104호 | 2023.06.12 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 아이엠케이컴퍼니 소매점 | 지하1층 비104호 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 승계 없음 |
| 김주연 | 지층 비105호 | 2025.01.03 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 박성현 | 지층 비107호 | 2025.05.21 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 중부여객 | 1층 107호 | 2023.05.22 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 최자운 | 1층 108호 | 2023.11.14 | 20,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
위 대항력 표시는 조사된 신고일이 말소기준권리 이후라는 판단에 따른 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등 별도 요건을 확인해야 합니다. 법인 소매점 표시는 동일 법인 관련 기록으로서 중복 여부가 확정되지 않았습니다.
김주연은 2025.09.22, 최자운은 2025.09.17에 배당요구 관련 문건이 접수된 것으로 나타납니다. 다만 이들이 표시된 다른 호실이 실제 매각범위에 포함되는지부터 확인해야 합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제액이나 매수인 인수액을 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 486,000,000원이며 1회 유찰 이후 현재 최저매각가는 340,200,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 분명하지만, 근린시설은 개별 호실의 위치·접근성·가시성·임대상태에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 동일하거나 비교 가능한 근린시설의 실제 거래가격을 확인하지 않고 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 340,200,000원 | 70% | 4,465,362,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 238,139,999원 | 49% | 4,565,993,961원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 166,697,999원 | 34.3% | 4,636,435,773원 | 0원 |
유찰별 가격·미배당액은 각 회차의 제시된 추정값입니다. 다음 회차 가격과 일정은 실제 법원 매각공고에 따라 확인해야 하며, 유찰 자체가 확정된 것은 아닙니다. 미배당액은 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,562,800원 |
| 1. 북부천새마을금고 근저당 | 1,920,000,000원 | 334,637,200원 |
| 2. 아현새마을금고 근저당 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 3. 마포역새마을금고 근저당 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 4,800,000,000원 | 340,200,000원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,562,800원을 공제한 334,637,200원이 북부천새마을금고에 배당되고, 다른 두 근저당권자와 소유자에 대한 배당은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 합계와 예상배당액 차이인 4,465,362,800원이 미배당으로 표시됩니다.
다만 이는 확정 배당표가 아닙니다. 동일 순위·접수번호로 기재된 근저당권자 사이의 실제 배당관계는 공동담보 구조와 신고 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 표시된 채권최고액 합계를 이 물건 하나의 확정 채무잔액으로 보아서는 안 됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부도 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 수정구 창곡동, 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근입니다. 근린생활시설·업무시설·오피스텔·의료시설 등 상업용부동산이 주로 입지하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 남위례역이 소재합니다. 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 45m 도로, 북동측 약 20m 도로와 접하며 북서측에는 약 10m 보행자 전용도로가 있습니다. 다만 도로별 출입구와 해당 호실의 실제 노출·접근성은 구분해서 보아야 합니다.
- 층수 인식. 북동측 도로를 기준으로 한 1층은 현황 1층이며, 남서측 도로를 기준으로 한 지층도 현황상 1층인 구조입니다. 단순히 등기상 지층이라는 이유만으로 접근성을 단정할 수는 없지만, 어느 출입구에서 어떤 높이로 접근하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.10.26입니다. 석재붙임·페인팅 외벽, 실내인테리어, 알루미늄새시 창호 등의 마감이며, 위생·급배수·천정형 냉난방·승강기·화재탐지·스프링클러·옥내소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 주차. 옥내주차장은 자주식 274대 규모로 기재되어 있습니다. 해당 근린시설의 실사용 주차 조건은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·위례 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 비행안전제5구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지면적은 1,892.8㎡, 공시지가는 9,257,000원/㎡로 기재되어 있으나 이는 건물 부지 관련 수치이지 비104호의 전용면적이나 개별 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 역세권 상업시설이라는 입지 요인은 있지만, 개별 호실의 가시성·실제 층수·전용면적·임대차·운영수익·공실 가능성이 확인되어야 합니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 손쉽게 평가하기 어려우므로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 비104호 외 7개 호실에 관한 감정 설명과 다른 호실의 점유기록이 있으므로 매각목록·감정평가 대상·등기부를 대조하여 단독매각인지 일괄매각인지 확인합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 2021.08.27 동일 접수로 표시된 북부천새마을금고·아현새마을금고·마포역새마을금고의 공동담보목록 및 배당관계를 확인합니다.
- 비104호 임차인 확인. 주식회사 아이엠케이컴퍼니의 보증금 10,000,000원·월차임 1,100,000원 계약과 소매점 표시의 중복 여부, 실제 점유와 임대차계약 존속 여부를 확인합니다.
- 다른 호실 임차인 분리. 비105호·비107호·1층 107호·108호의 점유자가 이번 매각 대상에 관계되는지 확인하며, 보증금과 월차임을 임의로 합산하지 않습니다.
- 현장 출입 동선 확인. 북동측과 남서측 도로 기준 층수, 비104호의 출입구·간판·가시성·동선, 내부 경계구분 상태를 확인합니다.
- 실거래·수익성 확인. 감정가의 70%라는 할인율에 의존하지 말고, 비교 가능한 근린시설 거래가격과 해당 매각범위에 귀속되는 실질 임대수익으로 적정 응찰가격을 산정합니다.
- 관리비·명도 확인. 상업시설 관리비 체납, 공용부분 부담, 점유자 인도 협의, 원상복구 및 시설관리 비용을 확인합니다.
- 최종 원본 확인. 2026.11.02 매각기일 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각목록 및 변경공고를 다시 대조합니다.
맺으며 — “등기상 소멸은 명확하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 강점은 말소기준권리와 매각 후 소멸할 근저당권의 흐름이 비교적 분명하다는 점입니다. 매수인 인수액도 0원으로 예상됩니다. 반면 채권최고액이 크고 공동담보 구조가 얽혀 있어 배당관계는 별도로 검증해야 합니다. 무엇보다 비104호와 다른 호실들의 감정·점유기록이 함께 등장하는 만큼, 실제 매각대상과 사용공간을 명확하게 확인하는 일이 우선입니다.
현재 최저가 340,200,000원은 감정가 486,000,000원의 70%이지만, 실제 시세보다 낮은지는 아직 확인되지 않았습니다. 근린시설 특유의 임대차·명도·공실·환금성 위험을 고려하면 가격 메리트는 판단 보류가 적절합니다. 권리상 소멸 구조는 긍정적이지만, 매각범위 확인과 현장·시세 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다.
