수원지방법원 2025타경52704. 경기도 성남시 수정구 창곡동 위례헤리움의 1층 107호 근린생활시설입니다. 임의경매 신청채권자는 북부천새마을금고이며, 청구액은 1,648,730,150원입니다. 등기상 소유자는 송종학이고, 소유권이전 등기에는 거래가액 833,620,600원이 기재돼 있습니다.
권리분석의 중심은 2021년 8월 27일 설정된 북부천새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며, 같은 날 아현새마을금고와 마포역새마을금고의 근저당권도 등기돼 있습니다. 배당 시나리오상 근저당 채권최고액 합계는 4,800,000,000원으로, 현재 최저가에서는 채권자 미배당액이 크게 발생합니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다.
대상 호실의 임차인은 대항력 없음으로 분류돼 있고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 해당 기재를 전제로 매수인 인수액은 0원으로 판단하되, 임대차 세부사항과 실제 점유 상태는 입찰 전에 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 1층 107호 도로명주소: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 107호 |
| 소유자 | 송종학 (등기상 거래가액 833,620,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 북부천새마을금고 / 1,648,730,150원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.27. 을구 1번 근저당권 · 북부천새마을금고 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 인수권리 없음 기재, 임대차는 별도 확인
말소기준권리는 2021년 8월 27일 북부천새마을금고 근저당권입니다. 등기상 같은 날 아현새마을금고와 마포역새마을금고의 근저당권도 확인됩니다. 이후 설정된 성남시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
다만 대상 호실의 임차인 주식회사 중부여객에 대해서는 보증금과 월차임이 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임차인의 보증금이 존재한다는 사실만으로 매수인 인수액이 발생하는 것은 아닙니다. 이 물건은 명세서의 인수권리 기재, 임차인의 대항력 판단, 실제 점유 및 임대차 종료 관계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
② 임차인 현황 — 대상 호실 기준
아래는 대상인 1층 107호에 해당하는 임차인입니다. 동일 건물의 다른 호실에 관한 점유 기록은 대상 호실의 임차인으로 합산하지 않았습니다.
| 임차인 | 점유호실 | 보증금 / 월차임 | 전입일 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 중부여객 | 1층 107호 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 2023.05.22 / 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 기재 |
③ 가격·환금성 — 감정가 대비 70%만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 294,700,000원으로 감정가 421,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 점은 확인되지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
근린시설은 실제 임대차 조건, 공실 여부, 임대수익, 호실별 이용상태와 유사 시설의 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 동일 호실 또는 유사 근린시설의 거래가격과 임대수익을 비교하지 않은 상태에서는 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 부족합니다. 응찰 상한은 실거래 비교와 현장 확인을 마친 뒤 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 294,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 4,925,800원 |
| 북부천새마을금고 근저당권 | 1,920,000,000원 | 289,774,200원 |
| 아현새마을금고 근저당권 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 마포역새마을금고 근저당권 | 960,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | - | 0원 |
현재 최저가 가정의 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 북부천새마을금고에 배당되고, 다른 근저당권자에게는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 근저당 채권최고액 기준 채권 합계는 4,800,000,000원이며, 시나리오상 전체 미배당액은 4,510,225,800원입니다. 이는 채권자의 미회수액으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 실제 배당은 법정 우선순위와 집행비용·세금·임차인 권리 등을 확인해 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 및 의료시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 남위례역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2018.10.26입니다. 위생·급배수, 천정형 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 옥내주차장(자주식 274대) 등이 기재돼 있습니다.
- 층수·현황 확인. 북동측 도로 기준 1층이 현황 1층이고, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물입니다. 도로 높이에 따라 층 표기가 달라질 수 있으므로 대상 호실의 출입구와 실제 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 위례 지구단위계획구역에 해당합니다. 광로3류·중로1류·소로1류와 접하는 것으로 기재돼 있으며, 토지이용계획상 관련 제한사항도 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설의 수익성과 매각 가능성은 실제 임대료, 공실, 업종 적합성, 호실별 거래가격에 영향을 받습니다. 유사 시설의 거래가격과 임대차 현황을 확인하기 전에는 환금성이나 시세 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 주식회사 중부여객의 보증금 10,000,000원, 월차임 1,100,000원과 실제 점유 여부를 확인하고, 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 문건과 대조하세요.
- 인수권리 재확인. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재와 등기부상 근저당권·압류의 매각 후 소멸 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 실제 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물 또는 유사 근린시설의 실거래가와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당액 4,510,225,800원은 채권자 미회수액입니다. 매수인 인수액과 혼동하지 말고, 최종 배당표와 법정 우선순위를 확인하세요.
- 층수·호실 대조. 도로별 층 표기가 다르므로 현장 방문을 통해 1층 107호의 위치, 출입구, 실제 이용상태 및 공부상 표시를 대조하세요.
- 관리비·임대수익 확인. 관리비 체납, 공실 여부, 임대차 종료 및 인도 가능성, 실제 수취 가능한 월차임을 확인해 추가 비용과 수익성을 따져보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 접수 문건을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가의 70% ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 대상 호실의 임차인도 대항력 없음으로 분류돼 있어 권리 인수 측면에서는 부담이 제한적인 편입니다. 그러나 근린시설은 임대수익과 실제 거래가격을 확인하지 않으면 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
현재 최저가 294,700,000원은 감정가의 70%이며, 배당 시나리오상 채권자의 미배당액은 4,510,225,800원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어오는 것은 아니지만, 그렇다고 최저가 자체가 시장가격보다 저렴하다는 뜻도 아닙니다. 권리 인수 여부는 원본으로 확인하고, 가격은 유사 근린시설의 거래가격과 임대수익을 기준으로 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
