수원지방법원 2025타경52704. 성남시 수정구 창곡동의 위례헤리움 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 송종학이며, 2021.08.27 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부천새마을금고·아현새마을금고·마포역새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 2025.08.05에는 북부천새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계에서 가장 중요한 점은 근저당권 채권최고액과 낙찰자가 실제로 인수하는 금액은 다르다는 것입니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계는 4,800,000,000원이지만, 제시된 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 매우 크더라도, 그것이 곧 낙찰자의 추가 부담을 의미하지는 않습니다.
반면 가격과 물리적 이용상태는 별도로 검토해야 합니다. 감정평가에는 지층 비104호 외 7개호가 언급되고, 매각물건명세서에는 일괄매각·하나의 점포로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 비105호라는 대표 소재지만 보고 매각 범위나 점유관계를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 지층 비105호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 위례서일로 30 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 이용상태 | 근린생활시설로 이용 중 · 일괄매각 · 하나의 점포로 이용 중 |
| 소유자 | 송종학 · 2021.08.27 소유권이전 · 등기 거래가액 982,706,400원 |
| 감정가 | 920,000,000원 |
| 최저매각가 | 644,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 북부천새마을금고 |
| 청구금액 | 1,648,730,150원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2021.08.27 북부천새마을금고 근저당권 |
| 매수인 인수액 | 0원 (제시된 배당·명세서 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 배당은 부족
등기부의 말소기준은 2021.08.27 북부천새마을금고 근저당권입니다. 해당 등기와 관련된 아현새마을금고·마포역새마을금고 근저당권도 동일한 날짜와 접수번호로 기재되어 있으며, 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.08.05 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
2018.10.30 주식회사하나자산신탁 앞으로 이루어진 신탁등기는 2021.07.08 이미 말소된 이력입니다. 현재 소유자로 기재된 송종학의 소유권이전은 2021.08.27 접수되었습니다.
② 임차관계 — 대상 호실과 통합점포 점유 확인
현황조사 등에 나타난 임차 관련 기록은 6건입니다. 그중 대표 소재지인 지층 비105호에 기재된 사람은 김주연이며, 보증금 20,000,000원·월세 2,000,000원으로 조사됐습니다. 전입·신고일은 2025.01.03으로 말소기준인 2021.08.27 이후이고, 2025.09.22 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다.
| 임차 관련 명의 | 조사 호실 | 전입·신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이엠케이컴퍼니 | 지하1층 비104호 | 2023.06.12 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 아이엠케이컴퍼니 소매점 | 지하1층 비104호 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주연 | 지층 비105호 | 2025.01.03 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성현 | 제지층 제비107호 | 2025.05.21 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 중부여객 | 1층 107호 | 2023.05.22 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최자운 | 1층 108호 | 2023.11.14 | 20,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 조사·권리분석상 판정을 따릅니다. 확정일자와 우선변제 순위는 확인되지 않은 상태입니다. 승계 명의의 보증기관 신고는 확인되지 않았습니다. 조사기록 6건은 서로 다른 실제 임차인 6명이라는 뜻이 아니며, 동일 명의·호실 기록의 중복 여부와 일괄매각 대상 범위 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가와 시장가치는 다르다
감정가는 920,000,000원, 현재 최저매각가는 644,000,000원입니다. 1회 유찰에 따라 감정가의 70%로 내려온 상태입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율이지, 실제 시장 거래가격 대비 할인율이 아닙니다.
위례헤리움 해당 근린시설의 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 644,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 근린시설은 층별 도로 접근, 점포 전면, 실제 동선, 구분소유 범위, 임대현황이 가치에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 주거용 부동산처럼 단순한 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 644,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 450,800,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 315,560,000원 | 0원 |
현재 회차 외의 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 해당 가격에서 실제로 매각이 진행되거나 낙찰된다는 뜻은 아닙니다. 취득세·명도비용·기타 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 644,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,840,000원 |
| 1. 근저당 · 북부천새마을금고 | 1,920,000,000원 | 635,160,000원 |
| 2. 근저당 · 아현새마을금고 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 마포역새마을금고 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 추정 매각대금 644,000,000원 중 집행비용 8,840,000원을 제외하면 채권자 배당 추정액은 635,160,000원입니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계 4,800,000,000원을 기준으로 산정한 미배당액은 4,164,840,000원입니다.
이 배당표는 제시된 추정 모델을 재현한 것이며 확정 배당표가 아닙니다. 동일 접수번호 근저당의 실제 배당관계, 공동담보 정산, 실제 채권잔액에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권최고액 기준 미배당과 실제 미변제 채무는 동일하지 않으며, 위 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 부족과 실질취득
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 635,160,000원 | 4,164,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 443,892,000원 | 4,356,108,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 310,342,160원 | 4,489,657,840원 | 0원 |
본 경매는 제시된 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 각 시나리오의 실질취득 추정액은 낙찰가와 동일하게 계산됩니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 낙찰대금 644,000,000원에 인수액 0원을 더한 644,000,000원이 권리 인수를 반영한 취득금액입니다. 다만 취득세, 미납 관리비 중 부담 대상 금액, 명도비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 창곡동, 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설·업무시설·오피스텔·의료시설 등의 상업용 부동산이 소재하며, 주변 환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 남위례역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 도로와 층별 접근성. 남서측 약 45m 도로, 북동측 약 20m 도로, 북서측 약 10m 보행자전용도로와 접합니다. 북동측 도로 기준으로는 1층이 현황 1층이고, 남서측 도로 기준으로는 지층이 현황 1층입니다. 지층 표기만으로 실제 도로 접근성을 판단하지 않아야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며 사용승인일은 2018.10.26입니다. 위생·급배수·천정형냉난방·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·옥내소화전설비를 갖추고 있고, 옥내주차장은 자주식 274대로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 일부 호실은 내벽 경계구분 없이 사용되는 것으로 조사돼 있습니다. 실제 점포의 일체 사용상태와 등기상 호실 경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(위례)이며, 과밀억제권역·비행안전제5구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 위반건축물은 조사상 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 근린시설은 도로별 진입, 점포 전면과 내부 통합사용, 임대차 및 수익가치가 매매가격에 영향을 줍니다. 해당 물건의 비교 실거래가가 확인되지 않아 구체적인 환금성과 적정가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 대표 소재지 비105호와 감정평가상 비104호 외 7개호의 관계를 원본 매각물건명세서·감정평가서·건축물대장·등기부로 대조하세요.
- 점유와 명도. 김주연을 비롯한 조사 명의인들의 실제 점유 구역을 확인하고, 복수 호실이 하나의 점포로 이용되는 상태에서 필요한 인도 절차를 파악하세요.
- 임차관계 검증. 비104호의 아이엠케이컴퍼니 관련 중복 가능 기록, 각 임차인의 계약서·보증금·확정일자·사업자등록 관련 사실 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 공동담보·배당관계. 북부천새마을금고·아현새마을금고·마포역새마을금고의 동일 접수번호 근저당권과 공동담보목록을 확인하고, 추정 배당액을 실제 채권잔액과 혼동하지 마세요.
- 적정 입찰가. 감정가 대비 70%라는 수치 대신, 실제 매각 대상 호실의 최근 거래·임대료·공실·관리비·수익가치를 검토해 입찰 상한을 결정하세요.
- 층 표기·출입 동선. 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층이라는 특성을 직접 확인하고, 점포의 출입구·전면 노출·실사용 상태를 검토하세요.
- 시설·관리비. 냉난방·소방·승강기·주차장 설비 상태와 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 금액을 확인하세요.
- 매각 공고. 2026.11.02 매각기일과 실제 입찰보증금, 매각 조건, 정정 공고 및 특별매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 사건은 매수인 인수액 0원으로 정리되는 근린시설 경매입니다. 감정가 920,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 644,000,000원까지 내려왔으며, 세 근저당권의 채권최고액 합계에 비해 예상 배당은 크게 부족합니다. 하지만 그 부족액은 낙찰자에게 승계되는 금액이 아닙니다.
진짜 판단 과제는 가격과 점유·매각 범위입니다. 일괄매각된 여러 호실이 하나의 점포로 사용되는 상태이고, 조사된 임차 관련 기록도 복수 호실에 걸쳐 있습니다. 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서는 감정가 대비 할인만을 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리 인수는 낮은 위험, 점유·일괄매각 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 물건은 매각 범위와 현장 이용상태를 먼저 확정한 다음 수익가치와 시장가격으로 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.
