수원지방법원 2025타경52704. 성남시 수정구 창곡동 위례헤리움의 지층 비107호 근린시설입니다. 감정평가 내용에 따르면 건물은 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근의 상업지역에 자리하고, 주변에는 근린생활시설·업무시설·오피스텔·의료시설 등이 형성되어 있습니다.

소유자는 송종학이며, 2021.08.27 소유권을 취득한 거래가액은 457,178,955원입니다. 같은 날 북부천새마을금고·아현새마을금고·마포역새마을금고가 각각 근저당권을 설정했습니다. 이들 채권최고액의 단순 합계는 4,800,000,000원이지만, 공동담보가 설정된 권리들이므로 이를 이 점포 한 곳의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

신청채권자 북부천새마을금고의 청구액은 1,648,730,150원입니다. 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 신청채권자의 예상배당액은 579,720,000원으로, 청구액을 모두 충족하지 못합니다. 그러나 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수채무는 별개입니다. 매각으로 소멸하는 근저당 채권의 미배당분을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인

말소기준은 2021.08.27 설정된 북부천새마을금고 근저당권입니다. 같은 날짜·접수번호의 을구 1번 근저당에는 아현새마을금고와 마포역새마을금고도 각각 권리자로 기재되어 있습니다. 이들 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

앞서 설정된 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2021.07.08 이미 말소되었습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 매각물건명세서는 인수권리와 법정지상권 모두 해당 없다고 명시합니다.

② 임차·점유 분석 — 비107호와 일괄매각 범위에 주목

현황조사 등에는 여러 호실의 임차 관련 기록이 나타납니다. 특히 매각 표시 호실인 지층 비107호에는 박성현이 기재되어 있으며, 보증금은 10,000,000원, 월차임은 900,000원입니다. 기재된 전입일은 2025.05.21로 말소기준일 이후이며, 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.

다른 호실의 기록도 일괄매각 대상과 관련될 수 있으므로 구분해 확인해야 합니다.

동일 비104호에 아이엠케이컴퍼니와 그 소매점 명의의 기록이 각각 존재합니다. 동일 임대차의 중복 조사인지 별도 관계인지는 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 기록은 없으며, 위 보증금들을 단순 합산하여 이 사건의 확정 임차보증금이나 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

이 물건의 감정가는 840,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 588,000,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 점은 확인되지만, 그것만으로 주변 상가 시세보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

상업용 부동산은 동일 건물 안에서도 도로 노출, 출입 동선, 점포 경계, 실제 임차인 구성, 계약 차임, 공실 가능성에 따라 가격이 달라집니다. 이 건물은 북동측 도로에서는 현황 1층, 남서측 도로에서는 지층이 현황 1층으로 이용되는 특성이 있어, 등기상 지층이라는 표기만으로 상권 노출이나 접근성을 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 동순위 근저당권 사이의 실제 배분, 공동담보 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 미배당 합계는 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원 유지

현재 회차에서 신청채권자 북부천새마을금고의 청구액은 전액 회수되지 않습니다. 유찰이 추가되면 예상배당액은 더 줄어들지만, 제시된 시나리오에서는 근저당권 미배당분이 매수인에게 승계되지 않습니다.

다만 다음 회차의 낮은 최저매각가도 수익성을 보장하는 것은 아닙니다. 상가 투자에서는 취득가격뿐 아니라 임차인의 실제 임대료 지급, 공실 가능성, 일괄매각 점포의 재임대 가능성과 관리비 부담을 함께 살펴봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔·의료시설 등 상업용 부동산 중심입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 남위례역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 도로 접근. 남서측 약 45m 도로, 북동측 약 20m 도로와 접하고 북서측에는 약 10m 보행자 전용도로가 있습니다. 도로별 층 높이와 점포 출입 방향을 실제 확인해야 합니다.
• 건물. 2018.10.26 사용승인된 철근콘크리트 구조이며, 천정형 냉난방, 승강기, 스프링클러, 화재경보, 옥내주차장(자주식 274대) 등의 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·위례 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 비행안전제5구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 9,257,000원/㎡이며 이는 점포 매매 시세와는 다른 지표입니다.
• 이용구조. 남서측 하향의 완경사지에 위치하여 도로 기준에 따라 현황 층이 다르게 보입니다. 복수 호실의 내벽 경계가 없는 부분이 있어 실제 점포 활용과 재구획 가능성을 살펴야 합니다.
• 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지 요소는 있으나, 일괄매각 점포의 적정 매각가격과 향후 매수수요는 임대수익·점포 구성·현장 상권에 대한 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 비107호를 포함하여 실제 매각되는 호실 전체와 전유부분·대지권, 건축물현황도 및 매각목록을 대조하세요.
• 임차인과 점유. 비107호 박성현의 실제 점유를 확인하고, 비104·비105·1층 107·108호 등의 조사 기록이 매각 대상과 어떻게 연결되는지 구분하세요.
• 중복 임차 기록. 비104호 아이엠케이컴퍼니 관련 기록의 중복 여부와 실제 계약당사자·보증금·월차임을 확인하세요.
• 배당요구. 김주연·최자운의 배당요구와 확정일자, 최우선변제 가능성 및 해당 호실의 매각 포함 여부를 확인하세요.
• 공동담보. 북부천·아현·마포역새마을금고의 공동담보목록과 실제 피담보채권, 배당순위를 확인하세요. 채권최고액의 단순 합계를 점포 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 신고된 월차임이 실제 납부되고 있는지, 점포 전체의 계약관계·공실·관리비·운영비용을 조사하세요.
• 점포 구조. 북동측 도로와 남서측 도로에서의 실제 층 위치, 출입구, 가시성, 내벽 경계와 분할 사용 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 유사 상가 거래가격과 실질 임대수익을 기준으로 입찰상한을 정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 분명하지만, 투자성은 별개”

위례헤리움 비107호는 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 기재된 물건입니다. 등기상 인수 위험은 제한적으로 평가할 수 있습니다.

그러나 감정가 840,000,000원에서 1회 유찰되어 588,000,000원이 되었다는 사실만으로 매수가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 더구나 일괄매각·하나의 점포 이용·복수 임차 관련 기록이라는 특성이 있어, 실제 점유구조와 임대수익, 향후 매각 가능성이 투자 결과를 좌우합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격·환금성은 보수적으로 검토할 C등급입니다. 낙찰가 자체보다 중요한 것은 그 가격에 취득한 점포가 안정적인 임대수익을 만들 수 있는지, 그리고 필요할 때 다시 팔 수 있는지입니다. 이 두 가지가 확인되기 전까지는 무리한 응찰보다 검증이 우선입니다.